注文住宅の諸費用とは？諸費用の内訳とおおよその費用をわかりやすく解説｜永大ハウス工業

注文住宅を建てるためには、土地を買うお金と家の建築費用以外に「諸費用」が必要です。
諸費用の総額は、建てる住宅によっても変わりますが、注文住宅建築費用の10％ほど。
決して安い金額ではないうえに、家づくりには諸費用以外にも細々としたお金が必要になります。

注文住宅は、設計の自由度が高いこともあって予算オーバーしやすい買い物です。
正確な予算の見積もりができるように、諸費用の内訳や費用感を知っておきましょう。

この記事では、注文住宅を建てるために必要な諸費用について解説していきます。

●土地購入時の項目

注文住宅を建てる際に必要な諸費用の内訳は、大雑把に分けると「土地購入時にかかるもの」「建物に関連するもの」「住宅ローンに関連するもの」の3種類です。
そのうち、土地の購入時に支払う項目には、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 手付金
• 登録免許税
• 印紙税
• 不動産取得税
• 司法書士への依頼料

それぞれ簡単に説明していきましょう。

○仲介手数料
不動産業者に不動産の売買を仲介してもらった際、その対価として業者へ支払うお金のことです。
戸建てやマンションの購入時は、土地・建物両方に対する仲介手数料が必要になりますが、注文住宅の場合家を仲介してもらうわけではないので、土地の売買に対する仲介手数料のみかかります。
仲介手数料の上限額は法律で決まっており、「不動産の購入費用×3％＋6万円」と消費税が負担額です。

○手付金
不動産を買うとき、売買契約を交わす日に不動産価格の10％ほどを手付金として先払いします。
手付金は、不動産の買い主が本気で購入するつもりであることを保証するためのお金です。
多くの場合、土地の代金はローンで支払いますが、手付金は現金で支払う必要があるので覚えておきましょう。
なお、支払った手付金は土地購入代金の一部として扱われます。
仮に3,000万円の土地を買う際に手付金として300万円払っていたら、2,700万円をローンで支払い、残ったローンの300万円が手元に戻ってくるというかたちです。

○登録免許税
お金を払って手に入れた土地を自分のものにするためには、法務局という機関で登記という手続きをする必要があります。
登録免許税は、不動産の登記をする際に納税を求められる税金です。
土地を買ったときの登録免許税は税率2％ですが、2023年の3月31日までは軽減税率が適用されるため、税率は1.5％まで下がります。
土地の価格×1.5％が実際に納税する金額です。建物に関しては、税率が0.15％まで下がります。

なお、土地や建物に対する税金は、市場価格ではなく「固定資産税評価額」という金額を使うのが基本です。
固定資産税評価額は市場価格の70％ほどになるよう調整されているので、3,000万円の土地なら「3,000万円×0.7×1.5％＝31.5万円」が納税額となります。

○印紙税
印紙税は、収入印紙の購入費用のことです。
日本では、特定の契約書を作ったとき、契約書に収入印紙を貼ることが義務付けられています。
収入印紙の必要な書類を専門用語で課税文書と呼び、不動産の売買契約書も課税文書の一種なので、土地を買ったら印紙税を納める必要があるのです。

印紙税の必要額は、契約書に記載されている取引額によって決まります。
たとえば、1,000万円以上5,000万円以下の取引なら収入印紙代は1万円です。
ちなみに、本来なら1,000万円以上5,000万円以下の取引に対する印紙税は2万円ですが、不動産売買には軽減税率が適用されるため、納税額が安くなっています。

○不動産取得税
販売されている中古住宅の中には、ご近所トラブルの末に売り出されている物件もあります。
家を買ったらそう簡単には引っ越しできません。
我慢できないご近所トラブルや住環境にストレスを抱えながら生活を続けるのも、せっかくローンを組んで買った家を短期間で売りに出すのも所有者にとっては大きな損失なので、事前にご近所トラブルの有無も調べましょう。
簡単なのは、内覧の際に隣近所の方から話を聞いてみることです。周辺を散歩して、気になる要素がないか確認してみても良いでしょう。

○司法書士への依頼料
不動産の登記手続きを司法書士や弁護士に依頼した場合、報酬の支払いが必要です。
登記手続きは個人でもできますが、書類の準備も必要ですし専門用語も多いため、あまりおすすめはできません。
司法書士への報酬は依頼先によって変わるものの、一般的には3万円から5万円ほどが相場です。

●建物建設にかかる項目

注文住宅の建物に関連する諸費用には、以下のようなものがあります。

• 設計料
• 印紙税
• 水道の加入料
• 登録免許税
• 地鎮祭・上棟式の費用

印紙税・登録免許税については土地に関するお金と同じなので、それ以外の項目を個別に押さえていきましょう。

○設計料
注文住宅ならではの費用です。一般的な戸建てなら必要ありませんが、注文住宅は外観から内装まで全て自分で設計できます。
ただ、不動産の素人がデザインをするのは難しいので、施主のアイデアを建築基準法上問題のない形で実現してもらうための費用として、設計料を負担するケースが多いです。
費用はまちまちで、ハウスメーカー等であれば20万円程度で収まる場合もあります。
著名な建築家等に設計を依頼する場合、それ以上の予算が必要です。

