不動産売却契約の「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」それぞれの違いとは？
2016.01.26
不動産を売却しようと仲介会社に依頼すると、必ず「契約の種類はどうしましょうか？」と聞かれます。
この時に、相手は不動産の専門家だからと任せてしまい契約内容を把握しておかないと、売却に時間がかる、割安での売却となる場合もあります。
そうならないために、これから各契約のメリット、デメリットについて見ていきます。
専属専任媒介のメリット
専属専任媒介契約とは、不動産の売却を一社にしか依頼できない契約です。
依頼を受けた会社は、その物件の買い主を見つければ確実に仲介手数料をもらうことが出来ますので、広告を積極的に利用して営業活動を行い、他の物件に優先して案内をするでしょう。
また、専属専任媒介契約をした仲介会社はレインズという、契約締結後5日以内に不動産流通機構が運営するサイトに物件を登録しなければなりません。
さらに、1週間に1回以上の文書による状況報告をしなければなりませんので仲介業者にとって責任の重い契約です。
この状況報告により、売り主は買い主を見つけるためにどのような動きをしているかという点と、売れそうな動きがあるかという情報を週に1回知ることができる点はメリットになります。
まとめると、専属専任媒介のメリットは、
- 成約すれば報酬が約束されるので、仲介会社が積極的に動く
- 仲介会社は営業活動の報告義務があるので、売り主は情報を把握しやすい
と言えるでしょう。
専属専任媒介のデメリット
デメリットとしては、売却先を他の仲介会社が見つけてきた場合や、自分の知り合いが買いたいと申し出た場合でも、専属専任媒介契約をした仲介会社を通じて取引をしなければなりません。
自分自身や他の仲介業者を利用しての取引ができないというデメリットがあります。
また、依頼をした仲介会社の販売能力が低い場合は長い間、買い主になりそうな人さえ見つからないという可能性もあります。
まとめると、専属専任媒介のデメリットは、
- 非常に制限された取引の形態である
- 依頼した仲介会社の実力が低ければいつまでも売却できない可能性が高い
と言えるでしょう。
専任媒介のメリット
専任媒介は、不動産の売却を一社にしか依頼できませんが自分で買い主を見つけることができます。
また、レインズに契約締結後7日以内に登録しなければならず、報告義務は2週間に1回以上文書による状況報告が必要です。
専属媒介は、知り合いが多い売り主などは自分でも買い主を探すことが出来るというメリットがあります。
仲介業者も、売り主が買い主を見つけてこなければ、他の仲介会社とお客さん探しを競争する必要もなく報酬をもらえますので、専属専任媒介契約に比べると頑張りは少し劣りますが、積極的に営業活動をするでしょう。
まとめると、専任媒介のメリットは、
- 仲介業者が報酬を得やすいので、積極的に動く
- 売り主の知り合いが多ければ自分で買い主を見つけることができる
と言えるでしょう。
専任媒介のデメリット
デメリットとしては、仲介会社が「売り主はおおよそ買い主候補を見つけているが、念のために専任媒介契約をしてきた。」と思われることです。
専任媒介の場合は、広告費や営業マンが積極的に動きますので時間とお金がかかります。
「売り主が自分で買い主を見つけてくるのでは？」と判断されれば積極的な営業活動をせずに様子を見てくるでしょう。
また、売り主が買い主を見つけてきて直接契約する場合でも専任媒介契約をした仲介会社はそれまでにかかった営業経費を請求する事ができますので、場合によっては大きな支払い額になります。
まとめると、専任媒介のデメリットは、
- 売り主の人脈が広いと判断された場合、専属専任媒介に比べて消極的な営業活動となりやすい
- 売り主が自分で買い主を見つけて直接契約をしても、仲介業者には営業経費を払う場合がある
と言えるでしょう。
一般媒介のメリット
一般媒介は複数の仲介会社と契約できますので、仮に10社と契約しても問題ありません。
専属専任媒介、専任媒介と異なり複数の仲介業者が関係しますので、先の2つに比べると短期間で情報が広がりますので、物件を探している買い主の目にとまりやすいでしょう。
また、売却期間に余裕のある売り主の場合は、価格帯を高めにして複数の仲介会社に媒介を依頼することにより、自分の予想よりも高い価格で売却できるという可能性も出てきます。
さらに、専属専任媒介や専任媒介で契約をしたいと思っているが、今までに仲介会社と付き合いがないので決めかねるという場合は、まずは一般媒介で複数の仲介会社と契約をします。
それから打ち合わせや報告を聞くうちに、最も信頼できて実力があると感じた仲介会社に今後は依頼するというやり方も賢明でしょう。
まとめると、一般媒介のメリットは、
- 複数の仲介業者に依頼ができて、自分でも買い主を探すことができる
- 情報の広がりが大きいので、売却価格が高めでも売れる可能性がある
- 専属専任媒介、専任媒介契約をする前に仲介業者と対応を確認できる
と言えるでしょう。
一般媒介のデメリット
デメリットとしては、複数の仲介会社に依頼しているので、買い主を見つけてきても先に他の仲介会社との契約が決まる可能性があります。
仲介会社は、売り主が特別に依頼した広告料以外には、広告料はもらうことは出来ませんし、営業活動の経費も請求できません。時間とお金をかけたにも関わらず他社に契約を取られることもあります。
そのようなリスクをあまり背負いたくないというのが仲介会社の本音ですので、簡単に売れそうな物件や既存の顧客が欲しがっているなどのプラス要素がなければ、積極的な営業活動をしてもらえない事もあると考えるべきです。
まとめると、一般媒介のデメリットは、
- 契約を他社にとられるリスクを考えての営業活動となる
- 優良物件や仲介業者の求めている物件以外は売れにくい
と言えるでしょう。
まとめ
3種類の媒介契約についてはこちらが決めることになります。
また、契約は3ヶ月更新です時間的な余裕があればまずは一般媒介契約にして様子を見て、その後に人脈が広ければ専任媒介契約、そうでなければ専属専任媒介契約にするという流れが無難でしょう。
