マンション売却の落とし穴！損せず家を売るための注意点3つ｜永大ハウス工業

「マンション売却を進めるときは、

• 買い主の予算から外れた物件は選ばれない
• マンションの売却にはさまざまな費用がかかる
• 初動を間違えて売れ残るとさらに売れ残りやすくなる

という3つの落とし穴に気をつけましょう。

注意点を見過ごしたままマンション売却を始めると、赤字になったり売却に失敗したりしてしまう可能性が高まります。

今回は、マンション売却における3つの注意点について解説します。

●中古マンションの購入者は立地と価格を重視する

中古のマンションを売却する際、最初に押さえておきたいのが地域の相場。
相場を外した価格設定をしてしまうと、高い確率でマンションの買い主は見つかりません。
なぜなら、中古マンションを購入する人たちはある程度の予算を決めており、予算を超える物件は最初から対象外とする傾向があるからです。

「平成30年度　住宅市場動向調査報告書」によると、中古マンションを選んだ理由の第1位は「住宅の立地環境が良かったから」で、第2位は「価格が適切だったから」でした。（※1）

一方、新築の注文住宅を購入する層が一戸建てを選んだ理由は、「信頼できる住宅メーカーだったから」が堂々の第1位。後は、「一戸建てだから」「新築住宅だから」といった理由が並んでいます。（※1）

新築の一戸建てを選ぶ人たちは、「一戸建てに住みたい」という目的が先にあるため、多少予算をオーバーしても理想の物件を手に入れるケースが多いです。

しかし、中古マンションを購入する層は、現実的に手に入る範囲で持ち家を買おうとしているため、価格に関して妥協してくれるケースはほとんどありません。相場や予算より高い物件は、そもそも比較の対象にもしてもらえないので、注意しましょう。

地域の相場に合わせた適切な値付けをすることが、マンション売却の失敗を防ぐコツなのです。

（※1）国土交通省：平成30年度　住宅市場動向調査報告書
http://www.mlit.go.jp/common/001285645.pdf

●マンションが売れたら支払う仲介手数料

マンションを売却した場合、売買を仲介してくれた不動産業者に「仲介手数料」というお金を支払う必要があります。
マンションの売却代金があるので、仲介手数料の支払いそのものには困ることはありませんが、業者によって仲介手数料の額が変わってくるので注意が必要です。

仲介手数料のことを忘れていると、収支が合わず損をしてしまう場合もあります。

●ローンの一括返済や借り替え時にかかる手数料

マンションに住宅ローンが残っている状態で家を売る場合、売却代金で繰り上げ返済することになるため、繰り上げ返済手数料が必要です。
また、住み替えなどで新しく住宅ローンを組んで古いローンを整理する場合も、申し込み時に手数料や保証金を支払うことになります。

●税金その他の費用も必要

マンションの売却利益が出た場合、必須なのが譲渡所得税の納税です。
そのほか、売買契約書を交わす際は書類に収入印紙を貼って印紙税を納めます。

ローンの残っている家を売るためには抵当権を外す必要があるのですが、登記の変更手続きにも登録免許税という税金が必要です。

また、旧居からの引っ越すための費用などもかかります。

不動産売却では、販売開始から半年ほどの期間をどう使うかが非常に重要です。
ぜなら、不動産は築年数が経過すればするほど家としての資産価値が下がってしまうから。

資産価値の低下に伴って物件の売却額も少しずつ下がっていってしまうので、マンション売却はできるだけ短期間で片付けることを目標にしましょう。

なお、「時間をかけて買い主を吟味すればいずれ高く売れるだろう」「写真や宣伝文は用意ができたら追加しよう」という考えは、失敗のもとです。長期間販売していたからといって、自動的に好条件でマンションが売れたり、売却価格が上がったりするわけではありません。

写真や宣伝文の整っていない物件、価格設定がめちゃくちゃな物件は、たとえ見てもらえば気に入ってもらえるものでもそもそも内覧者を集められないのです。マンション売却は、事前準備を整えてから始めましょう。

長く売れない物件は、不動産業者もそのうち熱心に営業しないようになってしまいます。
準備を怠った結果初動で売れ残り、売れないので不動産業者のモチベーションが下がって買い主へ営業されなくなり、その結果また売れ残るという悪循環に陥ってしまうのを避けましょう。

マンション売却において、スタートダッシュのつまずきは大きな失敗です。売り出す前に住宅の写真を十分に用意したり、どのような宣伝広告が効果的なのか分析したりして、できるだけ短期間でマンションを売りましょう。

マンション売却に失敗する原因は、多くの場合、共通しています。
相場に合わない値付けをしたり、売却時の出費を見落としていたり、準備不足で売り出したりすれば、高額売却はできません。

リスクに配慮しつつマンションを売る方法について知りたい人は、ぜひ一度、当店へご相談ください。