不動産価値が落ちにくい物件とは｜永大ハウス工業

購入時には売るつもりのない不動産でも、将来どうなるかは分かりません。いざその時になってなかなか売却できなかったり、購入時よりもかなり安い金額での売却となってしまったりしてしまわないよう資産価値が落ちにくい不動産を選択することが大切です。

不動産の資産価値は、1物4価と言われ、1つの不動産に4つの価値がつくという複雑なものですが、実際に不動産の購入を検討する際には、簡単な方法で良いのでその資産価値を調べておくと良いです。不動産の価値を算出する方法には大きく3つの方法があります。

取引事例比較法

取引事例比較法が、対象の不動産と条件が近い物件の実際の取引事例を収集する方法です。実際の取引事例比較法では、事情に応じて補正や時点修正・地域要因・個別要因を比較しますが、近くの取引事例を参照するだけで参考になるはずです。

原価法

原価法では、不動産の価値を土地と建物に分けて、それぞれを再度取得した際にどのくらい金額がかかるかを算出する方法です。土地の価格の算出には国土交通省の公示価格や国税庁の相続税路線価などを参考に算出します。それぞれインターネットで簡単に情報を取得することができます。
建物の価格の算出には、その建物を再新築した場合の価格を前提に、その価格に残価率(残りの耐用年数÷耐用年数で求められます)を掛け合わせることで算出します。建物の再新築の価格は、構造毎に再調達価格が定められており、その再調達価格に面積を掛け合わせることで算出します。

収益還元法

収益還元法は、主に投資用不動産の価値を算出する時に利用する方法です。収益還元法を求める方法はいくつかありますが、その内直接還元法と呼ばれる方法では、家賃収入から経費を差し引いた金額(=純収益)を還元利回りで割って価格を求めます。
例えば、年間家賃収入200万円、年間経費が50万円、還元利回りが5%の物件の場合、(200万円-50万円)÷5%=2,900万円と求めることができます。

東日本大震災から5年が経った仙台市の今後の不動産価値はどのように推移しているのでしょうか。

仙台駅周辺が好調

区内に仙台駅がある青葉区では、仙台駅周辺の地価が上昇を続けています。また西部で仙台駅と隣接する宮城野区では仙台駅東口の開発や区画整理事業などの影響で地価の上昇が見られています。

地下鉄が地価上昇を牽引

地下鉄東西線の開業等も重なり、宮城野区では県内トップの上昇率。また、区内に地下鉄を8つ含む若林区では住宅地、商業地ともに東西線周辺の基準地の価格が上昇しています。

長町や泉中央駅周辺も人気が高い

長町や泉中央など、副都心とも呼ばれる地域でも地価の上昇が見られています。あすと長町ではマンションの人気が高く、泉区では高齢者向け施設用の土地取得が活発。泉中央では、病院や商業施設建設で駐車場需要が増大しています。

全体として上昇傾向

仙台市の地価は全体として上昇傾向にあり、区ごとの地価では2015年の地価がすべてのエリアで前年比プラスとなっています。(青葉区前年比+4.06%、若林区前年比+3.69%、宮城野区前年比+5.47%、太白区前年比+10.42%、泉区前年比+3.19%)
今後も仙台駅や地下鉄周辺エリアを中心に地価の上昇が見込まれます。

不動産の資産価値を調べる上で、もう一つ確認しておきたいのが対象不動産の今後の資産価値です。資産価値が落ちにくい不動産を選ぶ時には以下の2つに注意しましょう。

最寄り駅から近い

仙台駅や東西線中心など利便性が高く人気のある駅周辺の不動産価値は将来に渡って価値が落ちにくいと言えます。具体的には、最寄り駅から10分以内の不動産を条件とすると良いでしょう。また地下鉄の沿線にする場合には仙台駅など中心地へのアクセスが良い駅程人気が高くなります。

資産価値を維持する努力がされているか

中古物件の購入を検討する場合は、単純に「築10年以内の物件」といった条件で探すのではなく、同じ築10年でもしっかりメンテナンスがされているか、リフォームがしやすい造りになっているか、またマンションの場合には管理体制はしっかりしているかといった点にも注意を向けましょう。

不動産の減価償却とは、時の経過による建物の価値の劣化を不動産の価値に反映させるものです。建物は時の経過により劣化しますが、土地は時の経過では劣化しないので不動産の減価償却は建物のみについて考えます。
減価償却費の計算では、建物の構造毎に定められた耐用年数と償却率を用います。

例えば木造で3,000万円の建物の場合3,000万円×償却率0.046(耐用年数22)=138万円分を毎年減価償却費として計上します。

減価償却費は経費として計上できる

減価償却費の良いところは経費として計上できるという点です。投資用不動産として購入して人に貸し出す場合には重要なポイントです。投資用不動産の場合には、償却率の高い構造(=木造)の方が毎年計上できる経費が大きくなるため有利です。

減価償却費は売却時にも利用される

不動産の売却時に得た利益に対しては譲渡所得税が課されますが、この譲渡所得税の算出にあたって建物の元々の購入価格―減価償却費を経費として計上することができます。譲渡所得税は売却益に対して約20%もの税金が課されるものなので注意が必要です。
この場合、投資用不動産とは逆に、売却時の価値が高い方が多く経費として計上できるため償却率の低い構造(=RC造)の方が有利です。

不動産を将来売却するのであれば今回ご紹介したような現在の将来価値や将来の資産価値まで含めた計画を立てたほうが良いです。また、それと併せて自分や一緒に住む家族にとって価値の高い不動産とはどのようなものなのかも考えると良いでしょう。