古家付き土地売却に役立つ豆知識！更地渡しとは｜永大ハウス工業

古家付き土地をできるだけ高く売りたいと考えているなら、更地として売却するのがおすすめです。
ただし、古家付き土地を更地にするためには、売り主が解体費用を負担する必要があります。
不動産の解体は、小規模な住宅でも数十万円から100万円前後かかる工事ですし、解体工事をしたからといって絶対に売れる保証もありません。
そこで今回は、買い主が決まってから解体工事に踏み切れる、「更地渡し」という取引方法ついて解説していきます。

更地渡しとは、「売却手続き自体は建物がある状態で進め、売買契約を交わしてから更地にして引き渡す」というという約束で取引を進めるスタイルのことです。
通常、古家付き土地は、建物がある状態で売るか、事前に解体して更地にしてから売却手続きを始めます。
しかし、いつ売れるのか、いくらで売れるのか分からない不動産を売り出すために、数十万円もの解体費用を先払いするのは、売り主にとって非常に大きな負担です。
そこで、買い主を決めてから解体工事をする更地渡しという考え方が生み出されました。
相続や贈与で古家付きの土地を手に入れたのは良いものの、解体費用を考えると中々売却に踏み切れないという場合は、一度利用を検討してみると良いでしょう。

●売却しやすくなる

古家付き土地は、住むにしろ別の用途で使うにしろ、住居の建て替えや撤去が必要になるケースが多く、不動産取引市場ではあまり人気がありません。
しかし、更地渡しなら、買い主の手に渡る頃には更地になっているため、自由に土地を利用できます。

・家を建てる
・店舗や駐車場を作ってビジネスを始める
・賃貸物件を建てる

など、利用者側の選択肢を広げれば、一般消費者だけでなく企業にも物件を売り込めるでしょう。

●買い主が決まってから解体工事に着手できる

古家付き土地の更地渡しには、解体費用が無駄になるリスクがないという強みがあります。
古家付き土地は、扱いの難しい古い住居が建っているので、そもそも売り出しても売れるかどうかが分からない不動産です。
苦労して更地にした後、売り出してみたら1年、2年たっても買い主と出会えないといったケースも珍しくはありません。
しかし、更地渡しなら、解体工事をするのは買い主が決まった後のこと。
ほぼ確実に不動産を売却できるという状態になってから解体工事の手配ができますし、引き渡し日には不動産の売却代金が入ってくるので、売り主の負担を最小限に抑えられます。

●解体工事の費用で節税できる

更地渡しのメリットとして、忘れてはならないのが節税になることです。
不動産を売って利益が出た場合、翌年の確定申告で「譲渡所得税」という税金を納める必要があります。
このとき、更地渡しをしていると、古家付き土地を売却するために支払った解体工事の費用を「必要経費」として扱い、不動産の売却代金から差し引きできるのです。
譲渡所得税を含めた税金は、

・売上－必要経費－控除

という計算をしたうえで、残った利益に対して課税されるので、工事費用を経費にすれば納税額も安くなります。
とはいえ、マイホームを売却する場合、3,000万円もの控除を受けられる優遇措置を利用利用可能です。
メリットを受けられるのは、高額な資産を売却する場合に限られますが、相続等で高額な不動産を手に入れたときのために、覚えておきましょう。

●トラブルになりやすい

古家付き土地を更地渡しで売却するデメリットは、トラブルリスクの高さです。
更地渡しは、主に売り主が解体工事の費用を負担します。
ただ、解体工事の負担割合については業界統一の基準がないため、「売り主が塀の部分まで壊してくれると思っていた」「工事後のゴミ撤去をしていなかった」等の理由からトラブルになりがちです。
更地渡しをするときは、売り主・業者・買い主の3者で解体費用の負担割合や内容について話し合っておく必要があります。

●契約書の内容によっては工事がムダになる

更地渡しでは、売買契約を結んでから解体を始めますが、買い主がローン審査に落ちてしまうと、売却手続きを完了できません。
この場合、売買契約が解除されて売り主の手元にはお金が入ってこないので、更地渡しをするなら「買い主がローン審査に通った後」に工事を実施しましょう。

また、古家付き土地を更地にすると、家があったときよりも固定資産税が高くなってしまいます。
固定資産税の高い状態で、二度目の買い主探しをするのは不利なので、確実に引き渡しができるよう、信頼できる仲介業者と買い主を選びましょう。

古家付き土地をできるだけ高く売りたいなら、買い主を決めてから解体工事を始める「更地渡し」がおすすめです。
ただし、更地渡しは業者によって「どこまで売り主・買い主の負担とするか」などが違うため、すり合わせが足りていないとトラブルになってしまいます。
メリット・デメリットの両方がある売却方法なので、古家付き土地を更地渡しで売るときは、意識して不動産業者や買い主と話し合う時間を確保しましょう。