媒介契約って何？不動産売却時に交わす契約の中身について解説

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媒介契約って何？不動産売却時に交わす契約の中身について解説

2021.02.01

不動産を売るときは、不動産業者と「媒介契約」を交わし、買い主探しや物件広告作りなどを任せます。

ただし、媒介契約には3種類のスタイルがあり、それぞれメリットやデメリットが違うため、とにかく契約を結べば良いというわけではありません。

そこで今回は、媒介契約について解説します。相談する不動産業者や自身の売却事情に合った媒介契約を選べるようになりましょう。

不動産の売却時に業者と交わす契約のこと

不動産売買における媒介契約とは、「不動産売却の仲介を任せる代わりに、売買契約が成立したら仲介手数料を支払う」という約束のことです。
不動産業者による本格的な売却サポートを受けるためには、媒介契約が必ず必要になるので、媒介契約を結ばないという選択肢はありません。

ただし、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ強制力の高さやメリットが違います。
当然、それぞれの違いを知らないと自分に合った媒介契約を選べません。媒介契約の違いを押さえていきましょう。

3種類ある媒介契約の違いとは

●一般媒介契約

一般媒介契約は、最も縛りのゆるい媒介契約です。
残り2種類の媒介契約では、基本的にほかの不動産業者に並行して仲介業務を依頼するといった使い方ができません。

しかし、一般媒介契約では、
・不動産業者Aと契約後、不動産業者Bとも一般媒介契約を結ぶ
・自分で買い主候補を見つけてくる
といった形での不動産売却も可能です。

ただし、制限がゆるいぶん利用者側のメリットも抑えられており、
・業者によるレインズへの物件情報登録は任意
・売却活動の報告をもらえない場合がある
といったデメリットもあります。

●専任媒介契約

専任媒介契約は、「特定の一社にのみ売却サポートを任せる」という制限の付いた媒介契約です。

ただし、一般媒介契約と同様に、自分で買い主を見つけることに関しては制限がありません。

そんな専任媒介契約の特徴は、ほかの業者への依頼ができなくなる代わりに、不動産業者側にも各種制限がかかることです。

具体的な内容は、
・契約から7日以内にレインズへ物件情報登録をしてもらえる
・2週間に一度売却活動について報告してもらえる
となっています。

利用者側からすると、一般媒介契約に比べて積極的な売却サポートを受けられる点がメリットです。

●専属専任媒介契約

不動産業者と交わす媒介契約の中で、最もお互いの行動を厳しく制限するものを、専属専任媒介契約とよびます。

・契約できるのは一社のみ
・自分で買い主を見つけるのもNG
という縛りがある代わりに、

・契約後5日以内にレインズへ物件情報を登録してもらえる
・7日に一度売却活動に関する報告がある
という点が最大の特徴です。

媒介契約として基本的な部分は同じですが、業者側の負担が重くなるだけあって、他2種類の媒介契約よりも丁寧な対応を期待できます。

媒介契約を結ぶ際の注意点

●一度契約を交わすと原則3ヵ月は仲介業者を変えられない

媒介契約の契約期間は、法律の関係上、最大でも3ヵ月です。
お互い同意のうえで交わした契約である以上、媒介契約を一方的に破棄するのは難しいので、一度契約を交わしたら、基本的に3ヵ月は業者を変更できません。
不動産業者選びに失敗すると、たとえ業者側が真面目に売却の手助けをしてくれなくても、3ヵ月を無駄にしてしまうわけです。
だからこそ、不動産売却では、媒介契約を結ぶ前に不動産業者を厳しくチェックし、信頼に足る業者を見つける必要があります。

●専任媒介契約以上の契約を結んだ方が良い

媒介契約を選ぶときは、専任媒介契約以上のものを選びましょう。
なぜなら、一般媒介契約だと十分な売却サポートを得るのが難しいからです。
不動産売却において、不動産業者が受け取れる報酬は「売買契約の成立後」にもらえる「仲介手数料だけ」だと法律で決められています。
一般媒介契約を結ぶと、他社で成約した場合に仲介手数料の支払いが発生しないので、営業マンのやる気がなくなったり対応を手抜きされたりする可能性が高いのです。
同じ期間売却の仲介を任せるなら、本腰を入れた対応をしてもらうに越したことはありません。
もちろん、専任媒介契約や専属専任媒介契約にすれば必ず不動産を売れる、高く売却できるというわけではありませんが、業者の対応を考えると専任媒介契約以上の契約をおすすめします。