不動産売却時にかかる譲渡所得税の計算方法を解説｜永大ハウス工業

購入したときよりも高く家が売れた場合、利益に対して「譲渡所得税」がかかります。 日本では、申告や納税の手続きを自分ですることがルールになっているため、税の知識を持っているかどうかに関係なく、利益が出たら譲渡所得税の申告と納税が必要不可欠。

そこで今回は、不動産を売ったときにかかる譲渡所得税の計算方法を解説します。

まずは、譲渡所得税の基本を押さえていきましょう。

●家を売って利益が出るとかかる所得税の一種

譲渡所得税とは、家を売って利益が出たときに納める税金です。 会社で働いて給与所得をもらっている人が「所得税」を納めるのと同じように、「価値のあるものを他人に譲って出た利益」に対して譲渡所得税がかかります。

給料に対する所得税と違うのは、「必ず自分で確定進行をする必要がある」という点。
給与所得は、会社側が源泉徴収や年末調整をして、本人の代わりに所得税の申告や納税ができるようになっています。そのため、普段自分で確定申告をすることはありません。
しかし、家を売って利益が出た場合、自分で確定申告をして納税する必要があるのです。

もし、申告や納税をしなければ、いわゆる脱税や所得隠しとして税務署から厳しく追求されてしまいます。納税を忘れると莫大な延滞税等を請求されるため、譲渡所得税の申告と納税に関する最低限の知識は必要不可欠です。

●譲渡所得税は不動産の所有期間で税率が変わる

所得税の税率が所得の額によって変わるように、譲渡所得税も一定の条件で税率が変わります。条件は簡単で、「家を売る年の1月1日時点で、所有期間が5年を越えているかどうか」です。

所有期間が5年を越えている場合は「長期譲渡所得」となり、「所得税15％+住民税5％」の納税で済みます。
しかし、不動産の所有期間が5年以内だと、「短期譲渡所得」として「所得税30％+住民税9％」の納税が必要なのです。

そのため、不動産は「手に入れてから5年以上待って売る」方がお得になります。

次に、譲渡所得税の納税額を自分で計算する方法を見ていきましょう。

●譲渡所得税の税額計算

譲渡所得税の税額計算に必要な計算式は、非常にシンプルです。

• （不動産の売却額-取得費-譲渡費用-特別控除）×税率

取得費とは、「不動産を買うときにかかった諸費用」のこと。不動産業者に支払った仲介手数料などのことを指します。

ただし、建物が経年劣化する分を差し引く必要があるため、「20年前に2,000万円で買った家の取得費は2,000万円」というわけにはいきません。取得費が分からない場合は、「売却金額の5％」を取得費として計算します。

一方の譲渡費用は、「家を売るときにかかった諸費用」です。仲介手数料などを含みます。

そして、譲渡所得税には「マイホームを売る場合は最高3,000万円まで控除しても良い」といった特別控除があり、利用条件を満たしていれば特別控除を利用できます。

「特別控除を利用できるかどうか」「所有期間が5年を越えているかどうか」などで納税額が大きく変わってくるため、家を売るときは納税のことまで考えて売却を進めましょう。

最後に、譲渡所得税の申告と納税の方法について解説します。

●譲渡所得税の納税は「家を売った翌年の2月16日から3月15日」

譲渡所得税の申告期限は、家を売った翌年の2月16日～3月15日です。毎年この期間は確定申告の申告期間となっており、譲渡所得税もその他の税金も、基本的に上記の1ヵ月以内に書類を揃えて税務署に申告します。

申告期限ギリギリになって書類の準備や申告書類の作成をはじめる人もいますが、申告書類の書き方にはルールがありますし、税の専門用語も難しいため、売却が決まったら早め早めに必要書類を準備しましょう。

また、譲渡所得税の納税期限も同じ期間。納税は税務署や銀行等の金融機関で支払うほか、申告時に申請をしておけば口座からの引き落としも可能です。

確定申告会場は地域によって異なりますし、申告方法もネットを使った方法などいくつかあります。自分に合った方法で確定申告を行いましょう。

●譲渡所得税の申告・納税に必要な書類

譲渡所得税の申告をする際に必要な書類は、以下の通りです。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売買契約書
• 取得費・譲渡費用を証明できる書類やレシートのコピー

確定申告書や譲渡所得の内訳書は、最寄りの税務署でもらえます。
また、国税庁がインターネット上で公開している書類を印刷しても構いません。残りの書類は、申告前に用意しましょう。

家を売って赤字になる場合は申告も納税も不要ですが、利益が出る場合は譲渡所得税の申告・納税が必要です。

無申告だと罰則が重いため、不動産売却で利益が出たら忘れずに確定申告を行いましょう。 ただ、税の話は内容も手続きも複雑です。譲渡所得税について分からないことがあれば、ぜひ当店へご相談ください。