不動産の売却や住み替えに必要な資金計画の立て方

column 765.

不動産の売却や住み替えに必要な資金計画の立て方

2024.07.16

不動産の売却や住み替えを成功させたいなら、物件の売却活動を始める前に資金計画を立てましょう。

不動産の売却や住み替えには、手数料や税金がかかります。
家を売っても手元にお金が残らない、新居の予算が足りず気に入っていた物件を諦めることになった、といった事態を避けるためには、収支の計算が必須です。

本記事では、不動産の売却・住み替えに必要な資金計画の立て方と、資金計画を練る際の注意点をお伝えします。

不動産売却の失敗を防ぐ資金計画のポイント

●不動産の売却価格を調べる

不動産を売却する場合、最初に物件の売却価格を調べましょう。
不動産は、築年数や地価といったさまざまな要因によって、相場や市場価値が変わる財産です。
不動産をいくらで売れるのか、ある程度、正確に把握しておけば、相場から外れた値付けをして売れ残ったり、売却後手元にお金が残らず困ることになったりするリスクを減らせます。
不動産の売却予想額は、不動産業者に査定を頼むことで調査可能です。
ただし、査定結果や査定の根拠は、業者ごとに違います。
複数の業者へ査定依頼を出して、結果を比較しましょう。

●住宅ローンの完済に必要な額を確かめる

住宅ローンが残っている家を売却する場合、ローンを完済する必要があります。
当然ながら、ローンを完済するためには、「住宅ローンの残額がいくらなのか」を把握しておく必要があるので、売却を決意したら住宅ローン残債を確認しましょう。

住宅ローンの正確な残高は、
・金融機関のWebサイト
・毎年送られてくる残高証明書
・ローンの契約時にもらう返済予定表
でチェックできます。

●自己資金や親族からの支援をどこまで返済に回せるか計算する

住宅ローンの残債よりも、住宅売却価格の方が高ければ、家を売ったお金だけでローンを完済可能です。

ただ、家を売ったお金でローンを完済できない場合、金額的に不安がある場合、自己資金や親族からの援助をどこまで返済に回せるかも計算しておきましょう。
使える金額や資産を正確に把握しておくと、新居の予算にいくら使えるかも考えられます。

●売却時の経費を確認しておく

不動産売却時は、以下のような経費が必要です。
・仲介手数料
・譲渡所得税
・登記手続きの費用
・引っ越し代

特に、仲介手数料は、「不動産売却価格×3％＋6万円」と大きな金額になります。
不動産の売却代金を全額ローンの返済や新居の予算に回せるわけではありません。
仲介手数料や税金は、不動産の売却価格がわかれば計算できるため、早めに必要経費を資金計画に組み込んでおきましょう。

住み替えを成功させる資金計画の立て方

●経済力に応じて「売り先行」か「買い先行」かを決める

売り先行とは、先に持ち家を売り、売却代金を手にしてから住み替え先の新居を買う方法、買い先行は、持ち家を売却できていなくても、先に新居を買ってしまう方法です。
住み替えの売り先行と買い先行には、どちらもそれぞれの良し悪しがあります。
とはいえ、旧居と新居両方のローンを同時に背負うのは大変です。
経済力に余裕がある場合、住宅ローンを完済している場合は買い先行、それ以外の場合は売り先行で住み替えることをおすすめします。

●数ヵ月分の生活費を残せる予算で新居を選ぶ

新居を選ぶ時は、数ヵ月分の生活費を手元に残すことが大切です。
手持ち資金と不動産の売却代金を全額新居の購入資金に充ててしまうと、突発的な出費が必要になった時、思っていたほど不動産が高く売れなかったときに苦労します。
住み替えに伴い、家具や家電を買い換えたり、中古住宅を買ってリフォームしたりするケースは多いので、住み替えの資金計画にはできるだけ余裕を持たせましょう。

●返済負担の軽い住宅ローンを組む

住み替えは、住宅ローンの返済負担を抑えることが重要です。
大幅に昇給していて家計に余裕がある場合は別ですが、大きなローンを組むと、生活費が圧迫されてしまいます。
また、住み替えで長期のローンを組むと、高齢になっても返済が続くため、生活が大変です。
特に、老後の生活を見据えて利便性の高い家、部屋数の少ない家に住み替える場合は、借り入れ額を抑え、返済期間も短くしましょう。

資金計画を立てるときの注意点

不動産売却の資金計画を立てる際の注意点は、とにかく余裕を持たせることです。
資金の見通しが甘いと、ローンを完済するために貯金を使い果たすことになったり、必要な支払いができず親族や友人から借金をすることになったり、欲しかった新居を諦めたりすることになります。
多少のトラブルがあっても、売却後の生活や住み替え後の生活が問題なく送れるように、予備費を取っておきましょう。