仙台で住宅を買うときに知っておきたい、住宅ローンの諸費用｜永大ハウス工業

「住宅を購入する際には、土地と建物の費用だけ用意していればOK」
「頭金ゼロでローンが組めると書いてあったから、貯金ゼロでも家は買える！」

マイホームを購入するにあたって、このような「勘違い」をしている方も少なくありません。もちろん頭金ゼロでも、購入者の信用力によっては住宅ローンを組むことはできます。しかし、その場合でも「諸費用」は現金で支払わなければなりません。

この記事では、そんな諸費用について詳しく解説していきます。

住宅購入における諸費用とは、土地と建物の購入費用以外に必要な費用のことを指します。その内訳としては、次のようなものが挙げられます。

・税金
印紙税、不動産取得税、登録免許税、不動産取得税

・報酬、手数料
司法書士報酬、仲介手数料、融資事務手数料、保証会社利用料

・保険料
火災保険料、地震保険料、団体信用生命保険料

これらの支払いが必要となるため、住宅を購入するための総費用としては、「土地購入費用＋建物購入費用＋諸費用」といった形で見込んでおく必要があります。なお、このうち諸費用は、一般的に住宅ローンに組み込めないため、現金として用意しておく必要があります。

ここからは、諸費用それぞれの内容とおおよその目安について解説していきます。

●印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められている特定の文書に対して課税されるものです。住宅購入の場合、不動産売買契約書や建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書（住宅ローンの契約書）などで印紙税を支払う必要があります。

税額は、その書面に記載されている金額によって異なることが特徴です。ここでは、記載金額が5,000万円までの場合の税額を、参考として紹介します。

・不動産売買契約書…（軽減税率適用後）200～10,000円
＜参考＞

・建築工事請負契約書…（軽減税率適用後）200～10,000円
＜参考＞

・金銭消費貸借契約書…200～20,000円
＜参考＞

●登記費用

土地や建物など不動産を売買する場合には、その権利関係を明らかにするために、「登記」が必要です。
そして不動産業界では、登記の際にかかる費用をまとめて「登記費用」と呼んでいます。

登記費用には、登録免許税と司法書士への報酬が含まれています。
このうち登録免許税とは、土地や建物の登記にかかる税金です。不動産売買の所有権移転登記の場合、登録免許税は次のように計算されます。

・土地…評価額の2%。ただし、令和3年3月末までの登記では1.5%。
・新築建物…評価額の0.4%。ただし、軽減税率の要件を満たせば0.15%。
・中古建物…評価額の2%。ただし、軽減税率の要件を満たせば0.3％。

一方、司法書士への報酬は、依頼先によって異なるものの5～10万円程度が一般的といえます。

登記費用にはこのほか、登記簿謄本の取得費用や閲覧費用、司法書士の交通費実費などが含まれます。このように登記費用と一口に言っても内訳はさまざまですので、どのような費用が含まれているのか、確認しておくことが重要です。

●融資事務手数料

融資事務手数料は、どの金融機関で融資を受けたとしても必要になります。
金融機関側の作業手数料という位置づけにあり、相場は数万円と比較的安いものから融資額の2～3％と高額なものもあります。
3,000万円の融資を受けた場合、事務手数料が融資金額の2.2％（税込）であれば、66万円になってしまいます。
例えば金利が安いことで人気の楽天銀行でも、融資事務手数料は1.1％です（2019年10月時点）。
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/

一方で、仙台銀行は事務手数料7万円+消費税です（2019年10月時点）。
https://www.sendaibank.co.jp/kojin/loan/housing/lineup.php
このように金融機関によって大きく違ってきます。

●保証会社利用料

住宅ローンの利用時には金融機関側が、債権を回収できなかったときのためにローン保証会社を利用します。保証会社の利用料は、融資を受ける側の負担になります。
仙台銀行の保証会社利用料は以下のとおり、かなりの高額です（2019年10月時点）。
1,000万円をご融資期間25年でお借入れいただいた場合、120,778円～379,588円となります
https://www.sendaibank.co.jp/kojin/loan/housing/lineup.php

一方で、楽天銀行の保証利用料は0円になっています。（2019年10月時点）
https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/
保証会社利用料については、楽天銀行に分があると言えます。

●不動産取得税

不動産取得税とは、土地と建物を取得した際に課税される「地方税」のことを指します。
地方税には道府県が課税するものと市町村が課税するものがありますが、不動産取得税は道府県によって課税されるものです。そのため、仙台であれば宮城県によって徴収されます。

