リースバックとリバースモーゲージを比較！ その違いとは｜永大ハウス工業

マイホームを現金化する方法は、リースバックやリバースモーゲージをはじめ複数あります。それぞれの違いを知っておかないと、まとまったお金が必要になったり、住宅ローンを返済できなくなったりした際、どれを選べば良いか判断できません。

そこで今回は、リースバックとリバースモーゲージを比較し、その違いを解説していきます。

リースバックは、「物件の売却」と「賃貸」を組み合わせて行う資金調達の方法です。

手続きとしては、まずマイホームを第三者に売ります。売却代金は一括払いなので、このお金を使って住宅ローンを整理したり、事業資金や生活費にしたりするわけです。

続いて、売った家の新しい持ち主とリース契約を結びます。月々の家賃代わりにリース料を支払うことで、売った家を貸してもらいます。

そして、一定年数（リース期間は買い主と交渉して決める）が経ったら、家を買い戻すか、リース契約を更新するかを決めます。リースバックなら、お金に困って住宅ローンの返済ができなくなっても、数年後にお金を用意できる見込みがあれば自宅を手放す必要がありません。

ただ、購入した家に住めないという条件が付くため、リースバックは一般売却に比べて売却価格が安くなります。しかし、家を売る側からすれば、大切なマイホームに住み続けながら資金繰りできるのです。家を買う側から見ても、リース期間中は空き室リスクを考えずに、ある程度安定した賃料収入（リース料）を得られるというメリットがあります。

家を売ってまとまったお金をつくりながら、生活環境を変えずにこれまで通り生活できるのが、リースバックなのです。

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にして自治体や金融機関からお金を借りるという資金調達の方法です。不動産を担保にして融資を受け、契約者の死後家の売却代金で借入金を返済するという契約なので、年金生活を送っている高齢者が生活資金を用立てる際などに利用されます。

●リバースモーゲージには年齢制限がある

リバースモーゲージは、「死後家を売り、そのお金で借金を返す」ことが前提になっている方法です。そのため、多くのリバースモーゲージでは「年齢が55歳以上」「60歳以上」といった制限を設けています。

一方、リースバックは将来家を買い戻すことも視野に入れた資金の調達手段なので、どちらかといえば若い人の方が利用しやすいです。

●相続人の同意が求められる

通常、亡くなった人が持っていた家は、配偶者や子どもに遺産として相続されます。リバースモーゲージを利用すると、家を売却したお金で借入金を返済するため、相続人がもらえる資産の総額が減ってしまうのです。そのため、家の名義人本人だけでなく、相続人全員の同意も必要になります。

また、リバースモーゲージは家が高く売れることや、死後スムーズに売却できることが前提です。子どもと同居していたり、家が郊外にあって高額売却を望めなかったりする場合は利用できません。一方、リースバックは相続人の同意や立地等の制約がなく、買い主さえ説得できれば手続きできます。

リバースモーゲージより、リースバックの方がおすすめの場面をまとめました。

●まとまった資金が欲しい

リースバックだと、家を売った時点で売却代金が一括で入ってきます。お金は好きなように使えるため、

• 子どもの教育資金
• 怪我や病気の治療費
• 親類の介護
• 自身が経営している会社/事業への設備投資
• 事業の運転資金

など、まとまったお金が必要な場面ならリースバックのほうがおすすめです。

一方、リバースモーゲージは自宅を担保にすることで大きな融資枠をつくり、年金のように少しずつ必要額を借りるという契約が一般的。まとまったお金が必要な場面では頼れません。とはいえ、会社やプランによっては一括支払いが可能な場合もあるので、詳しくは不動産会社へ問い合わせる必要があります。

●将来的に家を買い戻して子どもに相続させたい

リースバックでは、資金さえ用意できれば一度売った家を買い戻すことも可能です。リバースモーゲージは、名義人の死後すぐに家が売却されてしまうため、家を自分の配偶者や子どもに残してあげられません。

土地や建物を相続させたい、二世帯住宅等に立て替えをして同居したいといった希望を持っている場合や、相続トラブルをできるだけ避けたい場合はリースバックを選びましょう。

自分が亡くなったら家を売って借入金を返済するのがリバースモーゲージです。どうしてお金が必要なのか、いつまでにお金が必要なのか、また今後の人生設計がどうなっているのかによってどちらを選ぶべきか変わってきます。不動産売買でお悩みの際は、ぜひ当店にご相談ください。