不動産売却で節税対策！一戸建てからマンションへ住み替えるメリット｜永大ハウス工業

現在一戸建てにお住まいで、将来の相続税対策を検討している場合は、一戸建てからマンションへの住み替えをおすすめします。

不動産相続の難点は、現金と違って簡単に分割できないこと。 一戸建てを残すよりも、立地の良いマンションを残した方が、賃貸に出したり売却して現金化したりしやすいです。 ただ、明確なメリットがわからないと、住み替えを決断できないでしょう。

そこで今回は、一戸建てからマンションへ住み替えるメリットを解説していきます。

一戸建ては、同じ金額のマンションよりも、所有する土地の面積が広くなります。 相続税は、遺産の総額、不動産の場合土地と建物の資産価値に応じて納税額が高くなっていくため、駅の周辺や人気の住宅地といった地価の高いエリアに一戸建てを持っている場合、同額のマンションより高い相続税を納めることになってしまうのです。

●3,000万円+600万円×法定相続人以上の資産があると相続税がかかる

まずは、相続税の基本的なルールを知っておきましょう。 相続税の納税が必要になるのは、遺産の総額が「3,000万円+600万円×法定相続人」の基礎控除を越える場合です。「法定相続人」とは、

• 故人の配偶者（妻・夫）
• 故人の子ども

といった、「法的に遺産を相続する権利を持つ人」のこと。 実際には、子どもが亡くなって孫がいれば孫へ相続権を委譲できますし、配偶者や子どもがいなければ、亡くなった人の親兄弟も法定相続人としてカウントされます。

ただし、相続でもっとも優先されるのは、故人の配偶者と子どもです。

• 妻一人
• 子ども3人

のご家庭なら、

• 3,000万円+600万円×4人＝5,400万円

以上の遺産があった場合に、相続税を納める必要が出てきます。

相続税は現金での一括納付が基本なので、「預貯金はないが、土地や建物を現金換算すると相続税がかかる」といったケースだと、「家を売却して納税資金を用意する」といった事態にもなりかねません。

自宅と預貯金だけでも相続税の基礎控除を上回ってしまう場合があるため、資産を持っている人は、意識して相続税の節税対策を始めましょう。

●資産は現金よりも不動産として残した方が節税になる

相続の世界では、現金よりも現金で不動産を買って相続させる方が節税になります。 なぜかというと、不動産の資産価値を求めるとき、市場価格ではなく「固定資産税評価額」といった基準を使うからです。固定資産税評価額は、一般的に市場価格よりも安くなります。

仮に固定資産税評価額が市場価格の約6割だとしたら、1,000万円の現金で不動産を購入することで、1,000万円分の財産を実質600万円で相続させられるのです。

●同じ価格の一戸建てとマンションならマンションの方が節税に有利

• 2,000万円の土地と1,000万円の建物
• 900万円の土地と2,100万円の建物

を比べた場合、土地面積の広い不動産の方が、より多くの相続税を納めることになります。

相続税を節税する手っ取り早い方法は、土地の狭い物件に住み替えることです。一般的に、一戸建てよりもマンションの方が土地面積は狭くなるため、同じ予算でも一戸建てからマンションへ住み替えた方が、相続税の評価額を安く抑えられます。

一戸建てから、マンションへ住み替えるメリットを見ていきましょう。

●駅近マンションなら老後の生活が楽になる

一戸建てに比べて、マンションは駅近物件を選びやすくなります。 高齢になると足腰が弱くなったり、車の運転が難しくなったりするため、エレベーターや徒歩、公共交通機関を使って行き来できる駅チカマンションに住み替えれば普段の移動も楽になります。

●売却しやすいマンションに住み替えれば子ども達の負担にならない

不動産を財産で残したとしても子どもたちが利用するとは限りません。 遠方に住んでいる場合、相続後に売却する可能性もあります。

人の住まない家は劣化していくだけですし、不動産を所有しているだけでも固定資産税等の維持費がかかるため、売却しやすいマンションに住み替えて相続後の負担を減らすのがおすすめです。

●立地条件の良いマンションは相続後賃貸物件としても活用可能

なお、一戸建てからマンションへ住み替える場合、できるだけ立地の良いマンションを選ぶのがおすすめです。 賃貸需要の高いエリアなら、遠方に住んでいる場合に収益物件としても活用できます。

一戸建てとマンションを比べた場合、相続税の節税に有利なのはマンションです。 売却するのが難しく、高額な一戸建てを残すより、駅チカマンションに住み替えた方が老後の生活も便利になります。

ただ、相続では亡くなる直前にあれこれと節税対策をすると、「相続税の課税逃れだ」と判断されて課税されてしまうので、相続税の節税対策は早目の行動が大切です。 住み替えを機に資産の見直しを始めれば、より多くの節税対策を選べるようになります。一戸建てからマンションへの住み替えで分からないことがあれば、ぜひ一度、当店へご相談ください。