不動産を個人で売却する場合のポイントと注意点とは

column 484.

不動産を個人で売却する場合のポイントと注意点とは

2021.06.02

不動産の個人売却は、業者を通した売却手続きよりも高難易度です。だからこそ、不動産を個人売却することになった場合は、取引を成功させるポイントと手続きにおける注意点の両方を知っておく必要があります。ここでは、不動産を個人の手で売る際に把握しておきたいポイントと、個人売却の注意点を4つずつ押さえていきましょう。

不動産個人売却を成功させるポイント

●信頼できる相手に売却する

基本的には、長年同じ地域に住んでいる隣人や金銭状況などを知っていて人格的に信頼できる友人・知人の中から買い主を探すことをおすすめします。不動産売買の世界には、何とかして価値のある不動産をだまし取って儲けようと考えている人間も少なくありません。
特に、地価の高い土地を所有していて売るつもりはなかったが、「この土地なら高く売れる」「知り合いが買い取りたいといっている」といった商談を持ちかけられた場合は要注意です。

●必要書類の一覧を作って買い主と共有する

不動産の個人売却では、必要書類の多くを売り主側で用意します。
ただ、取引を成立させるためには、書類の確認やサインといった買い主の協力も必要不可欠です。必要な書類を小出しにすると買い主側の負担が大きくなり、取引を打ち切られたり不信感を持たれたりする可能性もあるため、あらかじめ必要書類の一覧や確認の時期等を共有しておきましょう。

●適正価格を調べる

不動産売却において、多くの場合地域の相場からかけ離れた金額の物件は売るのが困難です。地域の相場は、地域における土地・建物の需要と供給で決まっています。相場より高い不動産は割高とみなされ、相場より安い不動産は怪しいと判断されやすいため、個人売却であっても基本的には相場を参考に売り出し価格を考えましょう。

ただし、個人で適正価格を調べるのは難しいため、一括査定サイトを利用したり、専門家に相談したりして売却価格を調べるのがおすすめです。

●親しい間柄でも十分以上に話し合いの時間を取る

不動産を個人で売却する場合、たとえ買い主が長年の知り合いで親しい間柄だったとしても、意識して話し合いや説明の時間を多く取りましょう。不動産は決して安い買い物ではありません。売り主・買い主の双方が不動産業界で働くプロならともかく、そうでない場合は不動産や売買契約に関する誤解、説明不足がトラブルへと発展してしまう可能性があります。たとえ契約上問題がなくても、感情的にこじれると今後の人間関係に亀裂が入ってしまうため、お互いが納得した上で契約書にサインできるように話し合うことが重要です。

不動産個人売却の注意点

●親族へ売却する場合は相場より安くしすぎない

「2,000万円の資産価値を持った土地・建物を子どもに200万円で売る」など、不動産を親族へ売却する際に適正価格よりも大幅な値引きをすると、差額である1,800万円を贈与したという扱いになってしまいます。この場合、不動産の買い主に対して高額な贈与税が発生するため、親族間の取引ではできるだけ相場に近い価格で売却することが重要です。

●重要書類のチェックに時間をかける

不動産売却手続きでは、万が一、トラブルになった場合「契約書の内容」に従ってお互いの責任や補償の範囲を決定します。契約書の内容に不備があったり、内容を十分に理解していなかったりすると、いざトラブルになったときの対応が遅れてしまうので、重要書類は署名・捺印をする前に時間をかけて確認しましょう。可能であれば、司法書士等の専門家に頼み、不備のない書類を作ってもらうのがおすすめです。

●住宅ローン特約を付けておく

「住宅ローン審査に落ちた場合、ペナルティーなしで契約を白紙に戻す」というルールのことを、住宅ローン特約と呼びます。住宅ローン特約は、ローンの利用を検討している買い主側のリスクを抑え、トラブルから守るための規約であり、設定していないと条件の良い買い主を集められません。住宅ローンを利用できる相手は、売り主から見ても支払い能力の高い優良な取引相手である可能性が高いので、より良い条件で不動産を売るためにも住宅ローン特約を盛り込んでおきましょう。

●口頭で行った説明をすべて契約書に盛り込む

不動産売却では、たとえ口頭でお互いに了承していても、「契約書に書いていない不具合」が見つかった場合に買い主から損害賠償等を求められる可能性があります。そのため、売却の時点で分かっている住宅の状態や不具合に関しては、必ず文書化して記録に残しておきましょう。やり過ぎだと感じるくらい丁寧に契約書類を作り込むことが、結果的に売り主・買い主の双方をトラブルから守ってくれます。