サブリース契約って何？サブリース契約のメリットとデメリット｜永大ハウス工業

投資物件のオーナーとして何もしなくても、毎月一定額の家賃保証を支払ってもらえるサブリース契約は、一見すると非常に魅力的な不動産投資方法です。

ただし、サブリース契約は、不動産投資手法の中でも、特にデメリットが多く、活用するのが難しい方法のひとつとして知られています。

サブリース契約を安易な気持ちで初めてしまい、後悔する方も少なくありません。
この記事では、サブリース契約とは何なのか、どういったメリット・デメリットがあるのかをお伝えしていきます。

サブリース契約とは、「毎月家賃を払ってくれれば、部屋を又貸しして手数料を取っても良い」という条件で、賃貸物件を貸し出す契約形態のことです。
不動産の管理を全て自分で行う自主管理や、入居者探し・集金などの一部の業務を管理会社に任せる管理委託との違いは、オーナーが自分で物件の管理をする必要がなく、毎月サブリース業者から一定額が支払われること。
オーナー側は、手数料を取られる代わりに安定した家賃収入を確保し、サブリース業者側は、管理等の業務をやる代わりに家賃の一部を手数料として回収するという仕組みです。

ただし、不動産の又貸しは、権利関係が複雑になるため、一般的な賃貸契約では禁止行為とされています。
又貸しを前提とするサブリース契約は、内容が難しいので、あまりおすすめできません。

●物件の管理をサブリース業者に丸投げできる

サブリース契約の大きなメリットは、物件の管理を業者に丸投げできることです。
入居者探しや家賃の集金、家賃未払い時の対応だけでなく、入居者が入れ替わったときに行う原状回復やクリーニングの手配、入居者からの相談等も、サブリース業者にやってもらえます。
大家業をする必要がないため、投資に興味はあるものの、仕事が忙しく投資に割く時間がないという方には便利な方法です。

●毎月一定の家賃収入を確保できる

不動産投資における最大のリスクは、賃貸物件を買っても入居者を見つけられず、家賃収入が入ってこないこと。
しかし、サブリース契約であれば、空室でも業者が家賃を払ってくれるので、毎月一定額の家賃収入を確保できます。
不動産投資の収支計算も楽になるため、家賃を何に使うのか、どの程度、取っておくかといった資金計画も立てやすくなるでしょう。
投資の損失を抑えたい方にとって、非常に便利な投資手段です。

●確定申告の手間が減る/span>

年間で20万円以上の家賃収入がある方は、翌年に収入や納税額を自分で計算し、税務署に報告する手続き、確定申告をする必要があります。
不動産所得の確定申告は、所有している物件が多ければ多いほど大変です。
物件ごとに住所地・入居者の氏名・年間で受け取った家賃・契約期間等を記入する必要がありますし、建物の維持・管理に使った費用や経費の管理、領収書の保管等も求められます。

しかし、サブリース契約を結んでいれば、家賃収入が全て特定のサブリース業者から振り込まれるので、申告書類の記載事項が必要最小限で済むのです。

●サブリース業者に手数料を支払う分投資の利益が減る

サブリース契約のデメリットは、サブリース業者に手数料を支払う必要があること。
手数料の相場は、物件にもよりますが、家賃の10～20％です。
たった10％・20％だと思うかもしれませんが、不動産投資はリスクを抑えて長期で利益を回収するスタイルなので、年間の利回りは多くの物件が10％を下回ります。
投資用物件のローン返済額によっては、サブリース業者に手数料を支払うと、入居者がいても赤字になる場合もあるのです。

●数年ごとに家賃の引き下げが行われる

サブリース契約には、多くの場合、数年ごとにオーナーへ支払う家賃（サブリース料）の見直しを行うというルールが盛り込まれています。
一見、家賃が上がることもあれば下がることもあるという内容に見えますが、実際には数年ごとにあれこれと理由を付け、オーナーがもらえる家賃を減らされるケースが多いです。
サブリースの営業で見せられる収益予想やシミュレーションは、「初年度のサブリース料」を基準にしています。
サブリース料が下がれば、当然契約時に思い描いていたような利益は出せません。

●途中解約や契約内容の変更が難しい

日本には借地借家法という法律があり、「家を借りる側」の権利が強力に保護されています。
そして、サブリース契約は、賃貸借契約の一種です。
たとえオーナー側に不利な内容が盛り込まれていても、正当な事由がなければ、オーナー側から契約解除できないというデメリットがあります。
そもそもの契約期間も長く、途中解約したり内容を変更したりするのが難しいので、毎月赤字を出しながら仕方なくサブリース契約を維持しているオーナーも少なくありません。

