不動産はいつ売れば良いの？土地・建物の売りどきを解説｜永大ハウス工業

これから不動産売却をしようと考える人を悩ませる問題の一つが、不動産の売りどきです。
不動産には定価がないため、できれば少しでも良い条件で売却しようと売りどきを待ったり、売りどきについて調べたりする人も少なくありません。
しかし、多くの場合、不動産は住まなくなったとき、売却しようと考えたときこそが売却のチャンスです。
今回は、土地や建物の売りどきについて解説します。

●住まない不動産を持っていても維持費がかかるだけ

結論からいうと、不動産の売りどきは「住む予定がなくなったとき」です。
なぜなら、住まない不動産を持っていても、固定資産税やメンテナンスの費用が出ていくだけだから。
不動産は、定期的に換気したり、手入れをしたりしないとたった数年で劣化が進みます。
土地や建物を放置している時間が長くなって建物が破損したり、庭木や雑草が生えすぎて隣家に迷惑をかけたりするようになると、リフォームやメンテナンス費用も馬鹿になりません。
しかし、不動産を使わなくなったタイミングで手放せば、物件を管理しなくても良くなりますし、維持費やメンテナンス費用の負担もゼロになります。

多くの場合、「不動産を持ち続けるメリット」よりも「不動産をすぐに手放すメリット」のほうが大きいので、不動産は住まなくなったときに売った方が良いのです。

●「一番高く売れるタイミング」はだれにもわからない

不動産の売りどきを見極めようとしない方が良い理由には、「不動産が一番高く売れるタイミングが分からないから」というものもあります。
不動産は、売り主と買い主の交渉次第で売却価格が変わる資産です。
たとえ同じ時期に売り出したとしても、買い主が変われば最終価格も変わってくるため、売りどきを見極めて売却できるようなものではないと考えておきましょう。

●決心した時点で売るのがもっとも高く売りやすい

不動産は、築年数に応じて資産価値が下がっていきます。
1年ごとの減少値はわずかなものですが、売りどきを待っていると資産価値が下がり、当然売却価格も安くなってしまうので、住まなくなったら売却を検討しましょう。
売りどきを考えるよりも、少しでも築年数の浅い状態で売却したほうが、高く売れる可能性も増すからです。

また、早めに売却活動を始めると、買い主との交渉や宣伝用の物件写真撮影等に時間をかけられるので、好条件で売却しやすいというメリットもあります。

●不動産取引価格指数とは

不動産取引価格指数とは、国土交通省によって毎月集計・公開されている不動産の取引データのこと。
年間で30万件以上行われている不動産売買の結果から、月単位・年単位で価格がどのように変動しているのかがわかります。
ここまではデータのない話が中心だったので、ここからはデータに基づいた不動産の売りどきについて見ていきましょう。

●マンションの売却価格は年々上昇している

2020年10月までの不動産取引価格指数によると、マンションの売却価格は年々上昇しています。※1
2011年10月時点の不動産取引価格指数は「103.4」でしたが、2020年10月には「154.9」まで上がっていました。
10年間で不動産取引価格指数が前月より下がったのは、118ヶ月中42ヶ月、12月の指数が1月よりも低かったのは2012年だけです。
ただ、上昇傾向がいつまで続くかはわかりません。
不動産の売却を待つと資産価値と売却価格が下がるので、相場が落ちる前に売却すると良いでしょう。

※1　国土交通省：不動産価格指数
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

●戸建ての売却価格はほぼ横ばい

一方、戸建て物件の不動産価格指数は、2020年までずっと100前後を維持しています。
これは、立地の重要性が高いマンションに比べて、戸建てを探す人が立地よりも価格や間取りを重視する傾向があるからでしょう。

長い目で見ると、マンションも戸建ても売却価格は安定しています。
特に戸建てに関しては、築年数が浅い内に売却した方がお得です。

●マイホームの売却ならいつ売っても損はしない

通常、不動産を売って利益が出たら、譲渡所得税という税金が発生します。
しかし、日本には「マイホームを売却すると3,000万円の控除を受けられる」という制度があるため、不動産売却の黒字が3,000万円以下なら税金はかかりません。
また、5年より長く所有していたマイホームの売却で損をした場合、損失分を本業の収入から差し引いて、最大3年間所得税や住民税を節税可能です。

マイホームの売却なら、日本では制度上いつ家を売っても損をしないような制度設計になっています。

居住物件の価格が安定しており、税の優遇がある日本では、不動産の売りどきを待つメリットがありません。
むしろ、今後の不動産市場がどうなるかわからない以上、住む予定のない不動産は早めに売却を考えた方が安全です。
土地や建物は、持っているだけで固定資産税という維持費がかかります。
どうすれば良いか迷ったら、まずは不動産業者に相談してみましょう。