賃貸物件は売却できる？オーナーチェンジの流れや注意点を紹介｜永大ハウス工業

賃貸物件は、居住用の物件と同様に、好きなタイミングで売却できます。

ただし、賃貸物件の売却は、売却価格の設定方法も、売却時に気を付けた方が良いポイントもマイホームの売却とは違うため、注意が必要です。

そこで今回は、賃貸物件の売却方法やオーナーチェンジするときの流れ、売却手続きに必要な書類、賃貸物件を売るときの注意点等を共有します。

賃貸物件は、入居者がいる状態でも、空室の状態でも、不動産のオーナーが決断すればいつでも売却可能です。
「入居者と賃貸契約を結んでいる以上、面倒な手続きが必要になるのでは」と心配する方がいるかもしれませんが、入居者との賃貸契約は、原則次のオーナーにそのまま引き継がれます。
入居者側からすれば、不動産の持ち主が変わっても、家賃の振込先が変わる程度の違いしかありません。
そのため、賃貸物件は、入居者の同意を取ることなく売却できます。

●投資家や不動産業者に売却する

賃貸中の物件を売却する方法の一つが、投資家や不動産業者など、収益物件を欲しがる買い主を見つけて売却するやり方です。
賃貸物件は、入居者がいれば毎月安定した家賃収入を得られる収益物件なので、物件の立地や条件さえ良ければ、不動産業者に売却の仲介を頼むだけで、次のオーナーを見つけられます。
不動産投資の経験や実績のある投資家・不動産業者であれば、手続きもスムーズですし、支払いの段階でローンが通らず、取引がキャンセルになる心配もありません。

●入居者に売却する

入居者に不動産を買う気がないか持ちかけてみて、乗り気なら、現在賃貸物件に住んでいる入居者に売るという手もあります。
入居者は物件の良し悪しを熟知しているので、物件のことを知らない相手に賃貸物件をアピールするため、広告を出したり住まいの魅力を伝えたりする必要がありません。
「不動産市場で買い主を探す」という手間を省略できるので、上手く行けばスムーズな売却が可能です。

●空室になるのを待って売却する

契約中の賃貸物件を売る場合、基本的には不動産投資をしている相手しか買い主の候補になりません。
しかし、賃貸物件が空室になるのを待ってから売却する場合、投資家や不動産業者だけでなく、「自分達が住む家を買いたい」と考える一般消費者にも物件を売り込めます。
幅広い層に物件広告を出せるようになるので、物件の状態や価値次第では、好条件で売却できるでしょう。

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で賃貸物件を売却し、不動産の持ち主が入れ替わる手続きのこと。

一般的な賃貸物件売却では、以下のような流れで売却を進めていきます。
・入居者に物件を買う気がないか確認する
・不動産業者に売却価格を査定してもらう
・不動産業者と契約して買い主を探す
・買い主が決まったら売買契約を交わす
・各種費用や売却代金の精算・決済を行い賃貸物件の引き渡しをする
・入居者にオーナーが変わったことを書面で伝える

査定を受け、買い主を探し、条件の合う相手に不動産を売却するという全体的な流れは、通常の不動産売却と同じです。

ただし、賃貸物件を売る時は、入居者と交わしている賃貸契約について新しいオーナーに共有したり、決済後にオーナーが変わったことを通知したりする必要があります。

賃貸中の収益物件を売却する際、以下の書類が必要です。
・不動産を買ったときの売買契約書と重要事項説明書
・賃貸物件の登記識別情報や検査済証
・賃貸物件の間取り図・測量図
・これまでのリフォーム歴や修繕工事の履歴が分かる書類
・賃貸契約書の写し
・家賃明細表（レントロール）
・本人確認書類
・印鑑証明書

家賃明細表（レントロール）は、物件の利回りや家賃、滞納の有無等をまとめた参考資料のこと。
賃貸物件は、投資した金額に対して年間何%の利益を得られるかで、売却価格を計算するのが一般的です。
滞納の有無や修繕費用の推移によって投資物件としてのリスクが変わるため、買い主に信頼してもらえるよう、レントロールを用意する必要があります。

賃貸物件の家賃は、原則前払いです。
そのため、賃貸物件を売却する場合、「前払いの家賃」や「契約者の入居時に預かった敷金」を、次のオーナーへ引き渡す必要があります。
また、賃貸契約の引き継ぎが上手くできていないと、買い主と入居者との間でトラブルになりかねません。
特に、口頭で承諾しているが賃貸契約書に記載していない取り決めがある場合は、入居者に連絡して書面化し、細かい条件を買い主に共有しておきましょう。

賃貸中の収益物件は、入居者の同意がなくても売却できます。

ただし、契約内容の共有や敷金・家賃の引き継ぎが滞るとトラブルになる可能性があるため、賃貸物件を売るときは、レントロールを作り、これまでの修繕歴や家賃の支払い状況等を細かく共有することが重要です。
入居者にも買い主にも十分な配慮をした上で、売却手続きを進めましょう。