知らないとトラブルに！？「未登記」の不動産を売る場合の注意点｜永大ハウス工業

不動産は、登記の有無で売却額や売りやすさが変わってしまいます。そして、古い家や相続した家は登記されてないことも少なくありません。

今回は、未登記の不動産を売るときの注意点や、売却のポイントを解説します。

まずは、未登記不動産の基礎知識を見ていきましょう。

●そもそも登記って何？未登記の物件なんてあるの？

登記と呼ばれるものには、家の住所や面積等をまとめた「建物表題登記」と、法的な所有者を記す「所有権保存登記」があります。

このうち、建物表題登記に関しては、家を新築したり未登記の家を購入したりした際、購入から1ヵ月以内に登記を申請するのが義務です。建物表題登記の登録を忘れると法的な罰則もあるため、「未登記の物件」といっても、ほとんどの場合建物表題登記は行われています。

ただ、不動産の法的な所有者を示す「所有権保存登記」に関しては、更新を忘れていても罰則がありません。そのため、新築時や相続時に本来必要な登記の手続きを忘れていると、所有者が更新されていない未登記の不動産が増えてしまうのです。

とはいえ、所有権保存登記がされていなくても、不動産トラブルが起きない限り実生活にほとんど影響ありません。

また、登記の手続きは家を買ったり売ったりした際にまとめて手続きすることがほとんどなので、相続した実家をいざ売りに出すまで、未登記だったことに気づかないといったケースも意外とあるのです。

登記してあるはずだと思って確認を怠り、いざ売り出すときに未登記だったことがわかると、不動産売却のプランが崩れてしまいます。

以下に紹介する未登記不動産の事例を参考に、どのような物件を手に入れた場合は法務局で登記情報を確認した方が良いのかを知っておきましょう。

●未登記になっていることが多い物件の事例

下記が、未登記の多い不動産です。

• 現金一括払いで建てた住宅
• 抵当権なしでお金を借りて建てた住宅
• 新築時に登記していても増築部分の登記をしていない住宅

通常、住宅ローンを利用する場合は土地や建物に抵当権を設定します。
抵当権を設定するためには、前提として所有権保存登記が必要です。そのため、ローンを組んで抵当権のついている住宅は、基本的に登記されています。

ただ、現金一括で支払いをしたり、親族や勤務先の会社など抵当権なしでお金を貸してくれる相手がいたりする場合は、所有権保存登記をしなくても家を購入できるのです。

所有権保存登記は、手続きを忘れていてもとくに罰則がないため、新築時に必要なければ忘れたままになっているというケースが少なくありません。

また、増築等で家の形や床面積が変わった場合、本来なら登記の変更が必要になります。しかし、増築時に登記の変更が必要なことを知らない人が多いため、「一部未登記」になっている住宅も多いのです。

続いて、未登記のまま家を売る場合の注意点をご紹介します。

●未登記の不動産は中古市場で人気がない

未登記の不動産は、登記をするまで法的に誰のものか明確になっていません。
未登記のまま家を売買すると、売り主とも買い主とも無関係の第三者が「その家は自分のものだ」と言いがかりをつけてきて、揉めごとになる可能性があります。

また、未登記物件の所有権保存登記をできるのは、売り主だけです。未登記→売り主の登記→買い主の登記という段階を踏んで、登記を書き換える必要があります。

こうした事情から、基本的に未登記の不動産は中古市場で人気がありません。
人気がないということは、相場より安く買い叩かれやすいということでもあります。家を良い条件で売りたいのであれば、未登記のまま売却することはやめておきましょう。

最後に、未登記の不動産を売る際のポイントをご紹介します。

●古い家は法務局に問い合わせて所有権の有無を確認しよう

勘違いされがちですが、「固定資産税の通知が来ているから、所有権保存登記もされている」というわけではありません。古い家や登記について把握していない家を売る場合は、事前に法務局へ問い合わせ、登記情報を確認しましょう。

●未登記の家を相続したら必ず相続登記をしよう

親族から相続した家は、「相続登記」という手続きをすると登記上の所有者を自分に変更できます。しかし、未登記の家を相続した場合、相続登記をするためには、最初に相続登記をしていなかったところまでさかのぼって遺産分割や相続登記をやり直す必要があるのです。

何世代にも渡って相続登記されずに相続されている場合、非常に複雑かつ時間のかかる手続きになるため、プロに相談する必要があります。

トラブルのリスクを抱える未登記物件を有利に売るためには、登記の変更が必須です。ただ、何世代かに渡って未登記のまま相続されている物件は、登記の手続きが非常に複雑になります。

古い家を手に入れたら法務局で登記を確認し、手に負えないと思ったときはぜひ当店へご相談ください。