国交省の「ラウンドテーブル」について｜永大ハウス工業

親の家を子どもが引き続き居住しないケースや転居などにより、中古住宅の空き家が増えてきています。そんな中古住宅の流通に向けた国の動きとして、国土交通省の「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」があります。「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」とは、中古住宅の流通に携わる民間事業者などの実物サイドと金融機関などの金融サイドが率直な意見交換を行い、中古住宅市場の活性化に向けた取り組みの方針を決めていく話し合いの場です。国土交通省によって平成25年9月に第1回が開催され、これまで平成26年3月に第2回、10月に第3回が開催されています。そのラウンドテーブルの検討内容と中古住宅流通の現状と今後の展望についてご紹介します。

　これまで3回開催されているラウンドテーブルですが、第1回では建物評価の改善やリバースモーゲージ（自宅を担保として借り入れする制度。詳しくは後述）、リフォームの促進や技術者の育成など、第2回では中古住宅の正しい評価のための新たな建物評価指針の定着、消費者及び金融機関の不安要素となる建物の「質」に対する安心の確保、リフォーム工事の信頼性の確保、リバースモーゲージの普及・促進などについて話し合われました。そして第3回のラウンドテーブルでは、建物評価の改善やリフォーム一体型ローンの課題などについて検討されています。
建物評価の改善に関して、「戸建住宅価格査定マニュアルの改訂」が注目されています。改定案では、基礎・躯体は性能に応じて20年より長い耐用年数を設定し、最高100年の耐用年数の設定に見直されます。また、ホーム・インスペクション（住宅診断）の結果などから判明した劣化の状況により、評価を加減するようになっています。内外装・設備の評価に関しては、これまで屋根・外壁しか適応されなかったリフォーム結果を反映（経過年数のリセット等）する部位が拡大されることとなります。 また、不動産鑑定評価基準等も改正により、増改築や修繕等の状況を踏まえた評価を行えるようにするとしています。
今後の課題として、住宅の維持管理を促進するための環境整備やリバースモーゲージの普及に向けた検討が必要とされているものの、国も中古物件流通に向けての動きを進めてきています。

現在は築20～25年で建物評価額が0になってしまうという、中古住宅の流通には厳しい状況があります。それを適正な建物評価によって価値を高め、市場を活性化しようとするのが現在の「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」の動きです。
築20年の戸建も維持管理が行き届いていれば築10年と同等の価値があるとなれば、従来に比べて高い価値をアピールすることが出来るでしょう。今、点検・改修を評価する内容を盛り込んだ「戸建住宅価格査定マニュアルの改訂」の検討が進められ、平成27年度から運用予定となっています。
また、中古住宅流通の活性化には、借り入れ環境の整備も重要となってくるでしょう。近年は中古住宅を購入し、リフォームした上で居住する人が増えてきており、大手銀行を中心に「リフォーム一体型ローン」を取り扱う金融機関が増えてきています。買い手側にとって住宅代とリフォーム代を個別に借り入れるよりも、一体化することで低金利の利用が可能になるというメリットがあります。ですが、現状多くの金融機関でローン制度がわかりにくいものとなっていることもあり、認知が進んでいないようです。またラウンドテーブルでも指摘されていますが「リフォーム一体型ローン」を利用する際、リフォーム見積書やリフォーム工事請負契約書の提出期限が限られているため、リフォーム内容について検討する時間が少なくなってしまっているという不具合もあります。リフォームローンの使い勝手は以前より良くなってはいるものの、今後更なる利便性の向上が中古住宅市場の活性化を促すことでしょう。