業者に頼らず家を売る！？不動産個人売却のメリット・デメリット

column 481.

業者に頼らず家を売る！？不動産個人売却のメリット・デメリット

2021.06.02

所有している家や土地は、不動産業者に頼らなくても売却可能です。
ただし、不動産の個人売却には、メリットとデメリットの両方があり、誰もが得する手続きというわけではありません。

今回は、不動産を売却する際に業者を頼るか個人で売却するかを判断できるように、不動産個人売却のメリットとデメリットをご紹介します。

個人売却＝業者を通さず不動産を売ること

不動産の個人売却とは、いわゆる不動産業者を利用せずに個人で買い主を見つけ、売買契約を結ぶ手続きのことです。買い主探しや問い合わせの対応、各種契約書の作成などを代行してもらうといった業者のサポートを受けられず、手続き自体にも専門的な知識や手間が必要になるため、あまり一般的な方法ではありません。

しかし、
・所有している不動産を買い取りたいという人がすでにいる
・信頼できる知り合いに売却する
といったケースでは、業者を通さずに個人で売却した方が良い場合もあります。

不動産個人売却のメリット

●仲介手数料を支払う必要がない

不動産を個人で売却する最大のメリットは、業者に支払う仲介手数料が0円になることです。仲介手数料の支払い額は、

・不動産売却価格×3％＋6万円
・上記金額に対する消費税

の合計額。
たとえば、1,500万円で売買契約が成立した場合、売り主は業者に対して56万1,000円を支払います。この仲介手数料は、業者経由で不動産を売買した売り主・買い主の両方が負担するため、個人売却をすれば単純計算で112万2,000円の支払いを節約できるのです。

●買い主も売却価格も自由に決められる

不動産売却を業者に委ねた場合、契約内容によって個人で買い主を探せたり探せなかったりします。また、「囲い込み」といって他業者経由の問い合わせをあえて断り、自社で買い主を探して売り主・買い主の双方から仲介手数料を回収しようとする業者がいるのも事実です。こうした業者と契約した場合、売却期間が遅れたり売却価格が下がったりしてしまいます。
しかし、個人売却であれば、誰に売るかもいくらで売るのかも売り主の自由です。

●不動産業者探しに時間をかけなくても良い

不動産を個人で売却するなら、不動産業者探しをする必要がありません。不動産売却では、良くも悪くも業者との相性によって売却結果が左右されるため、満足のいく売却を目指すなら複数の業者から見積もりを取り、面談をして契約先を見つける必要があります。

ただ、業者探しの時間は売却手続きが止まってしまうため、売却相手が決まっているなら、個人売却を選んだ方がスピーディーに手続きを進められるでしょう。

不動産個人売却のデメリット

●住宅ローンの利用が難しくなる

住宅ローン審査では、宅地建物取引士だけが作成できる「重要事項説明書」の提出が必要です。同様の書類を無資格者が個人的に作っても法的効力がないので、個人売却では住宅ローンを利用した売買が難しいというデメリットがあります。

もちろん、ローンを利用しない現金決済であれば、重要事項説明書を作る必要はないので問題なく売却可能です。しかし、不動産は高額なので買い主の選択肢が狭まってしまいます。

●「みなし贈与」による贈与税の課税リスクがある

親子間など、親しい間柄で不動産を個人売却した場合、売却価格を値引きすると金額次第で贈与税の納税が必要です。なぜなら、相場との差額を「贈与した」とみなす制度があるためです。贈与税の課税基準は、「年間110万円を越える贈与があること」なので、売り主が譲渡所得税等を非課税にできても、買い主側に贈与税がかかってしまう場合があります。

●書類の準備やトラブル対応もすべて自己責任

不動産の個人売却では、売買契約書等の重要書類も何かあったときのトラブル対応もすべて自己責任です。動かす金額が大きいだけに、口約束で取引したり、契約書類の作り込みが甘かったりすると、支払いトラブルなどが起きたときお互いに困る事態になってしまいます。

その点、不動産業者経由での売却は、法的に隙の少ない書類を作ってもらえますし、重要なポイントについて有資格者による説明も受けられるため、トラブル予防・対応という面で非常に魅力的です。

●売却価格が安くなりやすい

不動産の個人売却では、業者のように物件広告を全国展開して買い主を探すのが難しく、「業者が間に入っていない」という不安要素もあるため、相場よりも安い金額を提示されやすいという欠点があります。いくらで売るかは売り主の意思次第ですが、相場に関する知識がないと不動産を安く買いたたかれてしまう可能性があることは知っておきましょう。