売りづらい物件・売却期間が長引く不動産の特徴とは

column 713.

売りづらい物件・売却期間が長引く不動産の特徴とは

2024.01.16

不動産は、市場の評価によって売却価格や売りやすさが大きく変わる商品です。
そのため、家や土地を売る時は、不動産の強みや弱み客観的に把握し、不動産の特徴に合った売却プランを練る必要があります。

ただ、自身の所有している不動産が市場でどう評価されるのか、専門知識のない売り主が判断するのは困難です。
そこで今回は、不動産の中でも注意して扱いたい、売りづらい物件・売却期間が長引く不動産の特徴をお伝えします。

売りづらい物件・売却期間が長引く不動産の特徴

●価格が高い

価格の高い不動産は、購入できる買い主の数が少ないので、売りづらいです。
基本的に、不動産は地域の相場で売買されます。
立地・築年数・間取りといった不動産のスペックがある程度似通っている地域で、地域の相場より高い金額で不動産を売り出すと、ライバル物件の方が安く見えるので売れ残ってしまうでしょう。
相場を無視した価格設定を避けるためには、不動産を売り出す前に見積もりを取り、相場を把握した上で売り出し価格を決める必要があります。

●室内が汚い

清潔感のない物件は、買い主に良い印象を持ってもらえません。
不動産売却の成功は、買い主に物件を気に入ってもらえるかどうかにかかっています。
掃除・換気されていない、不用品や荷物が多い物件は、多少片付けても不衛生な印象を与えてしまうので、不動産を売る時は必ず部屋の内外を徹底的に掃除し、きれいな状態で内覧を行いましょう。

●土地の境界が確定していない

一戸建てや空き地の売却で、最もトラブルになりやすいのが境界線問題です。
古い土地などで隣地との境界線が確定していなかったり、隣家の塀や植物が越境してきていたりする不動産は、売却後所有者同士のトラブルになるケースが少なくありません。
そのため、最初から土地の境界性があいまいだとわかっている不動産は、市場で人気がなく、売却価格も安くなりがちです。
不動産は、境界線が確定していないとなかなか売れないので、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させましょう。

●前面道路が私道

家に出入りするための道路が公道ではなく私道、つまり第三者の個人的な所有物である場合、前面道路の所有者から通行許可を取る必要があります。
こういった不動産は、前面道路の所有者と揉めた場合に通行許可を取り消されたり、通行料の支払いを求められたりするリスクがあるため、あまり人気がありません。
売却するのが難しいので、事前に私道の所有者から通行許可を書面で取っておくと良いでしょう。

●嫌悪施設がある

嫌悪施設とは、騒音や悪臭、土壌汚染等を引き起こす工場や、下水やゴミの処理場、ガソリンスタンドなど、家の近くにあると、不動産の需要が下がる施設のこと。
「嫌悪施設が近くにあるから住みたくない」と考える方が多いのは、感情的な問題なので、対策するのが困難です。
基本的には、物件の魅力を探してアピールしつつ、「嫌悪施設が近所にあっても気にならない」層へ不動産を売り込む必要があります。

●再建築不可・市街化調整区域

再建築不可とは、主に建築基準法の関係上、今ある家を建て壊した後、再建築することを認められていない土地のことです。
また、都市開発を制限するため、住宅や商業施設を建ててはならないエリア、市街化調整区域というものもあります。
不動産が再建築不可であったり、市街化調整区域内にあったりする場合、基本的に新築や建て替えができないので、なかなか売れません。
売却難易度が高いので、これらの不動産を売るときは、不動産業者に売却方法を相談しましょう。

●地方物件で駐車場がない

地方や郊外では、基本的に車移動が中心なので、駐車場のない不動産は買い主が見つかるまで時間がかかります。
一戸建ての場合、少なくとも1台分は駐車場スペースを持っていることが多いですが、マンションだとほかの住民が駐車場を追加で契約しており、満車になっているケースも少なくありません。
現在車を持っていなくても、地方物件を売るときは事前に駐車場の有無を確認しておきましょう。

どれくらいの期間売れなかったら対策を考えたほうが良いの？

地域や不動産の条件によって、売却期間は変わります。
ただ、半年以上待っても不動産が売れなければ、価格の見直しや物件広告の修正、不動産業者の変更を考えるのがおすすめです。
不動産業者と交わす仲介の契約期間は、最長3ヵ月。
業者は、基本的に契約期間内の売却を目指すので、半年売れない場合は売却プランに何らかの問題や課題がある可能性が高いです。