古い住宅の意外な落とし穴！境界線があいまいな土地を売るコツとは｜永大ハウス工業

土地の価格は「面積×1平方メートルあたりの単価」を基準に計算することが多いので、隣地との境界線があいまいな土地は売るのが大変です。そこで今回は、境界線があいまいな土地をできるだけ高く売るコツを解説します。

●古くから持っている住宅ほど土地の境界線があいまい

土地の境界線は、看板や柱等を使ってはっきりと目に見えるかたちで区切られていないことも多いものです。所有者が古くから持っている土地では、境界線については隣地の持ち主と何となく決めているだけで、細かく境界を確定させていないケースがあります。

また、売却に伴って調べてみると、実は建物や配管、ブロック塀などが越境していたというのも良くある話。古くから住んでいる者同士、正式な手続きで境界線を変更することなく越境している場合もあれば、いつのまにか一方的に越境している場合もあります。
土地の境界線があいまいでも問題が起きないのは、あくまでもお互いお隣のことを見知っているからです。土地の売却によって所有者が変わると、暗黙の了解は通用しなくなるため、トラブルに発展してしまうことも少なくありません。

お隣が土地を親や祖父母から相続していると、相手も越境について気づいていない可能性があります。この場合、越境がわかったことによって、どちらの土地として扱うかで揉めてしまうこともあるでしょう。

●境界線が不確定な土地は売るのが難しい

多くの場合、土地の価格は「面積×1平方メートルあたりの単価」で求めます。
境界線が不確定＝土地の面積が具体的にわからないということなので、境界線が不確定だと土地の査定額を確定できません。そのため、境界線があいまいな土地は売るのが難しいです。

また、こうした土地は隣地との越境問題を抱えている場合があります。隣人トラブルの可能性がある不動産を好んで欲しがる人は少ないため、境界線があいまいなまま売りに出してもなかなか買い主が見つかりません。

それに、境界線があいまい・旗竿地・無道路地など、「訳あり」な土地は売るために値引きすることも多いです。売るのが難しいうえに、高額売却を狙うのも困難になってしまうため、土地を売る際はきちんと境界を確定させてから売り出しましょう。

境界線のあいまいな土地を、できるだけ短期間で、少しでも高く売るための対処法をご紹介します。

●隣地の持ち主と交渉して境界線を確定させる

もっとも基本的な解決方法は、「隣地所有者との話し合い」です。
隣地の持ち主と協議した上で土地家屋調査士等に依頼し、土地の境界を確定させてしまえば境界に関する問題はなくなります。

ただし、境界線の確定には隣地の持ち主の同意が必要です。お隣に話を通さず、勝手に土地家屋調査士等を呼んでも境界は確定させられません。お隣の土地所有者がどのような人なのか、これまでどういった付き合いをしてきたのかなどによって交渉の難易度は変わってきます。

●建物や住宅の設備が境界線を越えている場合は事前に撤去

もし、こちら側の住宅や設備が境界を越境している場合は、事前に設備を撤去してしまいましょう。もともと隣地の持ち主が越境に同意してくれていたとしても、売却によって所有者が変われば、後から「撤去して欲しい」と言い出してトラブルになる可能性があるからです。費用を出して撤去しておくことで、売却後のトラブルを予防できます。

逆に、相手側の土地からこちらの土地へ越境している場合は要注意。「隣家に植えてある木の枝がこちらの敷地に越境している」など、一見簡単に解決できそうな問題でも、相手によっては交渉が進みづらくなります。
利害関係はもちろん、感情的な理由で交渉を拒否する人もいますし、仲介をお願いした不動産業者の態度が悪くてお隣が怒ってしまうケースもあるからです。

相手側の越境に関しては、信頼できる不動産業者に交渉を任せましょう。

●隣地の所有者との交渉がうまくいかない場合は「額縁分筆」で対処

土地の持ち主は、「分筆」という登記上の手続きをすることで、自分が持っている土地を分割できます。

この手続きを利用して、隣地と接している土地を切り取ってしまうのが「額縁分筆」という手続きです。額縁のように土地の周囲を切り取ってしまえば、内側の境界を自由自在。土地の面積が狭くなってしまう、登記を認めてもらうためには複雑な手続きが必要といったデメリットもありますが、隣地の所有者と交渉できない場合は非常に効果的な対処法です。

隣地との境界があいまいな土地は市場でも人気がなく、売却価格も安くなりやすいため、境界を確定させてから売りましょう。
ただし、境界の確定には専門家の協力が必須ですし、隣地の持ち主と交渉する必要があります。当事者同士でやり取りするとトラブルになりやすいので、境界線の交渉はプロである不動産業者にお任せください。

境界のあいまいな土地を売るときは、当社へのご相談をお待ちしております。