資産価値が落ちない（落ちづらい）マンションってどんなマンション？｜永大ハウス工業

どういった不動産を購入すれば良いのか迷ったときは、資産価値が落ちづらいマンションを選ぶのがおすすめです。ただ、そもそもマンションの資産価値とは何なのか、どういったマンションなら資産価値が落ちないのかイメージできない方も多いでしょう。そこで今回は、資産価値が落ちづらいマンションの特徴や、資産価値の高いマンションを選ぶメリット、不動産の資産価値を維持するポイントなどをお伝えしていきます。

マンションの資産価値とは、「不動産がいくらで売れるのか」を示したものです。実は、マンションや土地、一戸建てといった不動産には定価という概念がありません。なぜなら、土地の価値というのは需要と供給で変わってしまうからです。例えば、それまで都市部から遠く交通の便が悪かった土地に新しい駅が開通すると、「駅前に住みたい」「人が増えるだろうから駅前でビジネスをしたい」といった需要が増え、周囲の地価が一気に上がります。逆に、大きな企業の本社や大学のキャンパスが撤退したことで、資産価値が下がってしまうケースも少なくありません。需要と供給のバランスによっては、高額な資産が売りたいと思っても売れない不人気不動産に変わってしまう可能性があるからこそ、不動産市場では資産価値の高い物件を買うことが一種のリスクヘッジになっています。

●高く売れる

資産価値が高いマンションの強みは、何といっても高く売れること。資産価値が高いということは、需要が高く欲しがる人が多いということなので、強気の売り出し価格を設定しても売却できる可能性が高いです。また、不動産の資産価値は主に立地で決まります。「人気のエリアである」という土地に対するブランド価値は、よほどのことがない限り落ちません。高く売れるマンションは将来手放したり住み替えたりするときも、赤字になりづらいのでお得です。

●賃貸に出せば安定した収益を見込める

資産価値の高いマンションは、賃貸物件としても活用できます。賃貸物件経営を成功させるためには、入居者と一定以上の家賃設定が必要不可欠です。郊外にある、古くて住み心地が悪いなど、資産価値の低い物件は賃貸需要も少ないため、部屋を貸し出しても入居者を確保できません。その点、資産価値の高いマンションは、多くの人が住みたいと考えているため入居者探しも楽ですし、相場か相場以上の家賃でも入居者を確保しやすいです。資産価値の高い不動産は、家から出ることになった際、売却だけでなく賃貸活用もできるというメリットがあります。

●築年数が新しい

基本的に、不動産は新しければ新しいほど資産価値が高いです。鉄筋コンクリート造マンションの場合、法定耐用年数である47年かけて徐々に資産価値が下がっていくため、資産価値の高いマンションを入手したいと考えているなら、古くても築20年程度の物件を狙うと良いでしょう。逆に、不動産を安く買いたい場合は築古物件を狙うのも手です。

●交通の便が良い

大きな駅、または乗り入れ路線の多い駅から徒歩10分圏内にあるマンションは、交通の便が良いため資産価値が落ちません。既存の交通網、特に公共交通機関の交通網が短期間で廃れる可能性は低いので、立地の良いマンションは10年後も20年後も高値で売却できるでしょう。また、通勤・通学に便利な物件は、不動産投資家から見ても魅力的です。一般消費者だけでなく、賃貸運用を考えている業者や個人投資家にも高く売りやすいというメリットがあります。

●人気エリアにある

「有名な高級住宅街」「避暑地」「住民の満足度が高いエリア」など、人気エリアにある物件も資産価値が高いです。自分以外の人が欲しがる物件は高価ですが、手に入れた不動産を手放すときの売却価格も高いので、長い目で見ると値下がりによって資産が目減りするリスクを回避できます。場合によっては、地価が上がって買ったときより高く売れる可能性があるのも、資産価値が落ちづらいマンションの強みです。

●周辺環境が充実している

マンションの資産価値を高めるポイントのひとつが、物件周辺の住環境。例えば、「自治体として子育て支援に力を入れている」「移住者向けの支援プランが充実している」「評判の良い医療・福祉機関がある」「便利なスーパーやドラッグストアが徒歩圏内」「治安が良く犯罪の発生率が低い」といったエリアの物件は、住み心地が良いので幅広い世代から人気があります。特に、子育て世帯や高齢者世帯だと自宅の近くに便利な施設があるかどうかで生活の便利さが左右されるため、マンションを買うときは物件を中心とした一帯の暮らしやすさにも目を向けましょう。

●共用設備が充実している

マンションの資産価値を底上げする要素のひとつが、共用設備の充実度です。共用部分の使いやすさは物件ごとに違います。オートロックや監視カメラが設置されている、マンション住民向けのコワーキングスペースやジムがある、大型の宅配ボックスが標準搭載されているといった物件は、家選びにこだわりを持つ層や高収入世帯からの人気が高いです。

●共用部分の管理が行き届いている

どういった不動産も、経年劣化からは逃れられません。しかし、同じ築20年の物件でも、定期的にメンテナンスされている物件とほぼ放置されている物件では、劣化の程度に大きな差が生まれます。マンションの場合、各入居者ではなく管理組合によって物件のメンテナンス計画や修繕費用が管理されているため、管理組合が適切に運用されている物件は資産価値も高いです。マンションを買うときは現地を訪問し、

• 駐車場・駐輪場・エントランス・エレベーター・廊下・ゴミ捨て場のきれいさ
• 外壁にひび割れや塗装の剥がれがない
• 空き室が少ない

といった項目をチェックして、管理状態を見極めましょう。

気になっているマンションの資産価値を調べるときは、周辺の相場を参照するのがおすすめです。
基本的に、中古不動産市場で販売中の物件は、不動産業者の査定結果を参考に売り出し価格を決めています。
査定内容は立地条件や築年数を考慮した上で相場に合わせているので、同程度の立地条件・築年数・間取りの物件と比べれば売り主側の業者が物件を高く評価しているのか、それとも低い評価をつけているのか推測できるのです。
確実な方法ではありませんが、業者によっても査定結果は変わるため、たとえば同じ業者が仲介している物件を比較すると、より資産性の高いマンションを見分けられるようになるでしょう。

マンションの資産価値を維持する方法は、メンテナンスを欠かさず行うことです。
とはいえ、マンションの外装や設備の整備は管理組合の仕事なので、毎月管理費や修繕積立金を支払うことが重要になってきます。

また、個人でできる範囲内でいうと、室内の汚れや傷をその都度、修復したり、水回りを利用する度に水気を切って湿気による劣化を遠ざけたりすることも重要です。

時間が経っても高値で売却でき、賃貸物件としても活用できるのが、資産価値の高いマンションの魅力です。

ただし、国土の狭い日本では、需要が安定していて資産性の高い物件の数がそもそも限られています。
家選びには様々な基準があり、資産価値が高ければ住みやすいというわけでもありません。
家を買うときは、なぜマンションが欲しいのかを良く考えた上で、資産性・価格・住みやすさなどのバランスを取りましょう。