督促状が来たらもう手遅れ？任意売却を考えるべきタイミングの話｜永大ハウス工業

ローンを組んだ金融機関から督促状や催告状が来ても、まだ任意売却は可能です。ただし、時間が進めば進むほど、任意売却するのは難しくなっていきます。

今回は、任意売却が手遅れになるタイミングについてまとめました。

「どの段階まで行くと手遅れになるのか」を知るために、まずは住宅ローンの滞納を初めてから競売が終わるまでの流れを見てみましょう。

1.金融機関から滞納のお知らせが届く
2.金融機関から催告状（または内容証明郵便）が来る
3.期限の利益喪失通知や代位弁済通知が届く
4.裁判所から競売開始決定通知が届く
5.調査のうえ競売の開始（開札）
6.落札・退去命令・残債の一括請求

このように、住宅ローンを滞納してから金融機関が裁判所に申し立てを行い、競売が始まるまでにはいくつかの段階が存在します。

●1.金融機関から滞納のお知らせが届く

この段階では、まだ任意売却可能です。むしろ、任意売却するならこの段階で金融機関や不動産会社に連絡を取り、任意売却について相談することをおすすめします。任意売却は動き出すのが早ければ早いほど成功の可能性が高くなるからです。

住宅ローンの滞納を初めてから3ヶ月程度は、手紙やハガキなどで滞納のお知らせが届きます。ローンの滞納と支払先についての情報が書いてある書面で、特に威圧的な内容ではありません。住宅ローンは何十年もかけて支払っていくので、一度や二度たまたま支払いが遅れることもあるからです。

ただし、滞納のお知らせを無視すると当然金融機関からの連絡も厳しいものになってきます。

●2.金融機関から催告状（または内容証明郵便）が来る

催告状が届いても、まだ競売は始まっていませんし、家も差し押さえられていないので任意売却は可能です。

3ヶ月、または金融機関によっては半年ほど住宅ローンを滞納してお知らせを無視していると「催告状」や「内容証明郵便」が届きます。

簡単にいうと、お知らせが「住宅ローンのお支払いを忘れてはいませんか？滞納分を支払ってくださいね」という内容だとすれば、催告状や内容証明郵便は「○日までにローンを支払うように。でないと法的手段に出る」という最後通牒だと思ってもらえば良いでしょう。

●3.期限の利益喪失通知や代位弁済通知が届く

任意売却を考える場合、ここがひとつ目のターニングポイントになります。
期限の利益喪失通知とは、「滞納をつづけるような人は信用できないのでローンの返済を一括で行ってください（分割支払いはもうできません）」という通告です。

代位弁済通知は、「保証会社が滞納者の代わりにローンを肩代わりした」という連絡となります。今後は住宅ローンを組んだ金融機関ではなく、保証会社や保証会社からローンの回収を委託された債権回収会社がローンの返済を迫ってくるのです。

これらの通知が届いても、家の買い手さえ見つかればまだ任意売却できます。任意売却の代金と手持ち資金等でローンを完済できれば問題ありません。

●4.裁判所から競売開始決定通知が届く

債権者が裁判所に競売の申し立てを行うと、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。この通知がきたら、任意売却はまず不可能です。

細かくいうと、競売が始まっても開札（家を買いたいという人を集めて入札を行うこと）の前日までなら競売は取り下げてもらえます。家の買い手が見つかり、債権者を説得できれば任意売却も可能です。

ただ、競売開始決定通知がきてから開札まで最短で3ヶ月、最長でも半年ほどしかありません。さらに、通知がきてから開札までの時間はそのときどきで違います。現実的に考えると、よほど良い条件がそろわない限り、通知が来てから任意売却するのは難しいのです。

●5.調査のうえ競売の開始（開札）

競売そのものは、家の持ち主の意思とは関係なく進みます。

●6.落札・退去命令・残債の一括請求

家が落札されてから、退去命令が出るまで2ヶ月ほどです。競売で残ったローンの残債は、一括請求されることになります。担保の家がもうないので、給料の差し押さえなども行われるでしょう。

任意売却を考えるなら、「滞納のお知らせ」や「督促状」が届いたタイミングで金融機関と不動産会社に相談するのがおすすめです。金融機関からの最後通牒である「催告状」が届いてからだと、金融機関は相談に乗ってくれません。急いで手続きを進めないと裁判所から「競売開始決定通知」が届き、任意売却できなくなってしまいます。

任意売却にはある程度の時間が必要です。最低でも不動産会社を決め、家を査定してもらって広告を出し、内覧希望者の案内をして買いたいという人と価格のすり合わせをしなければなりません。限られた時間のなかで確実に家を売るなら、任意売却のタイムリミットを理解していて、その地域での売買実績が多い不動産会社を選びましょう。おすすめは、地域密着型の不動産会社です。