投資物件を高く売る！ワンルームマンション売却のポイントとは

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投資物件を高く売る！ワンルームマンション売却のポイントとは

2020.09.17

駅前のワンルームマンションを始めとした投資用物件と、マイホームとよばれる居住用物件は、売却のポイントが違います。
居住用物件を売るときと同じ考え方で投資物件売却を進めると、思ったような金額で売れなかったり、なかなか条件の合う買い主を見つけられなかったりするため、投資用物件の売り方を知っておきましょう。

今回は、投資物件の中でも人気の高い、ワンルームマンションを高く売るためのポイントをご紹介します。

ワンルームマンション売却と居住用物件売却の違い

●売却ターゲットが違う

ワンルームマンション売却と居住用物件売却の大きな違いが、売却相手の属性です。
いわゆるマイホームの売却では、「持ち家が欲しい」と考えている一般消費者に対して物件を売り込むことになります。
そのため、内覧でチェックされやすい水回りのきれいさや住宅の見た目、暮らしやすさといった実用性が重要です。

しかし、ワンルームマンションのような投資用物件は、「不動産に投資をしている個人または企業」が主なターゲット。
こうした属性の人たちは、「自分で住む」ために家を探しているわけではなく、「誰かに貸して家賃を取る」ために物件を探しているため、「どれくらい儲かるのか」で買うかどうかを決めています。

当然のことながら、儲かる物件を探してる相手に対して、「日当たりが良くて過ごしやすい」といったアピールをしても、興味を示してもらえません。
だからこそ、ワンルームマンション売却では、投資家に刺さる広告を考える必要があるのです。

●値付けの考え方が違う

投資用物件と居住用物件では、値段の付け方も違います。
居住用物件の場合、不動産の売り出し価格は、「地域の相場」「築年数」「間取り・広さ」などで決めるのが一般的です。

一方、投資用物件は、「これから先賃貸物件としていくら稼げるのか」で価格を決めていきます。
もちろん、投資用物件の収益性は不動産の立地や築年数等にも左右されますが、古い物件でも利回りが良ければ十分高額売却が可能です。
値付けに対する考え方が違うと、条件の良いワンルームマンションでも売れ残りやすくなってしまうので、投資用物件の売り出し価格は慎重に考えましょう。

ワンルームマンションを高く売るためのポイント

●借り主がいる状態で売り出す

ワンルームマンション投資は、「借り主から家賃をもらう」ことで儲けを出すというビジネスモデルです。
そのため、ワンルームマンションは、空室よりも借り主がいて購入後すぐに家賃が発生する状態の方が、良い条件で売却できます。
一度空き部屋になると、次の借り手を探すのが大変なので、できるだけ住民がいる状態で手放しましょう。

もし、募集をしてもなかなか借り主を見つけられない場合、一定期間家賃を無料にする「フリーレント」で集客し、家賃が発生するようになってから売るという方法もあります。

●物件の所有期間が5年を越えてから売る

ワンルームマンションは、所有期間が5年を越えるのを待ってから売るのがおすすめです。
不動産の売却益に対してかかる譲渡所得税は、物件の所有期間が5年を越えると税率が大幅に下がります。
所有期間が5年を越えるかどうかで、譲渡所得税を19％も節税できるので、所有期間が短い場合は少し待った方が良いでしょう。

●投資用物件売却に強い不動産業者を探す

投資用物件と居住用物件は、売却ターゲットも値付けの仕方も違います。
ひとくちに不動産業者といっても、投資用物件をほとんど扱ったことがないという業者もいるので、「投資用物件売却に強い業者」を見つけることが大切です。

ただ、不動産業者の名前やHPだけで、投資用物件に強いかどうかを判断するのは現実的ではありません。
まずは、相見積もりや一括査定を利用して査定を頼み、査定結果の説明や営業マンの対応を見て、信頼できる業者を見つけましょう。

●競合物件を調べて他にないアピールポイントを見つける

ワンルームマンションは、周辺に似たようなスペックの物件が比較的多いです。
極端な話、同じマンションの中でも他に部屋が売り出されていれば、ライバルとして争う必要があります。
似たような物件が数ある中で、投資家の興味を引くためには「いかに儲かる可能性を持った物件なのか」をアピールすることが大切です。
「賃貸需要が高く収益性」ことをアピールできるように、日当たりや風通し、附帯設備の充実度に周辺環境といった要素を探しましょう。