抵当権って何？抵当権付きの不動産を売る方法や注意点を解説

column 722.

抵当権って何？抵当権付きの不動産を売る方法や注意点を解説

2024.03.01

お金を出して買った不動産は、所有者個人の持ち物なので、売りたくなったらいつでも売却できます。

ただし、不動産を買うときに住宅ローンを組み、物件に「抵当権」が設定されていると、自分の所有物であっても自由に売却できません。
抵当権付きの不動産を売るためには、ローンを完済し、抵当権を解除するという手続きが必要なのです。

この記事では、そもそも抵当権とは何なのか、抵当権付きの不動産を売る場合はどうすれば良いのかなど、抵当権の付いた家を売るときに知っておきたい基礎的な知識について解説します。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関で住宅ローンを組むときに、物件を担保にする権利のこと。
金融機関でお金を貸してもらう場合、十分な返済能力があること、万が一、滞納したとしても、金融機関に損はさせないことを証明する必要があります。
返ってくる当てのないお金を貸してくれる金融機関はないからです。
そのため、一般的な消費者金融やマイカーローン等では、数十万円から数百万円程度しか借りられません。

では、何故住宅ローンは1,000万円以上のローンを組めるのかというと、お金を借りるときに「返済を滞納したら、家を差し押さえて競売にかけ、お金を回収しても良いですよ」という約束をするからです。
この約束のことを、専門用語で「抵当権」と呼びます。

抵当権を解除できるのは、住宅ローンを完済した後。
住宅ローンの規約上、抵当権がある間は、金融機関の同意なく不動産の所有権を第三者に移せないので、抵当権付きの不動産を売る場合は、ローンの完済と抵当権の解除、両方の手続きをする必要があります。

抵当権付きの不動産を売る方法

●不動産売却手続きの流れ

抵当権付きの不動産売却方法を紹介する前に、基本的な不動産売却の流れを押さえておきましょう。
細かい手順が多少前後することはありますが、不動産売却は、以下のようなステップで進めていきます。

不動産業者探し
不動産業者との契約
不動産の売却
内覧・価格交渉等の対応
売買契約の締結
不動産の引き渡し・所有権の変更手続き・代金の受け取り

全ての手続きが終わるまでの期間は、一般的に3～6ヵ月です。
抵当権付き不動産の売却時は、不動産の引き渡し時に「抵当権を抹消する」という手続きが入ります。

●不動産の売却代金で住宅ローンを完済し抵当権を解除する

抵当権付きの不動産を売る方法として最も一般的なのが、不動産を売ったお金で住宅ローンを完済し、抵当権を解除する「同時決済」という方法です。
この方法のメリットは、売り主の手元にまとまった額の現金がなくても、ローン返済中の家を売却できること。
また、不動産の売却手続きや権利関係の手続きを、1日で終わらせられるというメリットもあります。

●手持ち資金で抵当権を外してから売却手続きを進める

手持ち資金でローンを完済できる場合、先に住宅ローンを完済し、不動産の抵当権を外してから売却手続きを進めても構いません。
自己資金で抵当権を解除するメリットは、早目にローンを完済するため、不動産を売り出してから買い主が見つかるまでの期間、本来なら支払うはずだったローンの金利を節約できることです。
また、不動産の売却代金を返済に充てる必要がないので、売却代金のほとんどを手元に残せます。

●ローンを完済できない場合は任意売却

ローンの返済ができなくなってしまったので家を売りたいが、売却代金よりローン残債の方が大きいので、不動産を売れないという時に利用できるのが、任意売却です。
ローンを滞納すると、通常であれば抵当権を行使した金融機関によって家を差し押さえ、競売にかけられますが、競売の売却価格は市場価格の6割程度。
競売に進んでも金融機関は損をするため、「売却代金は返済に当てる。返しきれなかった分は引き続き売り主が返済する」という条件で、抵当権を外してもらえます。
本来なら売れない不動産を、市場で売るための方法が、任意売却です。

抵当権のある家を売却する際の注意点

抵当権のある家を売却する際の注意点は、ローンを完済しただけでは抵当権が解除されないこと。
抵当権を外すためには、「抵当権抹消登記」という手続きを行う必要があります。
抵当権抹消登記には、金融機関に発行してもらう書類が必要なのですが、売却代金でローンを完済する場合や、任意売却をする場合、金融機関に連絡していないと必要な書類が間に合いません。
抵当権付き不動産の売却は、仲介を担当する不動産業者や金融機関とタイミングを合わせる必要があるため、事前に相談しておきましょう。