ポイントは確定申告！不動産売却の費用を節約する方法

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ポイントは確定申告！不動産売却の費用を節約する方法

2021.08.05

不動産の売却時には仲介手数料を始めとしたさまざまな費用がかかるものの、工夫次第で大幅な節約・節税が可能です。

ただし、節約に集中しすぎて肝心の売却準備や売却活動がおろそかになってしまっては意味がありません。

そこで今回は、時間をかけず簡単に実現できる、確定申告を利用した節約方法を中心にご紹介します。

不動産売却には費用がかかる

不動産売却をする場合、一般的に以下のような費用や税金の支払いが必要です。

○費用
・仲介手数料
・司法書士への登記手続き依頼料
・登記変更の手数料
・引っ越し代金

○税金
・譲渡所得税
・印紙税

不動産は高額な資産であり、権利関係の手続きも必要になるため、費用負担ゼロでは売却できません。また、実際には上記の費用に加えて、ハウスクリーニングやインスペクション、ホームステージングにリフォームといった料金を負担する場合もあります。売却時のコストが大きくなると、当然手元に残るお金の額が減ってしまうため、不動産売却ではコストを抑える努力も必要です。

確定申告+控除の利用で大幅な節約・節税が可能

●不動産を売ったら確定申告をしよう

不動産売却をしたら、翌年の2月から3月半ばにかけての期間中に「確定申告」という手続きを行いましょう。確定申告は、一年間の収支を税務署に報告して適切な納税をするための手続きです。不動産売却で利益が出ている場合、無申告だと罰則を受けることになってしまいます。慣れない手続きかもしれませんが、一方で確定申告をする際に利用できる特例というものもあり、特例を利用すれば不動産売却のコストを大幅に節税可能です。

●マイホームを売ったときの特例

不動産の譲渡所得税は、マイホームの売却額から必要経費や各種控除を差し引き、残った課税額に税率をかけることで納税額を求めます。マイホームを売ったときの特例は、この課税額から3,000万円控除できるという特別控除のことです。簡単にいうと、不動産の売却益が3,000万円以下なら譲渡所得税の納税額をゼロに抑えられます。
ただし、特例を利用するにあたっていくつか条件があるため、必ず手続き前に要件を満たしているかどうか確認しましょう。

●被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

相続や相続時の贈与で手に入れた不動産を2023年12月31日までに売却すると、3,000万円の特別控除を受けられるという特例です。マイホームの特例と違って、住居に住んでいる必要はないので相続財産を整理するときは積極的に活用しましょう。
なお、特例を利用できる建物の条件として、「1981年5月31日より前」に建てられた物件であることというものがあります。新しい住まいだと特例を利用できないので、注意が必要です。

●マイホームを売ったときの軽減税率の特例

不動産の譲渡所得税について、土地や建物の所有期間が5年を越えていると税率39％が20％（住民税込み）まで下がる制度のこと。10年以上所有しているマイホームを手放した場合は、さらなる税の軽減措置を利用可能です。具体的には、所得税が10％、住民税は4％まで下がるため、合計14％の納税で済みます。譲渡所得税の課税対象額が6,000万円を超えると所得税率が15％にアップしてしまうものの、大きな節税効果を期待できるのが魅力です。

確定申告以外の節約方法

●掃除

ハウスクリーニングを業者に依頼せず、自分たちの手で行えばその分、費用を節約できます。ひどい汚れがなければ、雑巾やクリーナーなどを使って大掃除するだけでも十分です。
もちろん、すべての場所をきれいにできるとは限りませんし、時間がなくて掃除できないといった可能性も考えられるため、予算や労力のバランスを考えながら気になるポイントだけ業者に依頼するといった判断が良いでしょう。

●相見積もりによる売却額アップ

不動産業者から取る見積もりは、業者ごとに金額が違います。不動産業者の実力や相性によっては売却額を底上げできるので、相見積もりを駆使して信頼できる業者を探しましょう。あらかじめ一括見積り等を利用し、地域の不動産相場を掴んでおくと、見積もりが相場からかけ離れている怪しい業者との契約を回避できるためおすすめです。

●仲介手数料の値切りはおすすめできない

不動産売却時にかかる費用の中で、最も高額なのは多くの場合業者に支払う仲介手数料となります。しかし、仲介手数料の値切りにチャレンジするのはおすすめできません。法律上、不動産業者が依頼者から受け取れる料金は仲介手数料だけです。仲介手数料を安くしようとすればするほど、パートナーである業者のやる気が失われて売却のサポートを受けづらくなってしまいます。