●物件の修繕費用やリフォーム費用はオーナー負担

契約書の内容によっては、サブリース業者と折半する場合もありますが、賃貸物件の管理にかかる費用は、オーナー側が負担します。
ただし、費用を支払うのがオーナー側でも、どの業者に何の工事を頼むかに関しては、サブリース業者が自由に決められるという契約内容になっている場合が多いです。
関係会社に割高でリフォームなどを依頼したり、紹介料を払ってくれる業者を優先されたりするため、オーナー側は修繕やリフォームの度に損をすることになります。

●入居者の審査に関われない

サブリース契約では、不動産のオーナーが入居者の審査に関与できません。
サブリース業者が、運悪くトラブルを起こす入居者を選んでしまったり、部屋を汚す入居者を選んだりした場合、最終的に被害を受けるのは物件の持ち主であるオーナーです。
また、賃貸借契約は、サブリース業者と入居者の間で交わされるので、たとえ入居者が問題を起こしても、オーナーから直接入居者に対して立ち退き要求等をできないというデメリットもあります。

●怪しい業者・悪徳業者が多い

サブリース契約を提供している不動産業者には、残念なことに怪しい業者や悪徳業者が少なからず存在します。
なぜなら、知識のない不動産投資家を簡単に騙せるくらい、サブリースは内容が複雑で、悪用しやすい契約だからです。
実際、サブリース契約によって数多くの投資家がトラブルに巻き込まれたため、2018年には国土交通省と消費者庁が連携してサブリース契約の注意喚起を行っていますし、2020年には民法の改正に合わせて賃貸借契約書のひな型も改定されています。
適正なサブリースを提供している業者ばかりではありません。
サブリース契約を結ぶ場合は、リスクやデメリットを説明してもらえるのか、経営状態が安定しており倒産リスクが低いのかなど、入念に下調べをする必要があります。

●免責期間中は家賃が入ってこない

サブリース契約では、「契約後最初の入居者が決まるまで、または住民が退去して新しい入居者が見つかるまで、◯ヵ月はサブリース料を払わなくても良い」という期間として「免責期間」を定めているケースが多いです。
免責期間が長いと、年間の収益が減ってしまうので、サブリース契約を交わす際は免責期間の日数や発生条件を必ず確認しましょう。

●解約条件と家賃の見直しについて確認する

サブリース契約を結ぶとき、最も注意して欲しいのが解約条件です。
そもそも途中解約はできるのか、どういった条件なら解約できるのか、違約金なしでの解約は可能か、解約の告知をいつまでに行えば良いのかなど、事細かに確認しましょう。
サブリース契約は、借地借家法の都合上、業者の方が強い立場です。
よほど悪質な契約でもない限り、契約内容には逆らえないので、署名・捺印をする前に解約方法について話し合いましょう。

サブリース契約が向いているのは、
・自分で賃貸物件の管理をする時間がない
・契約書を隅々まで読み込み業者と交渉できる
方です。

基本的に、サブリースをして利益が出る物件は、自主管理するか、管理会社に管理を委託して運用した方が儲かります。
多少、利益を犠牲にしても不動産投資に費やす時間や労力を節約したいという場合のみに利用すると良いでしょう。
また、自分に不利な契約を避けられるように、契約内容を理解し、業者と上手に交渉する知識やスキルも必要です。

●◯年間家賃保証という約束だったのに家賃を減額された

「今後30年この家賃を保証します」という営業マンの言葉を信じて契約したにも関わらず、2年後に家賃が引き下げられ、ローンの返済費用を家賃で払えず赤字になった、というトラブルは珍しくありません。

サブリースに限らず、契約は、最終的に「契約書にどう書いてあるか」が重要です。
口頭では聞いたとしても、契約書に書かれていなければ訴えても勝つことは難しいので、サブリース契約をするときは、必ず署名する前に契約書を熟読しましょう。

●会社が倒産し急遽賃貸物件の管理を自分ですることに

サブリース業者が倒産した場合、物件の管理や業者が入居者と結んでいた賃貸借契約も、全てオーナーが引き継ぐことになります。
空室の場合は入居者探しが必要ですし、「給湯器が壊れた」「夜中うるさい住民がいる」といった問い合わせの対応や、賃貸借契約の更新、家賃の回収も自分の仕事になるのです。

いざというときに頼れるのは自分だけなので、サブリースで管理を丸投げする場合も、ある程度賃貸物件の管理ができるように、手続きを学んでおく必要があります。

サブリース契約は、投資に使う時間がない方、多少お金を払ってでも本業やほかの投資に集中したい方向けの不動産投資です。
ただし、家賃保証で安定した収入を期待できるとはいっても、オーナー側に不利な契約を押し付けてくる業者は少なくありませんし、業者の倒産によってトラブルに巻き込まれるリスクも存在します。

万人におすすめできる方法ではないので、メリットとデメリットを徹底的に比較して、利用するかどうかを考えましょう。