高額売却に向けた基礎知識！不動産の査定を左右する要素とは？｜永大ハウス工業

多くの場合、不動産の売り出し価格は、業者による査定結果を参考にして決めていきます。
ただ、不動産業者による査定は内訳が分かりづらく、業者によって査定の項目数や基準も違うため、一社の査定結果だけを見ても適正額かどうかを判断できません。
不当な低査定を防げるように、高額売却に向けた基礎知識として、不動産の査定方法や査定結果を左右するポイントを知っておきましょう。

●簡易査定（机上査定）

不動産業者のホームページなどを使い、簡単な情報を入力するだけで簡易的に結果がわかる査定方法が、簡易査定、または机上査定と呼ばれるやり方です。

本格的な査定と違い、

• 住居のタイプ（一戸建てかマンションか）
• 住所地
• 広さ

といった簡単な情報から地域の取引相場を引き出します。
あくまでも現地の情報を確認せずに査定額を求めているので、もう一つの査定方法である「訪問査定」を受けたとき、金額が食い違うことも多いです。

●訪問査定

訪問査定は、実際に不動産業者の担当者が売却予定の物件を訪問して、周辺環境や物件の現況も込みで査定額を求める方法のこと。
マンションの場合は共用部の管理状態も査定の対象になりますし、一戸建てだとご近所トラブルや治安も重要なポイントです。
不動産売却では、基本的に「簡易査定を受ける→訪問査定を受ける」という流れで2回査定を受けることになると考えておきましょう。

●立地

不動産の資産価値を大きく左右するのが、立地の良し悪しです。
不動産売却に向けた査定では、「駅からどれだけ近いのか」「どれだけの面積があるのか」という2点で、おおまかな査定額が決まります。
駅から近く利便性の良いエリアや、古くから人気があって住むことに価値があるブランドエリア、広い土地などは、査定額も売却額も高くなる傾向が強いです。
そのため、郊外の住宅地や、人口が少なくさびれている土地などは、不動産の査定も高くなりません。

●築年数

何年経過しても価値が変わらない土地は別ですが、土地の上に建っている建築物に関しては、築年数によって査定額が変わります。
日本では、税務上のルールである「法定耐用年数」という基準で住宅の寿命を考えるので、木造の場合は築22年で書類上の資産価値がほぼゼロにするケースが多いです。
新しい物件の査定は高く、古い物件は安くなるため、不動産を売るならできるだけ早い内に売却を決断すると良いでしょう。

●間取り

不動産の価格は、基本的に「1平方メートルあたりの価格×面積」で決まります。
そのため、間取りが充実していて広い家であればあるほど、査定額も高いです。
また、不動産は間取りによって市場での需要が変わってきます。
同じマンションでも、単身者向けのワンルームなのか、それともファミリー層向けの物件なのかで価格に差が出ることを覚えておきましょう。

●採光性や通風

訪問査定でチェックされるポイントの中でも、重要なのが日当たりと窓の外に広がる景色、そして風通しの良さです。
日当たりの良くない北向きの部屋に比べると、南向き物件の方が人気なので、高く売れます。

●土地の形状や特殊性

査定においては、土地の形状や特殊性も重要です。
角地など、希少で人気のある土地は査定額が高くなり、狭小地や無道路地、境界線が不明確といった訳ありの土地は査定額が下がります。
また、「再建築不可」など、土地の使い方に制限がかかっている場合も、査定は下がりやすいです。

●物件の状態

雨漏りの有無やメンテナンスの頻度なども、査定に影響します。
問題の多い物件は高額売却しづらいので、破損・故障している箇所があるなら、補修することも視野に入れておきましょう。

ただし、場合によっては補修をせず、割り引きをして売り出した方が買い主を見つけやすい場合もあります。
物件によって適切な売り込み方は違うので、まずはそのままの状態で物件を査定してもらい、不動産業者と戦略を練ることが大切です。

●周辺地域の取引事例

不動産の売却価格は、その大半が地域の相場で決まります。
立地や間取り、築年数が同程度なら、同じような価格に落ち着くケースが多いです。
ただ、相場を知っておけば、不当に安い査定や逆に高すぎる査定等に惑わされず、適正額で査定してくれる業者を見極められます。
査定の内容は業者によって違うので、できれば複数の不動産業者に査定をお願いし、査定額の説明に説得力のある相手を見つけましょう。

不動産の売り出し価格は、査定額を基準にして考えます。
ただし、査定に対する考え方や査定の厳しさは、不動産業者次第です。
なかには、査定の根拠があいまいで、頼りにならない不動産業者もいます。
リフォームや補修などにお金を使いすぎたり、契約を取るために査定額を高めに出したりする業者を頼ったりすると、希望額での不動産売却はできません。

安心して不動産を預けられるパートナーを見つけられるよう、売り主は、査定を通じて不動産業者を見極められる術を身につけてください。