テナントビル売却を有利に進める方法と売却時の注意点｜永大ハウス工業

テナントビル売却のポイントは、「テナント込みの価値」を買い主へ適切にアピールすること。
見た目がきれいで丁寧にメンテナンスされている物件でも、収益性が低いと好条件では売却できません。

テナント物件の買い主になる不動産オーナーや投資家にとって重要なのは、売り出されている物件を購入した場合に利益を出せるかどうかです。
今回は、テナントビルの売却をできるだけ有利に進めるポイントや、売却時の注意点を解説していきます。

●テナントビル売却はテナント込みで売却する必要がある

「親が経営していたテナントビルを譲ってもらったが、建物が老朽化してきたため手放そうと考えている」など、初めてテナントビルを売却する場合に押さえておきたいのが、テナントビル売却と一般的な不動産売却の違いです。

テナントビルは、一つの物件の中にさまざまなテナントが入っています。

複数名と賃貸借契約を結んでいる関係上、テナントビルはマイホームなどに比べて権利関係が複雑なので、売却時は買い主にもテナントオーナーにも配慮が必要です。

また、テナントビルの売り主は、基本的にテナントとの契約ごと売却します。

• 各テナントオーナーと交わしている賃貸借契約
• 月々の家賃
• 家賃の入金状況

といった賃貸状況込みで売却プランを考えるという意識を持ちましょう。

●一般消費者ではなく投資家や不動産会社に売り込む必要がある

テナントビル売却と一般住宅売却では、「物件を売り込むべきターゲット」も違います。

一般住宅の売却で購入希望者になってくれるのは、

• その地域で家を買おうと考えている一般人
• 手頃な物件を購入して賃貸にするつもりの投資家
• 土地や建物を買い取って再開発を狙っている不動産会社

などです。

大半の取引相手は一般人であり、一般人は自分たちが住むための家を探しているため、

• 最寄りの駅や大きな商業施設等への距離
• 価格
• 外観・内装のきれいさ
• 築年数
• 内覧時の対応
• 治安の良し悪し
• 病院・小児科・保育園・幼稚園等の充実度

といった「生活の利便性」で住まいを高く売れるかどうかが決まってきます。

しかし、複数のテナントを抱え込めるテナントビルを購入しようと考えるのは、

• 個人投資家
• 持ちビルでビジネスを始めたい店舗経営者
• 不動産投資企業

といった存在です。

一般市民に比べると動かせる金額にも余裕があり、何より「儲かるかどうか」で物件を判断しているため、テナントビルを売却する場合は投資家を惹きつける売却プランを考える必要があります。

●テナントビルの売り出し価格は収益性次第

テナントビルの売り出し価格は、収益性次第です。

見た目がきれいでも、テナントの契約者が0名で家賃収入が入ってこなければ、テナントビルは売れません。

一方、見た目に多少問題があっても、複数のテナントが何年も継続して契約してくれており、家賃の支払いが遅れたことが一度もないといった貸しビルなら、高く売れる可能性が高いです。

テナントビルを好条件で売るポイントは、

• 東京オリンピック需要が落ち着く前に売り出す
• 「レントロール」を用意する
• 建物の修繕歴を書面化しておく
• テナントをできるだけ埋める

ことです。

2020年の東京オリンピックに向けて高まっている不動産需要は、オリンピック終了後に落ち着くのではないかと予想されています。

不動産の取引価格も、基本的に市場の需要と共有によって上下するため、需要が高いうちに手放しましょう。

また、テナントの契約条件や契約者の情報等をまとめた「レントロール」や、建物の修繕履歴などを用意して、買い主の不安を軽減するのも大切です。
テナントの大半が埋まっていれば、売却直後から利益を出せるので、不動産投資家の注目も集めやすくなります。

テナントビル売却時の注意点は、

• テナントオーナーから預かっている敷金の精算が必要
• 建物の老朽化が進んでいる場合は売るのが大変

などです。

テナントビルに限らず、収益物件を売却するときは、賃貸オーナーから預かっている敷金や修繕積立金を次のオーナーへ渡す必要があります。

修繕積立金の額が少なかったり、家賃の滞納があって預り金が減っていたりすると、物件の評価も下がってしまうため注意が必要です。

また、契約さえ埋まっていれば好条件で売却できるテナントビルも、建物が老朽化しており、修繕して長く運用できない状態だと買い主を見つけられません。

テナントビル売却を有利に進めるポイントは、レントロールや修繕歴を用意したうえで、個人投資家や不動産投資会社向けに売り込むことです。

建物の状態やテナントの入居率が良くても、アピール相手を間違えていると収益物件は売れません。

また、売却時には預り金の精算も必要ですし、売却タイミングによっても売れやすさは変わってきます。
2020年のオリンピック終了後、不動産全体の需要が落ち込んでしまう可能性もあるため、テナントビルを持て余している場合は、早めの売却を検討しましょう。