1981年6月以前の不動産は要注意！旧耐震の家が売りづらい理由を解説｜永大ハウス工業

旧耐震基準の住宅は、法改正後に建てられた新耐震基準の住まいに比べて売却価格が安く、売却自体も難しいため、売却するならある程度の工夫が必要です。

ただし、売りづらい不動産を売るためには、人気がない理由を理解した上で対策を考える必要があります。

必要最小限の対策で旧耐震の住まいを売却できるように、今回は不動産売却の難易度を左右する耐震基準の違いや、旧耐震の住まいが売りづらい理由を押さえていきましょう。

●建物の耐震性能を見分けるための数値

不動産の耐震基準とは、「どこまでの地震に耐えられる強度があるのか」を客観的に示した数値のことです。
地震大国である日本では、地震があったときの被害を最小限に留めるため、一定以上の耐震性能を持っている場合のみ建築許可が下りるというルールになっています。
そして、耐震性能の低い建物が増えると地震が起きたときに周囲も巻き込まれてしまうので、古い耐震基準の住まいは建築許可の必要な規模の増改築や建て替えができません。
中古の不動産を購入する方にとって、リフォームや建て替えができるかどうかは非常に重要な要素です。
そのため、不動産を売るときは物件の耐震基準が現行基準を満たしているのかを把握する必要があります。

●ポイントは1981年6月以降に建てられたかどうか

不動産市場において、耐震基準は大きく分けると「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類です。
なぜかというと、1981年に行われた建築基準法の改正によって、住まいに求められる耐震性能が大幅に引き上げられたため。
1981年6月までに建てられた住まいは、「震度5の地震に耐えられる設計」であれば建築許可が出ていました。
しかし、1978年に重軽傷者1万人を越える宮城県沖地震が起きたことによって、新耐震基準は「震度7の地震に耐えられる設計」が最低条件になっています。
不動産を売るときは、新耐震基準か旧耐震基準かを理解しておくことが重要です。

●築年数が古く劣化しているケースが多い

旧耐震基準の家は、全て1981年6月より前に建てられたもの。
つまり、2022年時点において、旧耐震基準の住まいは築40年を越えています。
不動産には法定耐用年数という考え方があり、木造一戸建てだと22年、鉄筋コンクリート造のアパートやマンションでも47年で建物の資産価値がほぼゼロになってしまうので、単純に旧耐震基準の家は資産としての価値が低いのです。
資産価値が低いと将来的に手放したいと思っても買い主を見つけられませんし、古い物件は寿命が短く、たとえ安く買い取っても何年安全な状態を維持できるか分からないという問題もあります。

●耐震改修工事の費用がかかる

旧耐震の家が売りづらい理由としては、耐震改修工事の負担も大きいです。
旧耐震基準の家を大規模にリフォームする場合、新耐震基準と同等の耐震性能を確保するために耐震改修という工事を行う必要があります。
しかし、古い住まいの耐震性能を底上げするのは決して簡単な工事ではありません。
一般財団法人日本建築防災協会によると、平均的な木造一戸建ての耐震改修工事費用は、100万円から150万円です。※1
旧耐震基準の家に興味を持つような層は、多くの場合不動産の安さやリフォームの自由度に魅力を感じているため、リフォーム費用とは別途お金のかかる物件は人気が出づらいという事情があります。

※1　一般財団法人日本建築防災協会：耐震改修工事日の目安
https://www.city.ayase.kanagawa.jp/ct/other000053700/taishinkaishuukoujihinomeyasu.pdf

●住宅ローンを組むのが難しい

住宅ローン審査では、新耐震基準以上の住宅性能を求められることが多いです。
その点、築年数が古く建物部分の資産価値が大幅に下がっている旧耐震の住宅は、担保としての価値も低いので買い主側が住宅ローン審査に落とされやすいというデメリットがあります。
築古で価格が下がっているとはいえ、住宅は安いものではありません。
ローンを組めない以上現金決済となりますが、古い物件でも良い、現金決済にも対応できるという買い主は少ないため、旧耐震基準は売れ残りやすいです。

●住宅購入支援や節税制度の利用が制限される

旧耐震基準の住宅は、原則として住宅ローン控除やすまい給付金といった住宅購入支援制度を利用できません。
理由は単純で、住宅ローンやすまい給付金どちらの制度も「新耐震基準」を審査の条件として設定しているからです。
ただし、耐震改修工事を行って新耐震基準並の耐震性能を確保すれば、お得な住宅購入支援制度を利用できる場合があります。

1981年6月より前に建てられた旧耐震基準の家は、築古で資産価値が低く、補修や耐震改修にお金がかかったり住宅ローンを組めなかったりするため、不動産市場で人気がありません。
そのため、売却難易度の高い旧耐震の家を売るときは、デメリットが気にならないよう値下げをする、更地にしてから売るといった工夫が必要です。

ただし、値下げの程度や解体工事にかかる費用は物件によって違います。
実際には不動産に合わせて対策を考える必要があるため、旧耐震基準の家を売るときは、不動産業者に相談して販売戦略を練りましょう。