投資用物件の売りどきや売却のコツは？売却方法と注意点を解説｜永大ハウス工業

ワンルームマンションやアパート等の投資用物件は、入居者さえ確保できれば安定した家賃収入を期待できる資産の一つです。

ただし、どれだけ頑丈な建物で定期的にメンテナンスをしていても、永遠に賃貸として運用できるわけではありません。投資用物件を所有する以上、いつ・どうやって売却するかという出口戦略まで考えた投資が必要不可欠です。

今回は、投資用物件の売りどきや売却のコツ等をご紹介します。

●大規模修繕工事をする前

投資用物件の売りどきに悩んだときは、「大規模修繕の前」を一つの目安にするのがおすすめです。マンションやアパート等の住居は、基本的に10年から15年程度の周期で外壁や防水塗装等の効果が落ちてきて、「大規模修繕」というメンテナンスが必要になってきます。

ただし、大規模修繕の工事費用は莫大ですし、必ずしもスムーズに工事を発注できるとは限りません。たとえワンルームマンションの所有者として毎月真面目に修繕積立金を支払っていても、ほかの部屋のオーナーが修繕積立金の支払いを拒んでいたり、空き部屋が多く修繕積立金の額が少なかったりすれば、工事の発注は困難になってしまいます。
また、工事費用や人件費の値上がり、老朽化による修繕箇所の増加といった事情によって、大規模修繕工事後に売却しづらくなってしまうのも問題です。

●一定の黒字を出したタイミング

不動産投資によってある程度黒字を出したら、資産価値が下がる前に売るという考え方もあります。「ギリギリまで運用して黒字を拡大したい」と考えるのも当然ですが、賃貸物件は老朽化に伴って基本的に資産価値が落ちていきます。入居者が10年20年と安定して入居し続けてくれるという保証はどこにもないので、投資物件は損をする前、利益を出している内に手放しましょう。

入居者がいたり、管理状況が安定していたりする物件は、中古市場でも人気があるため高額売却・短期売却しやすいです。黒字のラインをどこに引くかは不動産オーナー次第ですが、例えば投資物件を買うためのローンを完済していれば、次回金融機関からの融資を受けやすくなります。投資物件を増やしたり、より利益率の良さそうな物件に投資し直したりして、投資の規模を拡大していきましょう。

●今後入居者を確保できそうにないとき

空室が続いている場合、赤字が拡大しすぎない内に投資物件を売って被害を抑えることも重要です。多くの場合、不動産の資産価値や賃貸需要は築年数が古くなればなるほど下がっていきます。古い物件だからこそ近隣にある築浅マンションよりも人気になるというケースはほとんどないため、入居者の確保を見込めない場合は物件を早々に売却しましょう。「いずれ入居者が見つかるかもしれない」という考えで所有し続けていると、部屋が汚れたり老朽化が進んだりしてますます売りづらくなってしまいます。

●投資物件は築20年を迎える前に手放そう

投資用物件を良い条件で売却するための目安が、築20年です。いわゆる鉄筋造等の頑丈なマンションは、築20年程度だとそこから20年30年と長きに渡って賃貸運用できるため、不動産市場では築浅扱いで売却できます。また、収益物件として運用できる期間が長いことから、買い主側も長期ローンを組みやすいといった事情があるのもポイントです。古い物件になればなるほど長期ローンを組みづらく、金融機関や市場の目も厳しくなっていくため、投資物件は築20年以下のものを売却・購入して運用し続けるというアイデアもあります。

投資用不動産の売却は、不動産会社に任せましょう。築年数と資産価値、近隣の相場で価格を推定できる居住用物件と違って、投資用物件は「収益性」で値段が決まります。計算が複雑ですし物件自体も比較的高価になるため、素人が個人で売却をするのはおすすめできません。

なお、投資用不動産の売却手続き自体は、居住用不動産と同様です。具体的な期間はエリアや物件にもよりますが、おおよそ売却に3ヵ月から半年ほどかかるため、売却を決断したら早めに業者探しを始めましょう。

投資用物件を売却する場合、売却だけでなく買い替えまでセットで考えるのがおすすめです。なぜかというと、「事業用の資産を買い換えたときの特例」を利用して、不動産売却時の利益にかかる譲渡所得税の一部を未来に繰り越せるから。税負担を減らしつつ、手元に資金を残しておけば次の投資用物件にお金を投入できます。

ただし、特例を利用するには確定申告手続きが必須です。不動産業者と連携して、売却と申告の準備を同時に進めましょう。

投資用物件は、資産価値が下がると売りづらくなり、修繕積立金等の負担も大きくなってくるので、大規模修繕前や築20年を目処に売却するのがおすすめです。

ただし、売り出し価格を収益性に基づいて考える必要がある関係上、売却するなら業者の協力が必要不可欠。お得な税の特例を利用して、次の投資につながる売却を成功させましょう。