戸建て投資のメリットやデメリットは？リスクも含めて解説｜永大ハウス工業

不動産投資には、マンション・アパート・駐車場経営・土地貸しなど、様々なタイプの投資が存在します。
その中でも、比較的初期投資やリスクを抑えやすいのが、戸建て投資です。

今回は、どういった方に戸建て投資が向いているのか、戸建て投資にどのようなメリット・デメリットがあり、投資物件はどう選べば良いのか、投資のリスクも含めて、必要な情報を提供していきます。

戸建て投資とは、戸建てを購入し、賃貸物件として運用する不動産投資のことです。
市場に出回っている中古住宅を手に入れ、リフォームや掃除をした上で第三者に貸し出して家賃を回収します。

戸建ては、コンクリート造のマンションに比べると寿命が短いため、ある程度の期間運用したら物件を売却し、転売益を狙うことが多いです。
戸建て投資をする場合、出口戦略まで考えておく必要があります。

戸建て投資に向いているのか、以下のような条件をクリアできる方です。
・大家業を自分でやってみたい方
・投資のリスクを最小限に抑えたい方

賃貸物件の管理は、業者に頼むと安くても月額1万円程度はかかります。
管理費や修繕費を外注すればするほど、手元に残る賃貸収入は減ってしまうので、できれば大家業を自分でできる方がおすすめです。

また、戸建て物件は安いものも非常に多いため、初期投資を抑えられます。
最初からローンを組み、大きな不動産投資をするのは怖いという方は、勉強がてら戸建て投資から始めても良いでしょう。

●手頃な物件が多く比較的安く大家になれる

戸建て投資の最大のメリットは、初期投資が安いことです。
地域や物件のグレードにもよりますが、地方や郊外の戸建てであれば、数百万円以下で購入できるものも少なくありません。
アパートやマンション一棟だと、物件を確保するだけで数千万円から億単位のお金が必要になります。
投資家としての経験や知識がない状態で、高額なローンを組んで大きな投資を行うと、失敗したときのダメージも大きいので、少しでも投資のリスクを抑えたい方におすすめです。

●条件が良ければ高い家賃を取りやすい

戸建ての賃貸物件は、物件や立地に魅力があれば、高い家賃を設定しても入居者を確保できること。
集合住宅であるアパートやマンションは、物件内の他の部屋や周辺のマンションと比較されるため、高額な家賃設定をするのは困難ですが、戸建ての場合はそもそも賃貸の戸建てが少ないため、家賃を柔軟に決められます。
高い家賃に納得してくれる買い主を見つられれば、高利回りの投資が可能です。

●短期間で退去されるリスクが低い

戸建ての賃貸を選ぶ層は、多くの場合ファミリー世帯なので、一度入居が決まったら数年間は住み続けてくれます。
不動産投資において、問題を起こさず長く住んでくれるファミリー世帯は、非常にありがたい存在です。
優良な入居者が長く住んでくれると、入退去に伴うクリーニングや原状回復費用を節約できますし、問題のある入居者に家を貸してしまうリスクに備える必要もありません。

●マンションとは異なる賃貸需要を狙える

戸建ての賃貸物件は、マンションを探す層とは異なる賃貸需要を狙える住まいです。
戸建てを検討するターゲットは、広い家や庭、お子さんが騒いでも近所迷惑にならない環境など、集合住宅では手に入らない生活を望んでいます。
多少駅から離れていても、住まいに求める条件を満たしていれば、物件を気に入ってくれる可能性が高いのです。

また、戸建てはリフォームの自由度が高いので、
・ウッドデッキ
・ドッグラン
・ルーフバルコニー
・2～3台停められる駐車場
といったアピールポイントを作りやすいというメリットも持っています。

●リフォームや修繕にお金をかけると儲からない

戸建て投資に限らず、不動産投資は収入の上限＝毎月の家賃なので、投資を始める前に物件のリフォームや修繕にお金をかけすぎると、儲かりません。
また、状態の悪い戸建てを買った結果、修繕費がかさんで赤字になってしまうというケースも多いです。
戸建て投資をする場合、必要最小限のリフォーム・修繕で運用できる物件を見つける必要があります。

●空室リスクが高い

賃貸不動産の運用には、空室リスクがつきものです。
入居者のいない期間が長ければ長いほど、維持費や広告費で赤字になっていくため、戸建て投資ではいかに空室期間を作らないようにするか考える必要があります。
地域や物件によって、入居者を集められる賃貸戸建ての条件は異なるので、ターゲットに合わせた物件選びと広告戦略が不可欠です。

●融資を受けるのが難しい

賃貸物件は、「今後どの程度の家賃収入を見込めるのか」で資産価値が決まります。
そして、投資用物件をローンで買う場合、本人の社会的信用や収入だけでなく、物件の資産価値も審査の対象です。

ただ、中古の戸建て住宅は、基本的に立地や利便性の面でマンションに劣ります。
基本的に、戸建て物件だと大きなローンを組むのが難しいため、まとまった額の頭金や綿密な事業計画書がないと、融資を受けられません。

●売却しづらい

戸建て住宅は、アパートやマンションに比べて売却するのが難しいです。
理由は単純で、戸建て住宅は1軒につき1世帯しか入居させられず、投資物件として見た場合に大きな利益を見込めないから。

また、コンクリート造の建物より早く老朽化するため、売却のタイミングを逃すと、売りたくても売れず、入居者を入れるためには莫大な修繕費のかかる「負動産」になってしまいます。
戸建て投資に手を出すなら、古くなりすぎる前に売る、入居者がいる状態で売り出すといった、出口戦略が必要不可欠です。

戸建て投資をすべきかどうか迷ったときは、
・継続的に入居者を確保する当てや見込みはあるか
・手持ち資金で物件を購入できるか
を考えましょう。

不動産投資は、「何となく儲かりそう」で始めると損をします。
不動産業者のアドバイスを受け、戸建て投資に関するデータを集めた上で、儲かる可能性が高い・リスクを抑えられると判断できたときが、投資のタイミングです。

投資用の戸建て物件は、最低でも、
・1981年以降に建てられたもの
・法律上の問題を抱えていない
を選びましょう。

1981年以前の家は、旧耐震基準なので耐震性に難があります。
また、建ぺい率オーバーなど、法律上の問題を抱えていると、建て替えなどができません。
その上で、駐車場やウッドデッキなど、魅力的な設備を持つ住宅に投資するのがおすすめです。

投資用の戸建てを売却するときの注意点は、適正価格で売り出すこと。
不動産の資産価値を見誤り、相場よりも高い値付けをすると、売れ残るリスクが大幅に上がってしまいます。

ただ、収益物件の適正価格を個人で調べるのは、簡単ではありません。
戸建ての売却に長けた不動産業者に査定を頼んで、業者経由で買い主を探しましょう。

戸建て投資は、メリットとして小さな初期投資で始められる代わりに、賃貸需要を読み間違えると空室が続いてしまうというデメリット・リスクも抱えています。

不動産投資はギャンブルではありません。
投資家として成功するためには、市場の動向を把握し、リスクを最小限に抑えるための戦略を持つことが大切です。

不動産業者の力を借りながら、物件選びから出口戦略まで、自分なりのプランを立てて投資を進めていきましょう。