不動産取得税の課税額は土地、建物ともに評価額の3％として計算されます（令和3年3月31日まで）。

一方で、要件に該当する住宅の場合には特例控除が受けられ、評価額から控除額を差し引いた額の3％が不動産取得税となります。新築住宅の場合には、「一戸建て住宅の場合またはマンション等の延べ床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下」という要件を満たすことで、1,200万円が控除されます

たとえば、新しく購入するマンションの評価額が3,000万円だった場合、（3,000 − 1,200）× 3％ ＝ 54万円が不動産取得税となります。

なお、新築住宅が長期優良住宅として認定されている場合、控除額は1,300万円にアップします。

●仲介手数料

不動産売買では、売り主から直接物件を購入するケースだけではなく、不動産業者が仲介している物件を購入するケースもあります。 そして、仲介物件を購入する場合には、不動産業者に対して支払う仲介手数料が発生します。

仲介手数料については、「宅地建物取引業法」という法律によって、その上限が定められています。上限金額は、売買金額に応じて次のように段階的なものとなっています。

-売買金額200万円以下の部分…取引額の5％以内
-売買金額200万円を超え400万円以下の部分…取引額の4％以内
-売買金額400万円を超えた部分…取引額の3％以内

たとえば、売買金額が3,000万円の場合、「（200万円 × 5％） ＋ （200万円 × 4％） ＋（2,600万円 × 3％）」という計算が必要で、96万円となります。これに消費税を加えた金額105万6,000円が仲介手数料の上限額となります。

●火災保険料

火災保険とは、火災だけでなく落雷や風害・水害の影響によって被った建物や家財の損害を保障するための保険です。

住宅ローンを取り扱う金融機関では、ほとんどの場合、住宅ローンを組む際の条件として火災保険への加入を義務付けています。ただし、住宅ローンの融資先の金融機関が勧める火災保険に加入する必要はなく、ほかの保険会社で気に入った保険商品があって、その商品が金融機関の条件を満たしたものであれば、その保険に加入しても問題はありません。

保険商品は加入する際に補償金額を設定する必要がありますが、火災保険の場合は基本的に住宅の評価額をそのまま補償金額として設定します。万が一、火災等により住まいがなくなってしまったというケースにも対応できるようにするためです。

保険料は補償金額や加入期間、その他の内容にもよりますが、年間5,000～2万円程度が目安となります。

●地震保険料

火災保険のように金融機関から義務付けられているわけではないものの、地震大国・日本では火災保険と併せて地震保険に加入する方が少なくありません。そして多くの火災保険では、オプションとして地震保険がセットできるようになっています。

こちらは、補償内容等によって金額が大きく異なりますので、加入を検討している場合には、火災保険の見積もり時に確認するようにしましょう。

●団体信用生命保険料

また、多くの金融機関は、融資の際に団体信用生命保険への加入を求めてきます。
団体信用生命保険に加入しておくことで、債務者が死亡した場合や働けなくなった場合に債務者の返済義務が無くなります。

楽天銀行の当該保険料は、変動金利（固定特約付き）で加入料が0円です（2019年10月時点）。
また、仙台銀行は、団体信用生命保険への加入を必須としています。保険料は記載されていないため、別途問い合わせが必要です。
フラット35は団体信用生命保険の加入を必須としませんが、フラット35と提携している金融機関によっては、団体信用生命保険の加入をセットにしています。
そのため、保険料を別に支払わなくてはいけないケースもあります。

物件だけでも大きな金額が動く不動産売買では、諸費用とはいえ、百万円単位の取引となってしまいます。

そんな諸費用を少しでも抑えるためには「自分でできることは、自分でやる」という方針を持つことが重要です。
たとえば司法書士報酬は、本来自分で行うべき作業を司法書士に代行してもらうことにより発生するものです。少々時間はかかってしまうものの、自ら登記作業を行うことが、諸費用を抑えることにつながるでしょう。

ただし、司法書士が行う場合と比較して、時間がかかったりトラブルが発生したりといったケースがあるため、まずは不動産業者と相談してから進めることが大切です。

ここまで諸費用の概要と目安について紹介してきました。
ただ、購入する物件によって諸費用の金額は大きく変わってきますので、「自分の場合はどれくらいの額になるのか知りたい」という方は、ぜひ一度、当社までご相談ください。