中古一戸建てを買うなら絶対に押さえたいポイント｜永大ハウス工業

家を新築することにこだわりがないなら、一戸建ては中古を購入するのがお得です。

ただし、中古住宅は管理状態が物件によって違います。
見た目がきれいでも、価格が相場より圧倒的に安くても、修理やメンテナンスにお金がかかったり、見えない部分がボロボロになっていたりすると快適な新生活は送れません。

そこで今回は、中古一戸建てを購入する際に押さえておきたいチェックポイントをお伝えします。

●新築に比べて金額的にお得

中古一戸建てを選ぶ最大のメリットは、価格の安さです。
日本では、築年数と立地によって不動産価格の大半が決まります。
一戸建ての場合、築5年ほど経過した時点で一気に価格が下がり、そこからは緩やかに物件価格が下がり続けるため、基本的に古ければ古いほど格安で家を買えるのです。
とはいえ、古い物件は当然その分劣化しているため、中古住宅を選ぶときは価格が落ち着いてくる築10年から20年程度の物件を探すと良いでしょう。

●すぐに入居できる

中古住宅は現物が販売されているため、支払いさえ終わればすぐに入居できます。
新築住宅だと、分譲住宅を除いて契約完了後に工事が始まるので、入居まで3ヵ月以上の待ち時間が必要です。
仕様や設計にこだわればこだわるほど工期は延びていくため、「○月までに引っ越したい」といったタイムリミットがある場合は、中古住宅を選んだ方がスムーズに引っ越しできるでしょう。

●現物を見てから購入するか判断できる

中古住宅は、物件を内覧してから購入するかどうかを検討できます。
新築だと、購入前に内覧できるのはあくまでも完成見学会などで公開されている他人の住宅や、ハウスメーカーによって提供されているモデルハウスなので、実際に住む物件を確認できません。
また、中古の場合は複数の物件を内覧後に比較できるのもメリットです。

●売り主に周辺情報を質問できる

中古住宅を購入する場合、内覧などを通じて売り主に暮らしぶりや周辺環境などを質問できます。
騒音トラブルはないか、ゴミの分別は複雑なのか、歩いていける範囲にお得なスーパーがあるかなど、地図を見てもなかなか分からない情報をチェックできるのは、中古住宅ならではの強みです。
隣近所にどういった方が住んでいるのかを確認した上で家選びをすれば、ご近所トラブルに巻き込まれるリスクも減らせます。

●リフォームや修繕費用がかかる

中古住宅は内装や外観がそれなりに劣化しているため、状態次第ではリフォームや補修・修繕工事の手配が必要です。
当然、これらの工事にはお金と時間がかかるため、場合によっては引き渡し日から入居まで少し時間が空く場合もあります。
また、住まいとして問題のない状態でも、デザインが好みに合わないため壁紙を貼り替える、キッチンを新しいものにするといったリフォームをしたくなることもあるでしょう。
中古住宅を買うと、不動産の代金以外に修繕費用が必要になる場合があることも考えておく必要があります。

●仲介手数料がかかる

新築にはなく中古不動産にある支払いが、仲介手数料です。
仲介手数料とは、不動産業者に既存の不動産を紹介してもらったことに対して払うお金のことで、多くの場合「不動産価格×3%＋6万円」請求されます。
中古一戸建ての場合、土地も建物も不動産業者に仲介してもらう形になるため、土地・建物それぞれに対する仲介手数料が必要です。

●隣人トラブルが潜んでいる場合がある

市場に出ている中古住宅は、「持ち主が売却を決意するだけの理由」があって売り出されています。
もちろん、転勤や同居、老後に備えた売却などなら問題はありませんが、「隣人と境界線について揉めて面倒なので売り出すことにした」「近所に騒音トラブルを抱えた住民がいて安眠できない」といった理由での売却だと、購入後に後悔する可能性もあります。
中古住宅を買うときは、何度も下見を行ったり売却理由を売り主に質問したりして、安心して暮らせる住まいかどうかを見極めましょう。

●物件の耐震性などによっては住宅ローン控除を受けられない

不動産の耐震性が低いと、ローンを組んで家を買っても住宅ローン控除を受けられない場合があります。
住宅ローン控除は、最大13年間、ローン残債1％に相当する所得税と住民税が戻ってくるという節税制度です。
ローンの額にもよりますが、住宅ローン控除は利用期間が長いので、100万円以上還付されることも少なくありません。
しかし、住宅ローン控除を受けるためには、一定以上の耐震性が不可欠です。
築年数が古すぎる住宅や耐震基準をクリアしていない住宅だと、住宅ローン控除を利用できません。

