離婚をしたら家を売るべき？財産分与で家を売却するタイミングとポイント｜永大ハウス工業

夫婦二人で築いたすべての財産は、離婚したら「財産分与」の対象になります。
ただ、マイホームなどの不動産は物理的に分割するのが難しいため、売却して得た現金をわけるのが一般的です。

そもそも、離婚したら家を売らなければならない状況とは、どのようなケースが考えられるのでしょうか。
売却のタイミングや売却方法を含めて、離婚時の財産分与のポイントをお伝えします。

離婚後に、どちらかが住み続けるのであれば、家を売却する必要はありません。
ただし、住み続けたくても家を売却しなければならないケースもあります。

特に、住宅ローンの返済が残っている家の場合、離婚後は「誰が、どれだけ返済するか」を決めなければなりません。
仮に、住み続ける人がローンを返済できなくなり滞納することがあれば、最終的に家を差し押さえられる可能性があります。

また、連帯債務や連帯保証の住宅ローンを利用している場合、家の名義は夫婦二人になっています。
その家に住まない方にも住宅ローンの返済義務が生じますし、名義変更をすると「相手の財産を贈与した」とみなされ、多額の贈与税が課せられる可能性もあるのです。

お金のトラブルを離婚後も引きずりたくなければ、家を売却した方がすっきり解決するでしょう。

離婚が理由で家を売るときは、売却のタイミングも重要なポイントです。
離婚前に売った方が良い夫婦もいれば、離婚後の方が得することもあります。

以下を参考に「いつ売却するか」を、二人で話し合って決めましょう。

●離婚前に家を売った方が良いケース

「離婚後は互いの距離をとりたい」「これ以上のトラブルを避けたい」という夫婦には、離婚前に家を売った方が得策です。

不動産の売却手続きには、夫婦二人に確認が必要な場面も多々あります。
離婚後に売却すると、別れた相手に何度も連絡しなければならず、互いにストレスを抱え込むことになるでしょう。
なかには、相手が遠方に転居したり音信不通になったりするケースもあり、売却活動がスムーズに進められない可能性もあります。

こうしたトラブルが想定される夫婦であれば、離婚前に家を売却した方が楽でしょう。
なお、売却代金をわけるのは、「離婚後」にされることをおすすめします。
その理由は、後ほど解説します。

●離婚後に家を売った方が良いケース

別れた後でも連絡を取り合うことに抵抗のない夫婦であれば、離婚後に家を売却しても問題ないでしょう。

離婚協議中は、二人で話し合わなければならないことが多々あります。
さらに家の売却の話も加わると、何から手を付ければ良いかわからなくなる方もいらっしゃるでしょう。
離婚後であれば、家の売却活動に専念できることが大きなメリットです。

また、売却方法には「買取」と「仲介」に分けられますが、仲介の方が売却価格は高くなります。
その代わり、仲介は売れるまでに時間がかかりますから、離婚後の方が時間を取りやすいこともメリットといえます。
「時間をかけても、高く売りたい」という考えの夫婦は、離婚後に売却した方が得策です。

先述の通り、家を売る方法は「仲介」か「買取」が一般的です。
では、離婚時に家を売るときは、どちらの方法が良いのでしょうか。
これも夫婦の状況によって異なるため、二人で話し合って決めることが大切です。

●仲介で売った方が良いケース

仲介とは、不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法です。
市場価格で売却できますから、買取よりも高額になります。
できるだけ高く売りたい方は、仲介による売却を選びましょう。

ただし、買主が見つかるまでに最低でも3ヵ月から半年くらいの時間が必要です。
その間に、夫婦で連絡を取り合うことが多々ある点は把握しておきましょう。
また、家がいつまでも売れないことも想定されます。
その家に二人が住んでいなくても、年をまたぐと固定資産税や都市計画税が課せられる点には注意が必要です。

●買取で売った方が良いケース

買取とは、不動産会社などに家を直接売る方法です。
市場を通さないため、売却価格は仲介よりも30％くらい安くなりますが、買主を探す手間はなく短期間で成約します。
財産分与を一刻も早く終わらせたい夫婦や、次の生活資金を早く手に入れたい方などには、買取の利用をおすすめします。

フラット35の金利は金融機関ごとに異なるほか、「返済期間」や「融資率」によっても異なります。
また、団体信用生命保険に加入する場合は、「加入する保険商品（オプション）」によっても異なります。
それぞれ詳しく解説しましょう。

●売却できるのは名義人

家の売却手続きができるのは、原則としてその家の名義人です。
名義人以外の人が売却することも可能ですが、その場合は名義人の同意が必要になります。

ここで注意したいのが、名義人ではない方が住み続け、その後、家を売ることになった時に、別れた相手から同意を得る必要があるという点です。
もし同意なく家を売ると、相手（名義人）から損害賠償を請求される可能性があります。

●売却額で住宅ローンを完済できるか確認する

住宅ローンが残っている家を売るには、ローンを完済する必要があります。
住宅ローンの返済が残っている場合は、まず「家の売却査定額」と「ローンの残債」を比べましょう。

売却査定額の方が高ければ、売却額で住宅ローンを完済できます。
売却益が出たら、二人で財産分与しましょう。

ローンの残債の方が高い時は、売却査定額を差し引いた額を他の財産で補うなどしなければ、家を売却できません。
自己資金だけで返済できない時は、自動車や家具といった他の共有財産を売ったり親族からお金を借りたりと、資金集めの方法を検討しましょう。

●売却益の財産分与は離婚後にする

家を売って得た売却益の財産分与は、離婚後にされることをおすすめします。
離婚前に分与すると「贈与」とみなされ、受け取った方に贈与税が課される場合があるからです。

離婚後であれば贈与ではなく、財産分与請求権にもとづいて「給付を受けた」とみなされます。
このため、贈与税は課せられません。

●離婚後2年以内に財産分与を終わらせる

財産分与の請求ができるのは、原則として離婚届を提出してから2年間です。
2年以内に請求しなければ、たとえ財産分与の対象があっても請求できなくなります。
たとえば、身の回りの荷物や貴重品だけを持って家を飛び出した人は、2年以上経つと家だけでなく残してきた車や家具といった財産分与を請求できなくなります。

お金の話は、時間が経てば経つほどまとめるのが難しくなります。
とりわけ財産分与は、離婚と同時に終わらせるのがおすすめです。

離婚をすると、財産分与という後始末をしなければなりません。
不動産の場合は、互いが納得できる割合でわけるのが難しく、家を売って得たお金を分ける方が、トラブルを防ぎやすくなります。
ローンも権利関係も整理できるので、揉める心配はありません。

また、家を売るタイミングは離婚前がおすすめです。
離婚後だと相手に連絡しにくいでしょうし、時間が経つと財産分与の請求ができなくなることもあります。
なるべく早く不動産会社に相談し、「高く売って離婚後の生活資金を確保したい」「早く売って離婚を成立させたい」などの要望を伝えた方が、スムーズに売却できます。

不動産売却に関するご相談は、当社までお気軽にお問い合わせください。