マンションの内覧希望者が来ない時の理由と対策とは？｜永大ハウス工業

マンションの売却を進めていると、「集客が出来ない」という壁にぶつかる事も少なくありません。その時には色々な方法で対策を行いますが、一番良い対策方法はネット広告を活用している不動産会社を選ぶことです。

今回は、そもそも、マンション内覧希望者が来ない理由とその対策。そして、なぜネット広告を活用している不動産会社が良いのか？を解説します。

マンションの内覧希望者が来ない理由で一番多いのが、そもそも売り出している価格が高いという事です。売り出している価格とは、チラシなどの広告物に記載されている価格になるため、その価格が予算外であればいくら立地が良くても検討から外れます。

●3種類の価格について

そもそもマンションを売却する時に使う「価格」は、「査定価格」「相場価格」「売り出し価格」の3つがあります。査定価格とは、不動産会社が「恐らく売れるであろう」と予想した価格です。相場価格は査定価格とほぼ一緒で、周辺で実際に成約した価格を基に算出される価格です。

そして、売り出し価格は査定価格と相場価格を加味した上で、売主の希望に沿って設定される価格です。つまり、仮に査定価格と相場価格が同額の3,000万円だったとしても、3,500万円で売り出しても良いですし、逆に2,800万円で売り出しても良いです。

●売り出し価格の設定ミス

このように売り出し価格は売主の裁量次第で変わってきます。売り出し価格は広告に記載する価格になるので、ダイレクトに集客に影響する要素です。そのため、集客が出来ないという事は、売り出し価格に問題がある可能性が高いという事になるのです。

そういう時には売り出し価格を見直すしか対策はありません。ただし、闇雲に価格を下げるのではなく、もう一度周辺の売り出し事例を整理して全てラインナップしてみましょう。

そして、その物件の「駅距離」「日当たり」「眺望」「広さ」などの条件を細かく見比べる事が大切です。周辺物件価格を比較した上で、自分の物件価格を出来るだけ高く、且つ周辺と比べたとしても集客できるギリギリのラインを不動産会社と話し合いながら設定しましょう。

マンションに内覧者が来ない理由として、販売している業者の広告活動が不十分である可能性があります。特に前項の「周辺相場との比較」を行った上で、売り出し価格に問題がなければ広告活動に問題がある場合が多いです。

●広告媒体の種類

広告媒体は主に、「紙媒体」「Web媒体」「その他」の3つがあります。紙媒体は投函チラシや折り込みチラシの事で、Web媒体は自社のホームページや不動産ポータルサイトに掲載する事です。また、その他にはDMの送付や街中看板や現地看板などが挙げられます。

広告活動が不十分のというのは、何も「広告量」に限った話ではありません。広告の訴求ポイントが間違えていたり、注力するべき広告媒体を間違えていたりする「広告の質」的な要素もあるのです。

●広告戦略の練り直し

このように、広告活動が不十分であるという理由で集客が出来ていない場合には、一から広告戦略を練り直す必要があります。例えば、本当は「駅距離」が売りなのにそれがアピール出来ていなければ、広告の紙面構成を変える必要があります。

また、広域に訴求するべきマンションなのに地元だけにチラシを投函しているなど、広告媒体の投下エリアを間違えている場合もあります。他には、単純に広告量が少な過ぎて、購入検討者の目に留まらないという時もあります。

いずれにしろ、今までの広告投下を不動産会社にまとめてもらい、新たなに広告戦略を練り直す事が大切です。

そもそも、このような集客不足を予防するためには、ネット広告を活用している不動産会社を選ぶ事が重要です。査定の時に、今まで売却したマンションの広告戦略をヒアリングすれば、ネット広告に強い不動産会社かどうかは分かります。

●ネット広告の強みとは？

1. 地元にも広域にも全てのターゲットに訴求できる
2. 訴求ポイントを変更するのが簡単
3. 戦略変更の成果が分かり易い

ネット広告にはこのような強みがあるので、ネット広告を活用している不動産会社を選ぶべきなのです。

例えば、自社のホームページにも不動産ポータルサイトにも登録して広告を行っているとします。そうすると、ネット検索をする人全員が見る事が出来るので、地元で探している人にも広域で探している人にも訴求出来ます。

また、先ほど言ったように「訴求ポイント」の変更も簡単に行う事ができます。例えば、「駅距離」に訴求ポイントを変更する場合には、チラシなどの紙媒体はもう一度デザインを考え、それを印刷し投函しなければいけません。

しかし、ネット広告であれば画像の差し替えや文言の差し替えだけで済むので、簡単に変更できるのです。

更に、ネット広告の場合は「PV（ページの閲覧数）」や「CV（問い合わせ数）」などがデータで出ます。そのため広告戦略を変更した効果があったかどうかを確かめやすいのです。

マンションを売却する時には、ネット広告の活用が最も効果的です。ただ、不動産ポータルサイトに掲載するのもお金がかかりますし、そもそもネット広告にあまり精通していない不動産会社もいます。

そのため、せっかくリアルタイムで更新出来たり、広告効果を分析したり出来るのに活用できていない不動産会社も少なくないのです。しかし、マンション売却の集客をする上ではネット広告は欠かせないので、ネット広告を活用している不動産会社を選びましょう。