中古の一戸建てを購入する場合、「住宅ローンを組める物件か」「住宅ローン控除を受けられるか」まで考える必要があります。

●耐震性・耐火性など安全性をチェック

• 地震等の影響による柱や壁が傾いている
• 新耐震基準を満たしていない
• 津波被害等があり家に浸水の跡が残っている

など、中古住宅を購入する場合は家の隅々までプロに見てもらい、構造上の問題がないかを確認しましょう。
また、自治体から提供されているハザードマップなどを見て、地盤の緩い埋立地や水害に遭遇しやすい低地の物件を避けることも重要です。

●再建築不可を始めとした建築制限の有無を確認

不動産の中には、「再建築不可」など新築や建て替え、大規模な増改築ができない土地もあります。
こうした土地はリフォームをするかそのまま住むかの選択肢しかなく、基礎が弱っていると短期間で住めなくなってしまうので、デメリットを把握した上で購入することが大切です。
接道義務や再建築不可など、不動産用語は難解なものが多いため、詳細は仲介の不動産業者に質問しましょう。

●建築基準法を守っているかどうか調べる

建ぺい率や容積率といった法的な基準を守っていない違法建築の住宅は、住宅ローンを利用できなかったりリフォーム・増改築が制限されたりします。
建築当時は適法でも、長く住む間にDIYで増築してしまい、本人も気づかない内に法律を破ったケースもあるため注意が必要です。
法律違反の住宅は、安くても活用の幅が狭いので、家を買うときは法律を守っている一戸建てを選びましょう。

同じ地域、同程度の価格でも、中古一戸建ては劣化の度合いに差があります。
ドアや窓の建て付けが悪くスムーズに開閉できない、床の一部が浮いている、壁や床に凹みがあるといった不具合がないかを内覧の際にチェックしましょう。

また、中古住宅を確認する際、特に注意してほしいのが湿気の影響です。
雨漏りはもちろん、押入れの中や天井裏、床下等にも目を向け、カビやシミがないかを確認しましょう。
湿気はシロアリ被害を呼び込む原因にもなり得ます。
シロアリによって食い荒らされた木材は、ボロボロになって元通りには戻らないため、シロアリ被害を避けるためにも建物の状態は購入前に確認すべきです。

●給排水管が劣化している場合はリフォーム費用が高い

リフォーム前提で中古一戸建てを買う場合、給排水管の状態を気にしましょう。
なぜなら、水回りのリフォームはそれだけで100万円を越えてくる大掛かりな工事になりやすいからです。

ただし、給排水管の状態を外からチェックするのは難しいため、「過去に水回りのメンテナンスをどの程度していたのか」を売り主に確認し、ある程度、状態を想像できる物件を選ぶことをおすすめします。

●リフォーム前提なら自由度の高い在来工法がおすすめ

ツーバイフォー工法や鉄筋コンクリート造の一戸建ては、構造上壁を取り払って部屋をつなげるといったリフォームが苦手です。
また、そもそもリフォームを前提にしていない造りになっているものも少なくありません。
その点、在来工法の住宅は、「劣化した部分を修理して使う」という発想で設計されています。
リフォームしようと考えているなら、在来工法の一戸建てを選びましょう。

●雨の日に一戸建ての内覧を行う

中古住宅の良し悪しを判断する際、知っていると役立つのが内覧のタイミング。
晴れの日に物件を見に行きたいと考える方も多いと思いますが、実際には雨の日を選んだ方が物件の状態は良くわかります。
雨の日だと、雨水の流れから雨どいの破損や雨漏りの有無などをチェックできるからです。
雨水が住宅内部に浸透するとそこから劣化が進むため、雨漏りがなく水はけの良い物件を選ぶと良いでしょう。

●予算に余裕を持たせる

中古不動産は、購入時に仲介手数料や登記の変更料といったさまざまな手数料がかかります。
そのため、予算ギリギリの一戸建てを購入するのはおすすめできません。
別途リフォーム費用などがかかることを考えれば、無理なく払える予算から200万円から300万円程度の余裕を持たせておくと安心です。
中古住宅は価格が安いため、条件の良い物件でも予算を抑えて新居を購入できます。

中古不動産の購入時に立ちはだかる最大の問題は、「どのような物件なのか外から見てもわからない」ことです。
物件の状態はわからなくて当然なので、購入前の不安を減らすためにも「ホームインスペクション」を頼みましょう。
ホームインスペクションとは、住宅の現状をチェックしてもらえるサービスのこと。
10万円前後の費用がかかるものの、雨漏りやシロアリ被害の有無などを確認してもらえます。

中古一戸建ての魅力は、新築に比べて価格が安く、入居前に現物を内覧して比較できることです。
一方、リフォーム費用等の負担が別途求められたり、物件によって状態が大きく異なったりするため、物件一つひとつを厳しくチェックする必要があります。

ただし、素人の目で見ても物件の良し悪しは中々分かりません。
雨の日に内覧したり予算に余裕を持たせたりと自分でできることをやりつつ、ホームインスペクションを使ってより良い中古住宅を見つけましょう。