不動産売却する際に少しでも高く売る方法とは？｜永大ハウス工業

不動産を高く売るためには、自分が高い売却価格を設定すれば良いと思っていませんか？
残念ながらそのようなやり方で売れるケースは少ないです。

もちろん、あまりにも安くするというのも問題ですが、実際に売却を手伝ってくれる不動産仲介会社の立場を考えて行動すれば、少しでも高く短期間で買い主が見つかる可能性が高くなるでしょう。

専属専任媒介契約は、売り主が依頼できる仲介会社一社のみであり、仮に売り主が買い主を見つけてきても直接契約を行うことが禁止されており、依頼した仲介会社を通じなければなりません。

また、契約締結より5日以内にレインズという不動産流通サイトに物件を登録して、1週間に1回以上文書による状況報告が必要になります。

この契約におけるポイントは、仲介会社からすると自分が買い主を見つけてくることにより、仲介手数料という報酬が確実にもらえるので積極的な営業活動が望めます。
広告やオープンハウスなどにより買い主への情報発信をしますので短期間で売れる可能性もあります。

さらに、最初の売値を少し割高にしても否定的な対応をされにくいでしょう。その理由ですが、物件価格が高ければ高いほど契約が成立した場合の報酬手数料も増えるからです。

仲介会社は売買契約でかかる手間は、高い物件であろうとあまり変わりませんので少し割高の物件でも仲介をしてくれるでしょう。

また、特に専属専任媒介契約は次にお話する内容の交渉が成立できる可能性があります。それは、「仲介手数料を安くしてもらう。」という交渉です。仲介手数料は約3％と決められていると思っている方が多いですが、その認識は間違いです。

実際には最大約3％になっているのですので2％でも1％でも問題はありません。このような交渉が出来れば、仲介手数料が数十万円減ることになり物件を高く売ったのと実質的には同じです。

まとめると専属専任媒介契約では、

• 少し割高の価格で売却を依頼しやすい
• 仲介手数料を安くしてもらうような交渉をする

という方法があります。

専任媒介契約は基本的には専属専任媒介契約と似ていますが、売り主が自分で買い主を見つけた場合のみ仲介会社を通じずに契約ができます。
ただし、仲介会社が営業活動に用いた経費を支払う必要がありますので注意が必要です。

また、契約締結より7日以内の不動産物流サイトへの登録と、2週間に1回以上文書による状況報告が必要であり専任専属媒介契約より緩和された義務となっています。

この契約におけるポイントは、売り主が自分でも買い主を探すことが可能な点です。

自分の営業活動に自信があったり、交流関係が広い方は仲介会社が作成する情報には、かなり割高な価格を設定して自分の知り合いに話すときは割り引くというセールスが効果的です。

例で言えば、自宅の3,000万円～3,200万円程が相場と考えられるケースでは仲介会社の情報には3,800万円で営業をお願いして、自分で営業する時には「仲介会社さんの情報では3,800万円となっているが、あなたなら3,500万円で売ります。」と言えば、相手からすれば300万円の値引きです。

しかし、もともとの相場よりかなり高めの設定価格でしたので、300万円～500万円も高く売れれば大喜びでしょう。

ただし、仲介業者さんの気分を害さないためにも、「売れなければ値引きもするかもしれない。」
と伝えておくとよいでしょう。

まとめると専任媒介契約では、

• 当初の設定価格をかなり高めにして値引きをアピールして営業する
• 営業経費を払ってでも自分で契約を行う

という方法があります。

一般媒介契約は、他の2つの契約に比べて最も自由度が高いです。売り主は、複数の仲介会社に依頼が可能ですので、二社でも十社でも自分の好きなだけ依頼できるというメリットがありますし、自分自身でも買い主を探して直接契約できます。

ただし、各仲介会社に依頼先を明示するなどのルールがありますので自己中心的な行動を慎む必要はあるでしょう。この契約におけるポイントは、情報がスピーディーに広がることです。

一昔前の不動産業界は人の付き合いが中心となって取引が成立していました。そのような流れでしたら、仲介会社一社としか契約できない専属専任媒介契約、専任媒介契約でも地元の信頼ある業者さんに頼めば良かったでしょう。

しかし、現代は多くの不動産情報がインターネットで手に入りますので昔のようなやり方では契約が難しいと言えます。
その点、一般媒介契約では数多くの仲介会社に協力してもらえるメリットがありますので、契約がすぐに決まる事も多いです。

では、一般媒介で高く売る方法ですが、他の2種類の契約と異なりますので難しいです。

なぜなら、一般媒介契約は「自分以外の会社と契約されると時間と経費の損失」となります。これで割高の価格を設定すれば、仲介会社が積極的には動いてくれないでしょう。

しかし、高く売る方法がないわけではありません。そのためには、営業マンや多大な広告費を必要せずに集客をしている仲介業者に依頼する必要があります。

そのような仲介会社は、時間と経費がかからないので一般媒介契約でも割高の価格で対応してくれるでしょう。
具体的な内容は次にお伝えします。

現在、成功している不動産仲介会社の大多数がインターネット上で強い集客力を誇ります。
インターネット、スマートフォンの普及で24時間不動産の情報を見れます。

仲介会社に問い合わせをしたり窓口に行く必要もありませんので、多くの買い主が最初に物件探しとして活用する情報収集がネット情報により手に入ります。

人気のある仲介会社は、ネットで集客するためのネット広告に力を入れ、見やすい便利なサイトを運営することによりアクセスを集めます。

高値で不動産売却をしたいのであれば、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介といった契約内容も検討しなければなりませんが、それ以上にネット上での営業活動が活発で実績のあるインターネット戦略に強い仲介会社に契約を依頼すべきです。

そうすれば、割高の価格で情報を載せても買い主が見つかるチャンスも増えるでしょう。