売るときに準備するべきこと｜永大ハウス工業

不動産の売買契約を締結すると、売主には所有権移転と物件の引き渡しなどの義務が生じます。これらの義務を期日までに果たすことができなければ、債務不履行（約束違反）で違約金の支払いを求められることもあります。つまり、売主は買主に物件を引き渡すまでに必要な書類をそろえておくなど、やっておかなくてはならないことがあるのです。いざ引き渡し、という段階になってこれが足りなかった、あれをしていなかったなどということになれば、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。そんなことにならないように、しっかりと事前に準備をしておくことが大切です。

一般には所有権移転登記の申請は司法書士に委任します。司法書士や不動産会社に必要書類をしっかりと確認をし、漏れのないようにしておかなくてはなりません。書類に不備があった場合、契約書で約束した期日までに所有権移転登記ができなくなってしまいます。例えば、登記簿上の住所と印鑑証明書の住所が違っていると、住民票など住所変更の経緯がわかる書類がさらに必要になりますし、登記識別情報もしくは権利証を紛失していたりすると、事前通知制度か資格者代理人による本人確認情報の提供制度を利用して、登記の申請を行わなくてはならなくなり、当初の予定より大幅に時間がかかることがあるので注意が必要です。また、売却物件に抵当権が設定されている場合、住宅ローンを返済して抵当権を抹消しなくてはなりません。住宅ローンを返済すると、金融機関から抵当権を抹消するために必要な書類を受け取ることができます。書類を受け取ったら司法書士などの専門家に要請し、抵当権を抹消します。もちろん自分でできるのであれば、自身で法務局へ赴いて手続きをするという方法もあります。金融機関から受け取る書類には有効期限付きのものもありますので、早めに行動しておくに越したことはありません。

土地の実測や、境界確認は土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的です。境界の確認は隣地所有者も立ち会って行います。境界がよくわからなかったり、境界から越境しているものがあったり、隣人とトラブルがあって立ち会ってもらえなかったり、立ち会ってはもらえたものの作成した測量図に承諾印をもらえなかったりするケースもありますので、事前にしっかりと対応しておくことが肝心です。その後、原則として引き渡しまでに現地の確認をします。この時には売主と買主、不動産会社の三者が立ち会って行います。隣地との境界、付帯設備の引き継ぎ、物件の修復が契約条件になっている時はその確認など、契約を交わした事項について、引き渡し後にトラブルが発生しないよう気を付けなくてはなりません。

期日までに退去を済ませるのが鉄則です。日常使用する照明などの器具や家具類、備品などの付帯設備の引き渡し条件を再度確認し、買主に物件を確実に引き渡せるようにしておきましょう。特に賃貸中で賃借人の退去が条件となっている場合は、賃借人や管理会社との調整が必須になってきます。賃借人の退去をめぐって引き渡しが遅れることもありますので、十分な注意が必要です。

固定資産税や都市計画税といった公租公課の額を確認するために、固定資産納税通知書および固定資産税評価証明書も用意しておきましょう。その他、ガス、水道、電気などの公共料金や管理費、修繕積立金なども清算します。売主と買主の間で、引き渡しの日を基準にして日割り計算をします。あとは建築確認済証や建築設計図書などの建築関係書類を整理し、鍵とともに買主に引き渡しましょう。不明な点があれば、速やかに仲介会社に相談し、疑問を解決することをお勧めします。