不動産はどうやって相続するの？相続や売却の流れを解説

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不動産はどうやって相続するの？相続や売却の流れを解説

2024.01.16

亡くなった両親や親族が不動産を所有している場合、不動産も相続の対象となります。
ただ、多くの方は相続という手続きをそもそも経験したことがありません。
相続も相続した不動産の売却も、非常に複雑なので、スムーズに不動産を受け継ぎ、売却できるように、相続不動産の扱い方を知っておきましょう。

この記事では、不動産を相続・売却するときの流れや、相続不動産を売る際の注意点をお伝えします。

不動産はどうやって相続する？

●遺言がある場合

相続手続きにおいて、何よりも優先されるのは故人の遺言です。
適切な形式（弁護士に預ける・年月日や署名入りで遺言書を作るなど）の遺言が存在する場合、故人に指定された方が不動産を受け取ることになります。
遺言に「家は妻に」と書いてあれば妻が100％不動産を相続し、「妻と子で持ち分を半分ずつ分割すること」と記載されていれば、妻と子で50％ずつ不動産を相続するわけです。

●遺言がない場合

遺言がない場合、法律で決められた相続の割合、法定相続分に従うことになります。
基本的には、故人の配偶者が遺産の50％、残りの50％を故人の子どもで分けるというルールです。
この場合、遺産分割協議と呼ばれる話し合いを行って、誰がどの財産を相続するか決める必要があります。
ただし、不動産の相続方法は、大きく4種類あるため、注意が必要です。

●不動産の相続方法

不動産の相続方法には、現物分割・代償分割・共有分割・換価分割の4種類があります。
現物分割は、たとえば自宅を妻へ、現金は子へといった形で、財産ごとに分割して相続する方法です。
ある程度、広い土地なら、土地を半分などに割って分割する場合もあります。

代償分割は、ある相続人が不動産を丸ごと相続し、他の相続人に対して相当額のお金を支払う方法です。
たとえば、3,000万円の不動産と1,000万円の現金を妻と子ども2人で分ける場合。
法定相続分に従えば、妻は2,000万円、子どもが1,000万円ずつ相続します。
この状態で妻が3,000万円の不動産を相続すると、子どもの取り分が減って不公平な相続になってしまうため、妻から子へ500万円ずつ現金を支払い、相続額を公平にするというやり方があるのです。

共有分割は、一つの不動産の名義を複数名で共有する方法です。
権利関係が揉めやすく、リフォームや建て替え、売却等もしづらいため、あまりおすすめはできません。

換価分割は、不動産を売却し、代金を相続人全員で分割する方法です。
不動産を相続しても使う予定がなかったり、代償分割に必要な現金がなかったりする場合に利用します。

不動産を相続するときの流れ

不動産を相続するときの流れは、以下の通りです。

遺言の有無を確認する
故人の戸籍等を調べて法定相続人を確定させる
遺産総額を確認し不動産を含めた財産の分け方を決める

最も大切なのは、遺言の有無を調べること。
故人の遺言があれば、遺言通りに不動産を相続し、遺言がなければ遺産分割協議で誰が不動産を相続するか話し合って決めます。
遺言の有無を確認したら、相続の権利を持つ相続人を確定させ、遺産の目録作りも進めましょう。
不動産の分割方法が決まったら、不動産の名義を故人のものから相続人のものに変更する手続き、相続登記を行います。
相続登記が終われば、不動産は相続人のものです。

相続した不動産を売却する際の流れ

相続した不動産を売却する際の流れは、以下の通りです。

不動産業者に相続不動産の査定を頼む
仲介業者を決め不動産業者と契約する
不動産売却開始
買い主が見つかったら売買契約を交わす
売却代金の受け取りと仲介手数料などの支払いをする

相続登記を終えていれば、通常の不動産売却と流れは変わりません。
ただし、相続の手続き上、故人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヵ月以内に、相続税の申告と納税をする必要があります。
手持ち資金で相続や相続税の納税ができる場合は問題ありませんが、「納税資金を確保するために不動産を手放す」という状況なら、10ヵ月以内の売却を終わらせる必要があるため、注意が必要です。

相続不動産を売るときの注意点

相続不動産を売却するときは、相続の方法や遺産相続の分け方に関する話し合いを行い、不動産の扱いについて相続人の間で合意してから、売却手続きを始めましょう。
話し合いがまとまっていない状態で売却手続きを進めると、売却に前向きな相続人と売却を避けたい相続人の間で意見が対立する、といったトラブルになる可能性もあるからです。
相続税の納税の必要性や、売却の方針、売却スケジュールなどを全員で共有し、適正価格での不動産売却を目指しましょう。