マンションやアパートなどの収益物件を売る際のポイント｜永大ハウス工業

マンションやアパートといった貸家の売却は、いわゆるマイホームの売却と少し勝手が違います。
不動産という意味では同じですが、その利用目的によってどういったターゲットに売り込めば良いのか、売り出し価格をどうやって設定すれば良いのか等が違い、物件の種類に合わせた売り方を考える必要があるからです。

今回は、収益物件売却のポイントや注意点をお伝えしていきます。

●不動産の収益性で売却価格が決まる

いわゆるマイホーム等の居住物件と、第三者に貸して家賃を取ることを目的とした収益物件売却の最も大きな違いは、売却価格の決め方です。

居住物件の場合、基本的に立地の良さと土地の広さ、そして建物の築年数によっておおよその売却価格を決め、売り出します。
しかし、収益物件の場合、立地の良さよりも「どれくらい儲かる可能性があるのか」が重要です。多少築年数が古く、駅から離れている物件でも、たとえば周囲に大学があって学生の入居を見込める場合、収益性が高いので売却価格は高くなります。
「空き室率が低いか」「今度何年運用できるか」「周辺の家賃相場が下がる可能性はないか」といった要素を判断するためには、不動産や不動産投資の知識が不可欠です。

●不動産投資家や業者も買い主になる

居住物件の買い主は、ほとんどが一般消費者となります。あくまでも自分たちが住むための家を探しているため、不動産広告も専門知識のない方向けに作り込むのが一般的です。
しかし、収益物件に関しては、一般消費者だけでなく不動産投資をしている個人投資家や業者も買い主の候補になります。
投資家が気にするのは物件の運用コストや収益性なので、収益物件売却では宣伝文章や内覧時の営業も投資家向けの調整が必要です。

●入居者がいる状態で売る

入居者がいる状態だと、収益物件は早く売れます。
なぜなら、収益物件を購入する人の目的は、入居者を確保して家賃収入を得ることだからです。
賃貸経営において、最も大切で時間を取られるのは家賃を滞納しない入居者を探すことなので、売買の時点で入居者がいる物件は多くの買い主に興味を持ってもらえるでしょう。
また、空き室でないという事実は、「その物件には入居者を集めるだけの人気がある」という証明にもなります。

●周辺の地価が上がっているときに売る

そうそうあることではありませんが、都市開発や大型ショッピングモールの出店などによって地価が上がっている場合、収益物件をより高い価格で売却可能です。
不動産の地価は周辺状況によって変わります。
収益物件は一生同じ状態で運用できるわけではなく、いずれは建物としての寿命を迎えて建て替えたり売却したりする必要が出てくるため、マンションやアパートを持っているなら定期的に周辺の地価をチェックしておきましょう。
地価が上がったタイミングで売却できれば、新しい収益物件への投資もしやすくなります。

●相見積もり＋仲介で売る

収益物件を含め、不動産を売るときは複数の業者から見積もりを取るのがおすすめです。
中古品の買取価格が買取店によって変わるのと同じで、不動産も誰が買うのか、どの業者に売却を仲介してもらうのかによって売却価格が変わります。
なかには収益物件の売却を得意としていない不動産業者もいるため、相見積もりを取り、話を聞いて信頼できる不動産業者を見極めましょう。

また、不動産売却の方法には、業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。
しかし、不動産の買取価格は仲介による売却価格と比べて安くなるので、基本的には不動産業者の仲介で売る方がお得です。

●広告写真の質を高める

収益物件の売却時、広告に掲載する写真の枚数と質にこだわることもおすすめします。
多くの買い主にとって、物件情報を初めて目にするのはネット上の不動産情報サイトです。
サイトに掲載されている写真の枚数が少なかったり、画質が荒かったりすると状態がわからないため問い合わせまで進みません。
物件広告の改善は問い合わせ数に直結します。できればプロの写真家に撮影を依頼しましょう。

マンションやアパート等の収益物件を手放す場合、売却した代金から不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料の上限は法律で決まっているため、売却価格×3％＋6万円以上かかることはありませんが、高く売れれば売れるほど仲介手数料の負担も増えるので注意が必要です。
また、売却金額によっては所得税等の納税も必要になります。

マンション・アパートといった収益物件を売却するためには、入居者がいる状態で売ったり相見積もりを駆使したりすることが重要です。
収益物件は、居住用の物件と売却価格の付け方や主要なターゲットが違うため、収益性の高さやリスクの低さをアピールする必要があります。
適切なターゲット選び、質の高い物件写真を用意して、収益物件売却を成功させましょう。