不動産売却のスケジュールと引き渡し日の流れを解説｜永大ハウス工業

不動産売却は、時間のかかる手続きです。
関係者が多く、手続きするにあたって必要な書類も複数あるので、書類の不備などで手続きが中断すると、不動産をスムーズに売却できません。

そこで今回は、不動産売却の一般的なスケジュールと、引き渡し日前後の流れをお伝えします。
物件の引き渡しまでに必要な書類や手続きを把握して、スケジュール通り不動産の売却を成功させましょう。

●不動産売却の一般的な流れは、以下の通りです。

• 不動産業者選び
• 不動産の広告・宣伝
• 購入希望者との交渉
• 売買契約の締結
• 物件の引き渡し準備
• 決済・引き渡し

どの程度の時間がかけるかは人それぞれですが、不動産業者を選ぶまで1ヵ月、不動産の売り出し開始から買い主が見つかるまで3～6ヵ月、売買契約の締結から引き渡しまで1ヵ月ほどかかります。
ここで押さえておいて欲しいのが、物件の引き渡し準備に使える時間が1ヵ月しかないこと。
もし、住んでいる状態で売却を始める場合、1ヵ月以内に荷造りや掃除も済ませる必要があるのです。
意外と時間の余裕がないので、最低限引き渡し日までにやっておくべきことを事前に知っておきましょう。

●抵当権抹消登記の準備

抵当権抹消登記とは、不動産に設定されている抵当権を解除するための手続きです。
ローンで家を購入すると、ローンを滞納したとき、金融機関が家を差し押さえられる権利、抵当権が設定されます。
設定された抵当権は、ローンを完済し、抹消登記を行うまで消えません。

ただ、ローンが残っている不動産を売る場合、売却代金でローンを完済するケースが多いです。
引き渡し日に不動産の売却代金を受け取るまで、登記の手続きはできないので、引き渡し日に抵当権抹消登記ができるよう準備しておく必要があります。
ローンを組んだ金融機関に連絡し、登記原因証明情報や委任状等の必要書類を準備してもらったり、不動産業者から司法書士の紹介を受けたりしておきましょう。

●所有権移転登記の準備

所有権移転登記は、不動産の所有権を、売り主から買い主へ移すための手続きです。
不動産の現所有者として、引き渡し当日に登記を行うことになるため、事前に身分証明書や実印、印鑑証明書、売買契約書に登記識別情報等を準備しておきましょう。
これらの書類は、抵当権抹消登記でも使います。
当日必ず使う書類なので、一箇所にまとめておき、当日忘れないように持っていきましょう。

●その他引き渡し日必要になるものの準備

物件を引き渡すとき、売り主から買い主へ物件のパンフレットや建築確認通知書、鍵などを渡すことになります。
また、引き渡し日当日に、売り主が支払った固定資産税や物件の修繕積立金、管理費などを買い主に日割りで清算してもらうため、固定資産税の評価証明書や納税通知書、管理費の領収書などが必要です。
何が必要かは不動産業者が教えてくれるため、これらも事前に用意しておきましょう。

●残金を支払ってもらう

不動産売却では、売買契約をする日に手付金をもらい、引き渡し日に残金を支払ってもらうのが一般的です。
なお、不動産代金の支払いは、手渡しまたは銀行口座への振り込みで行われます。
残金を受け取り、金額を確認したら、売り主の住宅ローン残債を受け取ったお金で完済しましょう。
すでにローンを完済している場合、返済手続きは必要ありません。

●登記の手続きをする

残金の決済が終わったら、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。
登記の手続き自体は、時間があれば個人でもできますが、引き渡し日当日は忙しく、手続きの不備があると後日へ持ち越しになってしまうため、法的な手続きを委任できる司法書士に頼んで手続きしてもらうことが多いです。
所有権移転登記が無事に終われば、不動産が法的に自分のものではなくなります。

●税金や管理費等を清算する

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点に不動産を持っている者に対して課税される税金です。
たとえば、6月末に不動産を売る場合、7月以降の固定資産税は売り主ではなく、買い主が負担すべきお金になります。
そのため、先払いしている税金は、引き渡し日に日割りで税金を清算するわけです。
また、マンションの場合は修繕積立金、管理費なども清算してもらいましょう。

●物件の鍵や書類を買い主に渡す

残金の受け取り、登記関連の手続き、税金等の清算を終えたら、最後に買い主へ家の鍵や各種書類を渡します。
図面や測量図だけでなく、設備の保証書や残していく備品の明細、住宅購入後に行ったリフォーム・メンテナンスの内容がわかる領収書などを渡しましょう。
また、買い主から受け取った売却代金や清算金の領収書も発行します。

不動産売却を段取り良く進めて、無事に引き渡し日を迎えるためには、スケジュールと引き渡し前後の流れを把握することが重要です。
売買契約の締結から、引き渡し日までは一般的に1ヵ月しかありません。
抵当権抹消登記に必要な書類など、金融機関から取り寄せるのに時間がかかるものもあります。
事前に必要な書類や手続きを確認しておいて、忘れずに準備しましょう。