返済が苦しい人必見！住宅ローンが残るマンションを売る方法まとめ｜永大ハウス工業

住宅ローンが残っているマンションも、方法を選べば売却可能です。とはいえ、もし住宅ローンを滞納すれば数ヶ月でマンションが差し押さえの対象になり、競売にかけられてしまいます。

手遅れにならないためにも、住宅ローンが残っているマンションを処分する方法について解説します。

まずは、「本当に今すぐ家を売らなければならないのか」を考えましょう。

結論からいうと、もし住宅ローンの返済に困っていたりすでに住宅ローンを滞納していたりするなら、いますぐ「任意売却」の手続きを始めるべきです。

ローンを滞納した期間が長くなればなるほど、取れる選択肢は狭まっていきます。何も対策をしなかった場合、待ち受けているのは住宅ローンの担保として自宅マンションを差し押さえられ、家から追い出されるという未来です。

ただ、人それぞれマンションを売った方が良いのか、売るとしてもどの方法で売ったら良いのかは違います。たとえば、収入や支出の見直しで住宅ローンの返済を滞納せずに済むのなら、それに越したことはないのです。

●収入や支出を見直す

住宅ローンの返済がきつくなってきたら、滞納する前に家計を一度見直しましょう。削れる出費がどこかにないか、また、共働きで収入アップができないかといった点を見直して家計に余裕が出れば、家を売らずに済みます。

また、返済が厳しいということを素直に金融機関に相談するのも効果的。返済の意思がある人に対しては、金融機関も無理のない返済プランの相談に乗ってくれるのです。

●住宅ローンの完済が可能なら普通に売却できる

マンションの売却額や手持ちの資金で残っている住宅ローンを完済できる場合、ローンが残っていても問題なくマンションは売却できます。

お金を貸している金融機関にとって大切なのは、貸したお金が戻ってくること、次に利息を取って貸した利益を出すことです。ローンが完済できるのであれば、ローンを組んだ銀行や住宅金融公庫などは少なくとも損はしないので文句をいってくることもありません。

問題は、マンションを売ってローンの返済費用に当てていても完済できないケースです。ローンの完済ができない場合マンションは売れません。正確にいうと、ローンを完済するまで抵当権が外れないので売りに出したところで誰も買ってくれないのです。

そんな状況でもマンションを売る方法が3つあります。買い換えローンの利用と競売、そして任意売却です。

●残債が少なければ買い換えローンが利用できる

もし、マンションを売ったお金でローンの大部分を返済でき、もっと安い家に買い替えるつもりがあるなら「買い換えローン」が利用できます。

買い換えローンとは、新居の購入資金と旧居の住宅ローン完済に足りないお金をまとめて借りられるローンのことです。

マンションの買い替えを考えているなら便利な方法ですが、残債の分だけ新しいローンの借入額は大きくなるので審査が厳しくなります。また、残債がある程度小さくないと利用できません。ローンの額がふくらみすぎると返済できないからです。

●住宅ローンを滞納すると競売で差し押さえられてしまう

競売とは、住宅ローンの滞納者から強制的に家を取りあげ、売り払ったお金でローンを回収するという法的手段。住宅ローンを3ヶ月滞納したり、督促を無視したりするとマンションは競売にかけられます。

裁判所が売却に必要な手続きをすべてやってくれますが、その代わりマンションの売却額は相場の7割程度と安いです。

●残債が多い場合は任意売却がおすすめ

ローンの残債が大きく、競売の手続きが始まる前なら任意売却の利用をおすすめします。任意売却は、マンションを競売にかけられる前に市場価格で売却して、できるだけたくさんローンの返済に当てるというローン整理の手段です。

通常ならローンが残っている家は売却できません。しかし、どうせ返済できないのであれば少しでも高くマンションを売って返済したいという熱意が評価された場合、特例としてローンが残っているマンションも売却できます。

住宅ローンを滞納した場合、マンションを売る方法は任意売却か競売の二択です。何も手続きをしなければ自動的に競売をすることになり、家からは追い出されてしまいます。

また、競売は一般市場での売買ではないので相場よりもマンションの売却額も安くなります。その点、任意売却なら市場の相場に近い価格で家を売却できます。交渉次第で返済が一部免除されたり、分割での返済が認められたりするケースもあるのでメリットも多いでしょう。

マンションを売るなら、地域住民のニーズを掴んでいる地元密着型の企業をおすすめします。家を買うのはたいてい近くの住民です。不動産会社にも得手不得手があるので、マンション販売に強く、地域事情に詳しい地元業者に相談しましょう。