どちらがお得？住み替えにおける買い先行と売り先行の強みを比較

column 432.

どちらがお得？住み替えにおける買い先行と売り先行の強みを比較

2020.12.08

「新型コロナウイルスで自宅にいる時間が増えたし、もっと暮らしやすい家に住み替えたい」

と考えた場合、問題になるのが、「先に家を売ってから引っ越し先を探す」ケースと「新しい家を見つけてから売却手続きを進める」ケース、どちらの方がお得なのかという悩みです。
売買のどちらを優先するかによって、支払いのタイミングや組むローンの額なども変わってきます。
ただし、売却する不動産の価値や住み替えを検討しているご家庭の年収は人それぞれ。
人によって状況が変わる以上、「絶対に買い先行がお得」「売り先行でないと損をする」とは言い切れません。

そこで今回は、「自分たちにとって一番良い住み替え方法はどちらなのか」を判断できるように、住み替えにおける買い先行と売り先行それぞれの強みを解説します。

家を住み替えるときは買い先行と売り先行どちらかを選ぶ必要がある

住み替えにおける理想は、「新居の入居日」と「元の住まいの引渡し日」を同じ日にまとめること。
マイホームの売り買いを同時進行すれば、「売却代金の受取日が変わり、新居の入金日に間に合わない」「売買のタイミングがずれ、一定期間仮住まいで過ごすことになった」といったトラブルは起こらないからです。
特に、「売却と購入を担当する不動産業者が別会社」「元のローンと新しくローンを組む金融機関が違う」場合は、契約内容や支払い日などのすり合わせに追われることになります。

そのため、現実的には先に元の住まいを売って新居を購入するか、逆に新居を購入してから現在の住まいを売却するか、売りと買いのどちらかを優先するのが一般的です。

「買い先行」の住み替えとは

●新居の購入後に元の住まいを売るやり方のこと

買いを優先した住み替えの特徴は、新居を購入してから住まいの売却を始めること。
住宅購入の基本的な流れは、

不動産情報サイトや店舗での相談等を通じた物件探し
内覧の申し込み
気に入る物件を見つけたら相手側と交渉
お互いに合意できたら売買契約の締結
必要なら住宅ローンの申し込みをする
引き渡し日に支払いをして鍵を受け取り、引っ越す

というものです。
具体的にどのタイミングで住まいの売却手続きを始めるのかは人それぞれですが、買い先行での住み替えだと、多くの場合売買契約の締結以降に売却手続きを進めていきます。
売りを優先しない関係上、「○月までに新居を見つけなければならない」といった期限もないので、ゆっくり新居を探せるのがポイントです。

「売り先行」の住み替えとは

●住まいを売却してから新居の購入を進める手法のこと

売り先行での住み替えだと、先に現在の住居を売却してから新居を探すことになります。
なお、不動産売却の一般的な手続きの流れは、以下の通りです。

不動産業者の査定を受ける
仲介業者を決める
広告を出したり内覧対応をしたりして物件を売り込む
条件の合う買い主がいたら売買契約を結ぶ
引き渡し日に不動産売却の代金をもらう

いつ新居探しを始めるのかは自由ですが、ローンの残っている不動産を売る場合、引き渡し日までにローンを完済する必要があります。
また、多くの金融機関では、元の住宅のローンが残っている状態で、新居購入用のローンを組む「二重ローン」を嫌がるケースが多いです。
そのため、売り先行の住み替えだと、売買契約を結んで売却価格が確定してから予算に合わせて新居を探すことになります。

あらかじめ新居に使える予算が分かっているため、予算オーバーの新居を選んでしまうという心配はありません。
また、納得のいく買い主が見つかるまで売却活動を続けられるのも特徴です。

どちらがお得？買い先行と売り先行の良さを比較

●買い先行の強み

新居の購入を優先する場合、引っ越しの回数を1回に抑えられます。
また、住み替えを急ぐ事情がなければ、気にいる物件が見つかるまで思う存分、家探しができるのもポイントです。
売却が長引くと維持費がかかってしまいますが、資金に余裕があったり、立地などの関係上、ある程度の金額で売れる不動産を持っていたりするなら、より過ごしやすい新居を見つけられるでしょう。