親が認知症になってしまった場合の不動産売却方法｜永大ハウス工業

もし、不動産を所有している親が認知症になってしまった場合、通常の手順では不動産を売却できません。なぜなら、認知症になって認知機能が衰えると、記憶力が低下したり適切な判断ができなくなったりして、そもそも法的に有効な契約を結べなくなってしまうからです。

ただ、親が認知症になってしまったとしても、身内の不動産を売却する方法は存在します。ここでは、持ち主が認知症になった場合の不動産売却方法を押さえていきましょう。

認知症発症後の不動産売却について、最初に知っておいて欲しいのが売却難易度の向上です。民法の規定において、契約をするために最低限必要な条件の一つに「意思能力」があります。意思能力とは、「この契約にサインしたら、その後どうなるのか」を判断する力を指す法律用語のこと。認知症になると、記憶力や判断能力、物事の前後関係の把握といった能力が低下し、「契約書にサインしたことを忘れてしまう」「いわれるがままサインしただけで、契約書に署名・捺印すると自宅を売却されてしまうと理解できていない」といった状態になってしまいます。こうした状態での契約を有効なものとして扱うと、認知症患者を対象にした詐欺等が横行してしまう可能性があるため、意思能力に支障をきたしている認知症患者が持っている不動産は、「所有者本人が売買契約書に署名・捺印して物件を売る代わりにお金を受け取る」という通常の方法では売却できないのです。

しかし、法定後見制度を利用すれば、意思能力を失った親に代わって、親族等が不動産を売却できます。

法定後見制度とは、「意思能力のない本人の財産や資産を、本人のために管理できる人」を指名する制度のことです。通常、預金の引き出しや不動産の処分といった財産の扱いは、所有者本人しかできません。しかし、法定後見人に指定されれば、本人のためになることであれば不動産売却も可能になります。

なお、法定後見制度は、「任意後見人」と「法定後見人」の2種類です。任意後見人とは、親本人に後見人を指定してもらう方法のこと。基本的に、認知症になる前に手続きする必要があるものの、親が自由に後見人を指定できるため、親族が多い場合は万が一に備えて事前に任意後見人を指定してもらっておくと良いでしょう。事前に任意後見人を決めておけば、いざ認知症になったとき、親の財産を利用して介護施設の入居費用を用意したり、財産を使い込まれないように保護したりできるからです。

一方の法定後見人は、認知症になった後でも申請できる後見人制度のこと。家庭裁判所に「候補者」を申し立て、家庭裁判所が後見人としてふさわしい人物を指名します。法定後見人の候補者になれるのは、成人の親族または弁護士や司法書士といった専門家のみ。家庭裁判所が誰を後見人にするか指定するという性質上、絶対に特定の親族が指名されるという保証はありません。

ただ、どちらの場合でも、正式な後見人になれば本人に代わって売却手続きを進められます。

親が認知症になってしまい、家庭裁判所に法定後見人の申し立てをした場合の注意点は、「親の不利益になる売却は認めてもらえない」ことです。後見人制度は、そもそも意思能力を失った本人の財産や生活を保護するための制度なので、「家や土地を売ったお金で後見人が旅行をする」といった目的での売却はできません。介護施設の入居費を捻出したい、維持費がかかるため処分したいなど、親にとって利益があると認められる場合にのみ不動産を売却できます。

特に、もともと親が住んでいた住まいの売却は、事前に裁判所から売却の許可を得る必要があるため注意しておきましょう。

認知症になった親の不動産は、必ずしもすぐに売却すべきとは限りません。介護や病気によって一時期的に自宅から離れていても、数年後に自宅へ戻ってくる可能性が十分に考えられるからです。また、法定後見制度はあくまでも本人の財産保護が目的なので、「家を売り、そのお金を相続人に贈与したり売却しやすい不動産に買い替えたりする」といった節税の対策は認めてもらえない可能性があります。場合によっては売却せずに持っておいたほうが良いこともあるため、親の後見人になったときは、不動産業者やファイナンシャルプランナーといった専門家と相談した上で、売るかどうかを考えましょう。

親が認知症になった場合、法定後見人の申し立てをして後見人になってから不動産を売却する必要があります。

ただし、自身が法定後見人になれるかどうかは家庭裁判所の判断次第ですし、後見人になると節税目的の贈与等ができません。親が認知症になるとできることが狭まってしまうため、可能であれば親が認知症になる前に任意後見人として指名してもらい、親と連携して節税対策や財産の整理を進めましょう。