知らないと後悔する？不動産売却の隠れたリスクとその対策｜永大ハウス工業

不動産売却は、成功すれば大きな利益を得られる取引です。

しかし、一方で買い主が見つかるまで時間やお金がかかったり、不動産の売り方によっては損をしたりするリスクも抱えています。

そこで重要なのが、不動産売却の隠れたリスクを知り、事前に対策することです。
本記事では、初めて不動産を売却する方に知っておいて欲しい、売却のリスクとその対策をお伝えします。

●不動産は相場から外れた価格だと売れ残りやすい

不動産売却における隠れたリスクの代表が、不動産の価格設定を間違えると、売れ残る可能性が大きく上がってしまうことです。
不動産は、基本的にエリアや面積、築年数などで構成された「地域の相場」で売買されます。
多くの場合、売り主が売りたい物件の近くで、面積や築年数などの似通った物件が複数販売されているため、不動産の売り出し価格が相場に比べて高すぎる、または安すぎると、ライバル物件が売れて自身の物件が売れなくなってしまうのです。

●不動産は適正価格で売ることが大切

不動産をより良い条件で売るためには、地域の相場を理解し、適正価格を付ける必要があります。
そこで役立つのが、複数の不動産業者に査定をお願いする手続き、相見積もりの活用です。
見積もり結果がいくつかあれば、査定価格の平均を調べたり、査定額が同じくらいの業者の中から、対応の良い業者を選んだりできます。
最初に相談した相手が質の良くない業者だった、といったリスクも回避しやすくなるので、複数の不動産業者に査定を頼みましょう。

●不動産を売るときは仲介手数料や登記費用等がかかる

不動産を売るときは、仲介手数料や登記の費用といった必要経費と、売却時の利益に対する譲渡所得税・住民税がかかります。
仲介手数料等を含めた費用は、諸費用と呼ばれており、中古住宅の場合、売却価格の5～7％程度が相場です。
これらの費用を考慮していても、売却前に高額なリフォームをしたり、修繕工事が必要になったりすると、手元に十分なお金を残せなくなってしまいます。
そのため、売却代金を全額新居の予算につぎ込むような住み替えプランを立てるのは、おすすめできません。

●必要経費と税金を含めた資金計画を立てよう

不動産の売却時は、余裕のある資金計画を立てましょう。
具体的には、売却時の諸費用や税金を事前に調べ、不動産をいくらで売れば良いのか、手元にいくら残せるのかを計算しておくと、必要な支払いができないといったトラブルを避けられます。
売却を進めた結果、売り主が損をしては意味がありません。
不動産業者や税理士等に相談し、少しでも多く手元に売却代金を残せるように準備しましょう。

買い主を見つけ、売買契約を交わしていても、買い主が住宅ローン審査に落ちたら、取引は失敗します。
複数の金融機関に申し込みをしても買い主のローンが下りない場合、改めて買い主を探すことになり、売却期間が長引いてしまうため、現金払いができる相手を優先したり、手付金を高めにしたりする工夫が必要です。

また、売買契約書に「ローン特約」を盛り込んでおくと、買い主のローンが通らなかった時、スムーズに売買契約を解除できます。
ローン特約がないと、買い主が違約金などの支払いを嫌がって契約解除に応じてくれず、揉める可能性も出てくるため、ローン特約は必ず契約書に記載しましょう。

●確定申告をしなかったら脱税になってしまうリスクがある

確定申告は、前年度の収入や経費を自ら税務署に申告し、必要額の納税を行う手続きのことです。
不動産を売却し、売却代金から経費と控除を差し引いても利益が出た場合、利益に応じた譲渡所得税や住民税を納める必要があります。
もし、譲渡所得税等の納税が必要な方が確定申告をしなかったら、無申告や脱税です。
重加算税や延滞税といったペナルティーを課されてしまうため、不動産の売却後は確定申告を行いましょう。

●適切な控除の特例を利用しないと損をする

不動産を売ると、ほとんどの方が節税の特例を利用できます。
たとえば、マイホームや相続した実家を売却した場合、売却価格から3,000万円差し引いて税額を計算できるといった優遇措置を適用できるのです。
節税の特例は、確定申告をした方のみ利用できますが、自動的に適用されないため、自ら特例の利用を申請する必要があります。
譲渡所得税の特別控除などを適用すれば、納税額がゼロになったり、大幅に節税したりできるので、納税負担を抑え、無申告のリスクを避けるためにも、売却後は確定申告を行いましょう。

不動産売却には、不動産が長期間売れ残ってしまったり、想定外の経費がかかって手元にお金が残らなかったり、無申告で税務署から咎められたりするリスクが伴います。

しかし、ほとんどのリスクは、売り主が自発的に情報収集し、不動産業者に相談し、事前に準備をすれば回避可能です。
不動産売却のリスクを理解し、適切な対策をして、スムーズな売却を実現しましょう。