宮城県内で中古物件を買う時には、前の持ち主にこんなことを聞いておきたい!

中古物件は新築物件よりの収益性が高いので、投資目的で購入する方でも中古物件中心に物件を探す人も多くいます。
しかし中古には中古になった事情があるもの。
中古物件の購入を検討する時に、前の持ち主である元オーナーにどんな点をチェックすればいいのかをお伝えします。

どんな人間が住んでいるかを確認しておこう

まず確認しておきたいのが、今の入居者がどんな人達であるかです。
問題のある住人が多ければ、物件運営で手間がかかりますし、学生中心の場合は、年度の切り替わりで一気に退去が起きてしまうこともあります。
物件運営でトラブルを避けるため、また収益面での計算を立てるために、必ず現在の住人がどんな人なのか、これまで問題を起こしていないかなどを確認しましょう。

これまでの客付けや管理の方法を確認しておこう

次に聞いておきたいのが、これまでどのように物件を運営してきたのかです。
特に築年数が古い物件になるほど、価格が安い代わりに客付けは困難になり、また家賃も下げなくてはいけません。
新築物件は特に工夫をしなくても客付けは容易ですが、古い物件を買った場合競合物件と何らかの方法で差別化を図り、部屋探しをしている人の目に触れるようにしなければいけません。
家賃をどのように推移させてきたのか、入居する人の傾向が変わってきたのか、稼働率はどのように変わっているかなど、これまでの物件運営のノウハウをしっかり聞いておく必要があります。
また物件の建つエリアの特徴、広告費の相場なども確認し、1年間に必要な維持費を計算しておきましょう。
そうすれば最終的なキャッシュフローの額を試算して把握できます。

なぜ物件を手放そうと思ったのかを聞く

最後に絶対聞いておきたいのが、「なぜ物件を売ろうと思ったのか」です。
基本的には十分な収益を手間を掛けなくても生み出せる物件を手放そうと思う人は少ないでしょう。
手放すからには、収益性が悪化した、管理に手間がかかるようになった、エリア的に資産価値の低下がさけられないなどの事情があるはずです。
もちろん高齢化で管理運営が難しくなった、事業で現金が必要になったなど、物件運営に直接関係ない要因で物件を手放そうという人もいるので、売りに出る物件=よくない物件と考えるのは早計です。
そういった事情を売り主との会話の中でしっかりと聞き出し、また仲介に入る不動産屋にも確認しておきましょう。

特に自分の土地勘のないエリアで物件を購入する場合は、オーナーや不動産屋から得られる情報は大変貴重な購入の判断材料になります。
買ってから「こんなこと知らなかった」という後悔のないように、念には念を入れてじっくりと話を聞く機会を設けてもらいましょう。

 

 

 

 

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