任意売却の希望者必見！住宅ローンの滞納から競売までの期間は？
2018.01.09
住宅ローンを滞納してから実際に競売の開札が行われるまでの期間は、10ヶ月から1年前後です。この期間を長いと思うか短いと思うかは人それぞれですが、「滞納してから10ヶ月以内に任意売却しないと大損する」と考えれば決して長い時間とはいえません。
今回は、住宅ローンを滞納してから競売までどのくらいの時間がかかるのか、タイムリミットまでに任意売却を成功させるポイントとは？といった点をまとめました。
住宅ローンの滞納から競売までの期間はどのくらい？
長く見積もっても、住宅ローンを滞納すると1年半後には家を競売で取り上げられ、さらに退去を求められることになります。
競売で家を処分することになった場合、売却額は相場よりずっと安いです。どうせローンの返済ができないなら、任意売却でできるだけ家を高く売って、ローンの残債を減らしましょう。
ただ、任意売却をするにもある程度の時間がかかります。住宅ローンを滞納してから競売まで、どのように手続きが進んでいくのでしょうか。
●金融機関によって競売を決意するまでの時間は違う
住宅ローンの滞納に対して、金融機関が競売という法的手段に出るまでの猶予期間は金融機関によって違います。たとえば、一般的な銀行の場合だと、滞納が3ヶ月続けば競売の手続きを進めることが多いです。住宅金融支援機構なら、競売を決意するまで半年ほど待ってくれることもあります。
ただ、一般的には「滞納してから3ヶ月」が大きな区切りです。住宅ローンを3ヶ月滞納すると債権者は「催告状」「期限の利益喪失通知」「代位弁済通知」などの書類を発送し、裁判所に競売の申し立てを行います。
●最短なら4ヶ月で「競売開始決定通知」が届く
債権者の申し立てを受けた裁判所から「競売開始決定通知」が届くまで、おおよそ１ヶ月から2ヶ月といったところでしょう。どうしてすぐに通知が届かないのかというと、単純に手続きが大変だからです。
必要書類を準備して裁判所に提出し、裁判所が内容をチェックして競売を決定するまでに多少時間がかかります。金融機関も裁判所も忙しいので、住宅ローンを3ヶ月滞納したらつぎの日すぐに「競売開始決定通知」が届くといったことはありません。
●通知が届いてから競売が始まるまで約6ヶ月
裁判所は、「競売開始決定通知」を送ってから現地に裁判所の職員である「執行官」と不動産鑑定士を派遣し、外観や室内の写真を撮るなどして家の売却額を調査します。鍵を閉めていても、執行官は鍵を開けて家に入ることが許されているので居留守も通用しません。競売は法的行為なので、執行官の調査は拒否できないのです。もし、邪魔をした場合は公務執行妨害で逮捕や罰金刑になることも。
通知が届いてから、執行官の派遣と調査が行われるまで大体2ヶ月です。執行官が持ち帰った調査結果をチェックして競売の日時や家に関する情報公開等を行うので、実際に競売がはじまるまでさらに4ヶ月ほどかかります。つまり、裁判所から「競売開始決定通知」が届いてから約6ヶ月で競売の開始です。
●住宅ローンの滞納開始から10ヶ月前後で競売になる
住宅ローンを滞納してから3ヶ月で金融機関が競売を決意。翌月の4ヶ月後に申し立てを受けた裁判所から「競売開始決定通知」が届き、さらにその6ヶ月後には競売開始。
以上の流れをまとめると、住宅ローンを滞納してからだいたい10ヶ月前後で競売が始まることになります。競売が始まったらトントン拍子で買手が決まり、１ヶ月もしないうちに家の所有者が変更、それから2ヶ月後には「引渡命令」や「強制退去」が出るので家から出ていかなければなりません。
●滞納を始めてから競売まで想像以上に猶予がないので要注意！
実際に競売が始まってしまうと、任意売却はできないので注意しましょう。また、競売の取り下げは債権者にしかできません。
競売が始まってから任意売却で買い主の当てができたとしても、債権者を説得して申し立ての取り下げ手続きをしてもらうために１ヶ月ほどかかります。債権者の説得や任意売却の手続きに必要な時間を考えると、猶予はほとんどありません。
●任意売却にはどれくらいの時間が必要なのか
任意売却には最低でも数ヶ月かかります。好条件でローンも単純な家なら、3ヶ月で家が売れる場合もあるでしょう。ただ、購入希望者がローンに落ちて手続きが長引いたり、なかなか買いたいという人が現れなかったりすることも考えられます。実力不足や相性が良くない不動産会社を選ぶと家は売れません。売却までに時間制限のある任意売却では、不動産会社選びが大切です。
まとめ
住宅ローンを滞納すると、最短10ヶ月ほどで競売が始まります。「競売開始決定通知」が届いた後は、競売の取り下げ手続きを頼むために債権者と交渉する時間も必要なので、任意売却にかけられる時間は実質9ヶ月もありません。任意売却を成功させるために、その地域でどういう家が人気なのかを知っている、地元密着型の不動産会社に相談しましょう。