○水道の加入金
新しく家を建てる場合、水道の加入金を支払う必要があります。
水道施設負担金や水道分担金など、場所によっては違う名称で呼ばれている場合もありますが、簡単にいうと水道設備を使うための契約金のようなもの。
名前が違っても中身は同じです。
なお、水道局は地域ごとに管轄が分かれているため、新居を持つエリアによって料金は違います。
水道加入料が必要ない地域もあるので、水道加入金が気になる場合は事前に不動産業者へ問い合わせておくと良いでしょう。

○地鎮祭・上棟式の費用
地鎮祭や上棟式は、工事の安全や暮らしの安心を願うために開く催しです。
地鎮祭に関しては、地域の神社に数万円程度の初穂料を納めるほか、神事なのでお米等の献上品の準備も必要になります。

一方の上棟式は、新居の骨組みができた段階で行う工事の安全祈願です。
地鎮祭と同様のお供え物のほかに、施主として施工をしてくれる大工さん達へご祝儀や食事を用意することになります。
総額で10万円ほど見ておくと良いでしょう。

●住宅ローンでかかる項目

住宅ローンを利用するためには、金融機関にローンの保証料や事務手数料を支払う必要があります。
住宅ローンを組む場合、契約者の死亡や事故に備える生命保険、団体信用生命保険の加入が必須なので、団信保険料も必要です。
また、火災保険に加入しないとローンを組めないため、火災保険料の支払いも欠かせません。
火災保険に関しては短期間での契約も行っていることから、契約期間を短くすれば初期費用を節約可能です。
なお、地震保険の加入は任意です。予算に応じて加入を検討しましょう。

そのほかに必要なのが、印紙税と登録免許税です。
お金を借りる際に作る契約書も課税文書なので、収入印紙の添付が必須です。
また、ローンを組んで家を買うと、不動産の登記に抵当権を設定する必要があります。
抵当権の登記に登録免許税がかかることも覚えておきましょう。

そして、つなぎ融資を利用する場合、つなぎ融資の印紙税や手数料、利息も必要です。
つなぎ融資とは、住宅ローンが振り込まれるまでに必要な費用を立て替えてくれるローンのこと。
実は、住宅ローンは「完成した建物」に対して融資をしてくれるシステムです。
注文住宅用の土地を買うときや、工事の着工時に支払うお金に関しては住宅ローンで支払いができないため、手数料や利息を払ってつなぎ融資を利用する必要があります。

付帯工事費とは、住宅本体以外の施工にかかる費用のことです。
具体的には、

• 解体
• 地盤調査や土地の造成・補強
• 建築確認の申請費用
• カーテンなどのインテリア工事
• 冷暖房・ガス・給排水設備の工事
• 庭や塀といったエクステリアの工事

などを指します。
細々とした費用が多いものの、庭や塀の整備は意外と高価です。
総額で考えると、注文住宅予算の2割ほどを付帯工事費に使います。

今回ご紹介した費用以外にも、注文住宅を建てるときは以下のようなお金が必要です。

• 引っ越し代
• 仮住まいやレンタル倉庫が必要になる場合はその費用
• 家具や家電の購入費
• 近隣住民への手土産代

金額的に大きいのは、引っ越し料金になるでしょう。
世帯人数が多かったり、荷物が多かったり、移動距離が長かったりすると相応に引っ越し代も高くなります。
大型の家具や家電を買い替える場合は送料もかかりますし、家電リサイクル法の対象商品を買い替えるならリサイクル料金も必要です。

●諸費用は基本的に現金払い

家を買うときの税金や手付金、仲介手数料に地鎮祭の費用などは基本的に現金で支払います。
支払いのタイミングも、それぞれの手続きをするときなので、注文住宅を建てる場合は予算の20％から30％は現金で用意しておきましょう。
いざというときに現金が足りないと、お金を借りたり私物を売ったりすることにもなりかねません。

●工事によっては付帯工事費を住宅ローンに組み込める

付帯工事費に関しては、ハウスメーカーの見積もりや明細が工事の建築請負契約書に入っていれば住宅ローンに組み込めます。
新居の引き渡し後に頼んだ工事や、ハウスメーカーとは違う会社に依頼していて別途見積もりが発行されている工事は、ローンの支払い対象外です。
エクステリアの工事などを専門業者に外注する場合、ハウスメーカーに発注してもらい、請求をまとめてもらうといった工夫が必要になります。

注文住宅の購入時に必要な諸費用の内訳は、税金・手数料・各種実費です。
諸費用だけで住宅購入予算の約10％、付帯工事費やその他費用が20％ほどかかります。
付帯工事費に関してはやり方次第でローンに組み込めますが、諸費用のほとんどは現金払いなので、注文住宅を建てるときは、予算の20％から30％を現金で用意しておきましょう。