親族間売買で住宅ローンを使うことはできる？
2018.11.22
親族間売買とは、名前の通り親子や親族同士で家を売買する手続きです。親が住宅ローンを返済できなくなり、返済能力を持った子どもが親から家を購入するといった場面で利用されます。
ただ、ローンの残っている住宅を買うには、残債を完済できるだけのまとまったお金が必要です。しかし、金融機関は個人間売買、とくに親族間売買を厳しく審査しています。適当に名義変更をしたり、相場より安く家を譲ったりすると住宅ローンを利用できなくなってしまうので、親族間売買で住宅ローンを使いたい人は気をつけて手続きを進めましょう。
今回は、親族間売買で住宅ローンを使える場面と、使えない場面についてまとめました。
住宅ローンを使える場合
●不動産会社を通して正式に売買契約を結んでいる
原則として、親族間売買で住宅ローンを利用できるのは、不動産会社を利用して不動産を売買する場合だけです。なぜかというと、親族間で不動産をやり取りする場合、「相続」や「贈与」という手続きで取引するのが一般的だからです。あえて「売買」という手続きを行うのは、一般的な親族間の不動産取引を選べない理由や事情、問題があるのではないかと金融機関に疑われてしまうのです。
また、親族間の不動産売買は不正をしやすいという問題点があります。極端な話、「1,000万円で家を売買する」という話を親族間でまとめ、1,000万円の住宅ローンを組んでも、本当に1,000万円を当事者同士でやり取りしたのか金融機関にはわかりません。
住宅ローンは融資額が大きく、一般的な借り入れに比べて低金利。お金を貸す金融機関側からすれば、「低金利の資金調達方法」として住宅ローンを悪用されると困るので、厳しく審査をしています。
また、親族間売買の審査が厳しい理由の一つが、金融機関と保証会社の間で結ばれる契約に「親族に家を売る場合、滞納等の問題が起きても保証しない」という項目が入っていることです。保証会社とは、滞納等のトラブルが起きたとき、契約者に代わって金融機関にローンの残債を立て替えてくれる企業のこと。親族間売買だとこの保証を受けられないという事情から、親族間売買には住宅ローンを融資しないという項目を設けている金融機関も少なくありません。
親族間売買の問題は、不正のしやすさです。不正やごまかしができないようにするために、不動産会社を通して売買する必要があります。
不動産会社に、「売買契約書」「重要事項説明書」といった書類を作ってもらい、「親族間売買だけど、きちんとお金をやり取りしているし、売買の内容も正当だ」という証拠を作るわけです。
ちなみに、売買契約書は個人同士でもつくれますが、重要事項説明書は不動産業者にしか作れません。ローンの審査をする際に提出を求められる書類のひとつでもあるので、親族間売買で住宅ローンを利用する場合、不動産会社の利用が必須です。
住宅ローンを使えない場合
●不売買よりも前に登記を変更している
住宅の登記や名義は、売り主と買い主の合意が取れていればいつでも変更できます。ただ、売買よりも前に登記を変更していると、住宅ローンは利用できません。
なぜなら、住宅ローンは「自分が住む不動産を購入するために借りるお金」だからです。先に登記を変更すると、すでに自分のものになっている不動産を購入する、というおかしな手続きになってしまうため、審査に通りません。
また、住宅ローンの契約には、たいてい「不動産の名義変更をする場合、金融機関の承諾を得ること」という項目が盛り込まれています。契約違反をすれば、金融機関から住宅ローンの一括完済を求められてしまうのです。とてもリスクが高いので、親族間売買では安易な登記の変更手続きにご注意ください。
●周辺地域の相場よりも安い金額で売買した
市場価格で2,000万円する家を、親族だからと1,000万円で売るといった取引をすると、売買ではなく「贈与」になります。要するに、「売買という名前で取引しているけど、実際には贈与だから贈与税を納めてください」と税務署から注意されるのです。
住宅ローンは「家を買うために借りるお金」なので、取引が贈与とみなされれば当然審査には通りません。
●売買前に入居していると住宅ローンの利用が難しくなる
第三者同士の不動産売買だと、お金を払って所有権を移す前に買い主が入居するのは不可能です。他人の持ち物である家に入ると、不法侵入になってしまいます。
しかし、親族同士ならタダで家を貸してもらったり、同居したりすることもあるでしょう。親族間売買で住宅ローンを利用する場合、これが大きな問題となります。
売買が終わる前に、
- 家の売り主と買い主が同居している
- 売り主は住んでいないものの、家を購入する親族が家賃を払わず住んでいる
場合は、住宅ローンは使えません。
まとめ
親族間売買で住宅ローンを使えには、不動産会社の利用が必要不可欠です。親族間売買だと、ローンを利用できない条件がたくさんあります。不動産売買でお悩みの際は、ぜひ当店にご相談ください。
