ネットにない未公開物件はどう探す？未公開物件の強みや注意点とは｜永大ハウス工業

不動産の世界には、インターネットに掲載されていない未公開物件というものが存在します。

ただし、世の中には、未公開物件という用語を使って、買い主をだまそうとする業者も少なくありません。
だからこそ、未公開物件を探すときは、未公開物件に関する知識が必要不可欠です。

今回は、未公開物件が存在する理由やその探し方、未公開物件を選ぶときの注意点などを解説します。

未公開物件とは、レインズと呼ばれる不動産業者用のデータベースや、不動産のポータルサイトに掲載されていない不動産のことです。
通常、売り主から売却を頼まれた不動産の情報は、5日または7日以内にレインズへ登録されます。
レインズのデータは日本全国の不動産業者が確認できるため、買い主が現地から離れた不動産業者に住宅購入を相談していても、業者経由で内覧や購入の申し込みができるわけです。
しかし、未公開物件は、売却の相談を受けた業者だけが情報を握っているため、買いたい場合は特定の不動産業者にコンタクトを取る必要があります。

●市場へ出す前に業者が自分で売れる・売りたい物件だから

未公開物件になりやすいのは、市場に出せばすぐに売れる人気の物件や、欲しがっている顧客に心当たりがある物件です。
なぜなら、自社に持ち込まれた物件を自社でさばいてしまえば、売り主と買い主の両方に仲介手数料を請求できるから。
単純に利益が倍になるだけでなく、広告を打つ必要がなく、宣伝広告費用を節約できるので、こうした物件は公開前に成約するケースが少なくありません。

●一般媒介契約でレインズに登録する義務がないから

不動産の売り主・買い主が不動産業者と交わす契約のことを、専門用語で媒介契約と呼びます。
媒介契約の中で、専任媒介契約は契約後7日以内、専属専任媒介契約は契約後5日以内にレインズへ物件情報を登録するよう法律で義務付けられていますが、一般媒介契約にはレインズへの登録義務がありません。
そのため、一般媒介契約で仲介されている不動産は、未公開物件のまま売買される場合があります。

●上モノが未完成で公開するとトラブルになる可能性があるから

建設中や未完成の物件をレインズなどに登録して買い主を見つけると、物件を引き渡すまでに間取りや内装が変わったり、工期の関係で引き渡し日が遅れたりしたとき、トラブルになりやすいです。
そのため、建物が完成するまでは未公開物件として買い主を探しつつ、建物が完成したら公開物件に移行する、という売り方をしている場合があります。

●売り主が家を売ることを隠しておきたいから

・家を売ることをご近所さんや友人・知人に知られたくない
・厄介なご近所トラブルがあるのでこっそり家を売って引っ越したい
など、何らかの事情で売り主が物件の広告を出したくないケースも未公開物件になりやすいです。

広告を出したことで、職場等で噂されたり、見知らぬ方が物件の下見に来たりすることを嫌い、広告を出さずに未公開物件のまま買い主を探す売り主も少なくありません。

●売れる見込みがないから

実は、不動産ポータルサイトに物件広告を掲載する場合、1件あたり数万円前後の掲載料金が必要です。
そのため、広告を出しても売れる見込みのない物件、または不動産業者が本腰を入れて売るつもりのない物件は、レインズに登録してもポータルサイトには掲載されません。
条件の合う買い主がいたら紹介する程度の活動になるため、「こういう不動産が欲しい」と問い合わせて、業者に直接紹介してもらう必要があります。

●レインズへ登録するための準備が終わっていないから

単純に、レインズへ登録するための物件情報や図面、写真等の準備が終わっていないケースも多いです。
登録準備が終わるまでの間、不動産業者が独自に買い主を探し、準備が終わったら物件情報が公開され、広く買い主を募ることになります。
特に、引っ越しや不動産売買が増える1～3月の繁忙期は、未公開物件が増えやすいです。

●他の買い主に気になる物件を取られる心配が少ない

未公開物件は、不動産のことを知っている方が少ないので、良い物件をほかの買い主に取られる心配が少ないです。
不動産の売買交渉は、先着順。
未公開物件を見つけて購入したい、内覧したいと申し込んでおけば契約の優先権を得られるので、内見したり他の物件と比較したりした後で買うかどうかを考えられます。
特に、好条件の物件はすぐに売れてしまうので、良い物件を買いたいなら未公開物件を狙ってみましょう。

●掘り出し物と出会える可能性がある

未公開物件の中には、公開前の新築物件やデザイナーズマンションといった、非常に条件の良い掘り出し物も存在します。
こうした物件は、市場へ出る前に売れてしまうことが多いです。
未公開物件を狙えば、インターネットなどで探しても見つからない物件と出会える可能性があるので、条件面で妥協したくないなら未公開物件を探すと良いでしょう。

●地域密着型の不動産業者へ足を運んで紹介してもらう

基本的に、未公開物件は、「売り主が仲介を頼んだ不動産業者」に紹介してもらうしかありません。
インターネットで探しても物件情報は出て来ないので、家を買いたい地域で営業している不動産業者の元へ足を運び、予算や頭金などを伝えて購入意思を示し、良い物件があったら知らせて欲しいと伝えることが大切です。
不動産業者と信頼関係を築けていて、条件の合う未公開物件が出てきたら、紹介してもらえる可能性があります。

●不動産業者の物件情報ページやメルマガで探す

不動産業者独自の物件情報サイトやメルマガがある場合、定期的にそれらをチェックして新しく登録された物件が出ていないか調べるのも効果的です。
不動産ポータルサイトには掲載されていないものの、自社サイトには掲載されている物件というのは一定数存在します。
いち早く優良物件に気付ければ、良い物件を入手できるでしょう。

●未公開期間が短いため悩んでいると購入できない

未公開物件の中でも、「いずれ公開される物件」は、5日または7日でレインズに登録されるので、買うかどうか悩んでいるとほかの方に買われてしまいます。
また、ほかの不動産業者には公開されていなくても、物件情報を握っている担当者が他の顧客に営業していれば、競争で負けてしまう可能性があるので注意が必要です。
「欲しい」と思う物件を見つけたら、素早く購入申し込みをして商談の準備を進めましょう。

●事故物件や訳あり物件が存在する

未公開物件は、すべてが優良物件というわけではありません。
広告を出しても売れないような不動産、例えば事故物件や築古物件も含まれていますし、売り主の希望で価格設定が割高な物件もあります。
問題のある物件は、安くても買った後に活用するのが難しいため、未公開物件を探すときは、「安いから」「良さそうに見えるから」という理由だけで飛びつかないように気をつけましょう。

未公開物件は、インターネット等に出ていない掘り出し物や好条件の物件と出会えるチャンスです。

ただし、中には広告を出しても売れないため、単に公開されてないだけの物件も少なくありません。
未公開物件ならどの物件でも良いわけではなく、物件や周辺環境の下調べが必要ですし、不動産業者に未公開物件を紹介してもらうためには、店舗に出向いて担当者との信頼関係を築く必要があります。

家探しの選択肢を広げられるように、不動産を買うときは未公開物件と公開物件の両方を探しましょう。