売却価格が下がる！？不動産の売り主が知っておきたい物件の瑕疵とは

column 698.

売却価格が下がる！？不動産の売り主が知っておきたい物件の瑕疵とは

2023.11.07

中古不動産は、瑕疵と呼ばれる欠点や問題点があると売却価格が下がってしまいます。

ただ、瑕疵の中には、「そんなことが瑕疵になるの！？」と驚いてしまうようなものも少なくありません。
不動産売却は、知識のない方ほど損をしやすい取引です。

今回は、物件の売却価格を大きく左右する要素、「瑕疵」について解説していきます。

不動産に瑕疵があると売却価格は下がってしまう

不動産を売却する上で、売り主にぜひ知っておいて欲しい知識の一つが、瑕疵の影響です。
瑕疵とは、住宅の性能や品質を損なう問題や欠点のこと。
瑕疵のある物件は、「その瑕疵があるなら買いたくない・住みたくない」と敬遠されてしまうため、基本的に売却価格が安くなってしまいます。
物件に瑕疵がある場合、買い主等へ瑕疵の内容を告知するよう法律で義務付けられているほど、不動産売却では瑕疵の有無が重要なのです。
そして、瑕疵の種類は大きく4つに分類されています。

売り主として知っておきたい瑕疵の4分類

●物理的瑕疵

物理的瑕疵は、文字通り建物や敷地の破損・欠陥のことです。
具体的にいうと、大きなひび割れや地盤沈下、雨漏り・漏水や結露、配管設備の劣化にシロアリ被害などが物理的瑕疵として扱われます。

多くの場合、物理的瑕疵は一般人でも目で見てわかるので、物理的瑕疵があると、売り出し価格を下げないと問い合わせが入らなかったり、買い主から値下げを求められたりすることが多いです。

●心理的瑕疵

建物に物理的な問題があるわけではないものの、過去に火災や重大な事件・事故が起きており、心情的に「好んで住みたくはないな」と感じてしまう方が多い瑕疵のことを、心理的瑕疵と呼びます。
たとえば、凶悪な殺人事件が起きたり、ニュースで取り上げられるような事件の現場になったりした場合、買い主を見つけづらくなるため、売却する際は工夫が必要です。

●法律的瑕疵

建ぺい率や容積率をオーバーしている
土地の形状や前面道路の広さに問題があり建て替えできない
違法建築
法改正によって元々は適法だった建物が違法状態になってしまった

といった法律上の問題を、法律的瑕疵と呼びます。

法律的瑕疵のある家は、法的な問題点をクリアしない限り、古くなった家を建て替えたり大規模にリフォームしたりできません。
お金を出して不動産を購入した買い主が、不動産を自由に使えないという制限があるので、法律的瑕疵のある不動産も基本的に相場より売却価格が安いのです。

●環境的瑕疵

騒音トラブルを起こす近隣住民がいる
近所に墓地や暴力団等の住居・事務所などがある
ハザードマップで災害リスクの高いエリアに物件がある

このように、瑕疵の原因が他の住居や土地、周辺住民にある場合、環境的瑕疵となります。
環境的瑕疵をどの程度気にするかは、買い主によって違うため、注意が必要です。
売却するターゲットの選定や、販売戦略について良く考える必要があります。

瑕疵のある不動産を売るときの注意点

何らかの瑕疵を持つ不動産を売るときの注意点は、瑕疵の内容や程度を買い主へ誠実に説明することです。
不動産売却は、「売り主も買い主もお互い正直に情報を伝えること」が前提となっていますし、瑕疵の中には、告知義務のあるものも少なくありません。
売り主が情報を隠して取引したり、契約書面に記載しなかったりすると、たとえ一旦売却できたとしても、損害賠償請求や契約不適合責任の対象となってしまいます。
不動産の瑕疵を隠しても後で発覚するので、瑕疵を見つけたら口頭と書面で買い主に説明しましょう。

瑕疵物件を売るときのポイント

●ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションとは、物件の現況を専門家に調べてもらう手続きのことです。
目視でわかる範囲ですが、明らかな住宅の瑕疵を専門家が見つけてくれるほか、修理にいくら必要なのかなどのプランも提示してもらえます。
調査をすることで修理の必要性も検討できますし、「瑕疵があることを知らずに家を売ってしまった」ことで、契約不適合責任を追求されるリスクもある程度軽減可能です。

●知っている瑕疵について不動産業者と買い主に共有する

売り主の知っている瑕疵については、不動産業者と買い主に共有しましょう。
適切な情報共有をすることで、買い主との信頼関係を築けますし、事前に情報を開示しておけば、「雨漏りは自分で修理するので気にしない」といった買い主と出会える可能性も高まります。
また、業者に相談すれば瑕疵を考慮した値付けができるので、価格が高すぎて売れ残ってしまうという心配もありません。