リノベーションしたい人に売れやすいマンションの特徴とは？｜永大ハウス工業

築年数が経っているマンションは、築浅や新築マンションと比べると確かに売りにくいです。ただ、単に「古いから」という理由ではなく、築年数が経っているマンションの売りにくい理由を知る必要があります。

その理由をキチンと理解していれば、築年数が経っているマンションは売りやすくなりますし、リノベーションしたい人に向けても売りやすくなります。

築年数が経っているマンションが売りにくいと言われている理由は、「劣化具合」「耐久性」「資産価値」の3点が理由です。築浅物件、もしくは新築物件と比べると、この3点に関しては築年数が経っているマンションでは購入者が不安な点が多いのです。

当然、建物は経年劣化していくので、築年数が経つほど外観や内装は劣化していきます。外観で言うと、外壁タイルが剥がれたり、色落ちしたりします。また、内装で言うと、エントランスの石畳が割れていたり、エレベーターが汚れていたりします。

また、経年劣化していくと目に見えない部分である配管関係も心配する方が多いです。マンションには、建物全体に下水と繋がっている配管があったり、室内に水を供給する水道管があったりするのです。

築年数が経過しているという事は、その目に見えない配管関係も劣化しているのではないかと思う方も多いです。

外観や配管関係が劣化している事により資産価値もどんどん落ちてきます。仮に、築年数が経ったマンションを購入した後に売却を考えていたとすると、資産価値が落ちているため「いくらで売れるんだろう」と不安になります。

●リノベーションという手法が誕生

このように、築年数が経っているマンションが売りにくいという単なる「イメージ」だけでなく、「劣化具合」「耐久性」「資産価値」という具体的な理由があるのです。

しかし、裏を返すとこの3点を払拭出来れば築年数が経っているマンションでも比較的高値で売りやすくなるという事でもあります。そのため、この3点を解消するという意味でも、今流行りの「リノベーション」があります。

リノベーションとは、マイナス（劣化）をプラス（グレードアップ）にする事です。築年数の建っているマンションを購入して、室内をリノベーションする事で、上記の「劣化具合」「耐久性」「資産価値」というネックを解消できます。

そのため、リノベーションしたいという方には、建物自体にこの3点のネックが小さければ、築年数が経っていてもマンションは売れやすいです。

マンション自体の「劣化具合」「耐久性」「資産価値」を調べるためには築年数ではなく、管理状態が大事になってきます。「マンションは管理を買え」と言われているぐらい、マンションは管理状態によって大きく左右されます。

築年数が同じ物件でも劣化具合が全く違うマンションがたくさんあります。この事からも、築年数が経つごとにマンションの状態は大きく異なるのが、管理状態によるものだと分かります。

管理状態と一言で言っても、管理には色々な意味合いがあります。例えば、管理会社の清掃頻度や清掃範囲もそうですし、管理規約の厳しさも管理状態の要因として挙げられます。

しかし、管理状態を左右する上で一番大事な要素は「修繕」になります。マンションは管理会社が主導となって修繕計画を作成しています。外壁の修繕から配管関係の修繕、それに共用部分の入れ替え工事（例えば自転車ラックの入れ替えなど）などです。

つまり、自分のマンションの修繕状況を確認する事で、自分のマンションが売りやすい物件かどうかが分かるという事です。

自分のマンションの修繕状況を確認するには、「長期修繕計画書」と「重要事項調査報告書」をチェックすると良いです。この2つの書類を見れば、マンション全体の今後の修繕計画と、今までの修繕計画の結果が分かります。

●長期修繕計画とは？

長期修繕計画とは、その名の通り20年や25年などの長いスパンで計画されている、マンション全体の修繕計画の事です。長期修繕計画には「いつ」「どの箇所を」「どのくらいの金額で」修繕するかが細かく明記してあります。

例えば、修繕計画表の一覧で「屋上モルタル塗装・6年周期・1,400千円」などのようなイメージです。そのため、この長期修繕計画書を見れば、今まで行ってきた修繕も分かりますし、今後行っていく修繕計画も分かります。

●重要事項調査報告書とは？

重要事項調査報告書とは、専有部分の用途制限や共用部分の修繕工事履歴や管理形態、大規模修繕の予定などが記載されている書類です。ここで見るべき項目は、「修繕工事履歴」と「管理形態」「大規模修繕工事に関する予定」になります。

先ほど言った「長期修繕計画」の修繕が、どの程度完了しているかを重要事項調査報告書で調べると言ったイメージです。また、将来行われる修繕工事に向けた資金が、キチンと積み上がっているかの確認もできます。

この2つの書類に関しては個人で閲覧するのは難しいです。そのため、まずは不動産会社に相談しましょう。不動産会社に、管理会社などから取り寄せてもらい、この2つの書類を読み解いてもらいましょう。

このように、マンションの価値を測る上で重要な事は、築年数ではなく「管理状態」なのです。管理状態が良好であることをしっかり主張できれば、築年数が経っていても売りやすいです。特に、リノベーションしたい人に向けては良いアピール材料になります。

ただ、先ほど言ったように個人で閲覧するのは難しい上に、キチンと購入検討者にアピールできるまで読み解く必要があります。そのため、築年数が経っているマンションを売りたい方は、まず不動産会社に相談して自分のマンションの管理状況をチェックしてもらいましょう。