中古戸建て購入時の失敗を避けるためのポイント・注意点を解説！ ｜永大ハウス工業

中古の戸建て住宅は、新築一戸建てや中古のマンションに比べて、コストが安くお得に購入できますし、物件の選択肢も多いです。

しかし、中古戸建ては、共用部や外壁等を住民全員で管理・メンテナンスしているマンションと違い、売却に至るまで十分にメンテナンスされていない物件も少なくありません。

物件によって状態や周辺環境の差が激しいため、住宅購入時の注意点を押さえておかないと、失敗しやすいです。

そこで今回は、中古の戸建て住宅購入を検討している方に向けて、物件購入時の注意点や、良くある失敗例をご紹介します。

●メリット

中古の戸建て住宅を購入する最大のメリットは、新築に比べて価格が大幅に安いことです。
物件にもよりますが、木造一戸建ての住宅価格は、築10年で約50％まで下がります。
同じ予算で家を買うなら、新築よりも中古を選んだ方が、より広く立地の良い家に住めるでしょう。

また、戸建てだと、マンションでは持てない庭や複数台の駐車場も利用できます。
将来的に、老朽化で住めなくなっても土地は残るため、売却しやすいですし、建て替えてさらに数十年住み続けられるのもポイントです。

●デメリット

一方で、中古住宅にはいくつかのデメリットも存在します。
まず、建物の老朽化や設備の劣化が進んでいる場合が多く、購入後に修繕工事やリフォームを必要とするケースがあること。
次に、物件によっては法的な問題で建て替えができなかったり、ご近所トラブルを抱えていたりするリスクがあること。
最後に、新築と違って、購入時に仲介手数料がかかることです。
仲介手数料の金額は、最大で「不動産価格×3％＋6万円」なので、中古住宅を買うときは、本体価格＋諸経費の合計額が必要になります。

今回ご紹介する、中古戸建て購入時の注意点は、以下の通りです。

• 優先順位を付けて適度に妥協する
• 土地・建物以外の費用を予算に入れておく
• 構造的な欠陥や法的な問題のある物件は避ける
• 周辺環境をチェックする
• 構造的な欠陥や法的な問題のある物件は避ける
• 周辺環境をチェックする
• リフォームや修理の必要な箇所があるかどうか
• シロアリの有無
• 売却理由を聞く
• 契約不適合責任の中身を確認する

どのチェックポイントを見逃しても、住宅購入を失敗するリスクがあるため、一つずつ押さえていきましょう。

●優先順位を付けて適度に妥協する

中古の戸建て住宅を買う時は、物件を決める前に予算と住まいの優先順位を固めることが重要です。
中古物件は、購入後快適に暮らすためにリフォームが必要になるケースもあるため、そもそも予算に余裕を持たせておく必要があります。
また、基本的に、自分の要望を全て満たせる中古物件は、まず見つかりません。
「家に求める最低限の条件」を決めておき、必須でない条件を妥協するのが、予算内で最大限希望を満たす物件を見つけるコツです。

●土地・建物以外の費用を予算に入れておく

中古戸建ての購入時は、土地や建物の価格以外にもさまざまな費用が発生します。
たとえば、不動産の登記を変更する費用や不動産取得税、仲介手数料などです。
一般的に、住宅購入時の諸経費は、不動産価格の5～10％程度とされています。
中古住宅の場合、諸経費や引っ越し費用、リフォーム費用も込みで予算に収まるように資金計画を立てることが大切です。
無理をすれば返済できるというプランでローンを組むと、いずれ住宅の修繕やメンテナンス費用を払えなくなり、ローンを滞納することになります。

●構造的な欠陥や法的な問題のある物件は避ける

中古の戸建て物件を選ぶ上で、最も重要なのは耐震性・耐火性といった住宅の基礎性能に問題のある物件や、法律上の制限で建て替えが制限される物件などを避けることです。 たとえば、築年数の古い住宅の中には、現行の建築基準法を満たしておらず、リフォームする際耐震補強工事が必要になるものが存在します。
構造的に欠陥のある住宅は、対応するための工事に莫大な費用がかかりますし、安全面にも不安が残るのでおすすめできません。
また、土地の境界線がわからない、都市計画上の開発地区にあり、立ち退きを求められる可能性がある等の物件も、トラブルになりやすいです。

●周辺環境をチェックする

比較的立地の良い場所にあるマンションに比べると、戸建て住宅は周辺環境によって住みやすさが大きく変わります。
物件そのものや価格が良いものであっても、日当たりや風通しが良くない、交通量の多い道路が近くにあり深夜トラックが行き交う音で起きてしまう、坂道が多く移動が大変、スーパーが遠いといった中古戸建ては、住みづらいです。

●リフォームや修理の必要な箇所があるかどうか

内覧では、物件広告でわからない住宅の細かい部分をチェックしましょう。
特に注意したいのが、壁・床・天井といった基礎と、水回りの不具合です。
壁に亀裂がある、天井に雨漏りの染みがある、窓やドアの建付けが良くない、排水の流れが悪いなど、基礎や水回りの修復は、内装の手直しに比べてお金がかかります。
リフォームや修理の必要な箇所が少なければ、その分、購入後の負担を減らせるので、注意深く内覧を進めましょう。

●シロアリの有無

木造住宅は、シロアリ被害を受けると大幅に価値と安全性が下がります。
シロアリに食い荒らされた木材やコンクリートは、補強をしても元の強度に戻らないからです。

気候の関係上、日本の住宅は多くの地域でシロアリ被害を受ける可能性があるので、中古戸建ての内覧時は、以下のようなシロアリの痕跡がないか確認しましょう。
・板張りの床が柔らかい
・雨漏りの形跡がある
・羽アリの死骸が残っている

●売却理由を聞く

内覧時に、それとなく売却理由を質問することも大切です。
転居や転勤など、元の住宅や住環境に不満のない売却理由なら問題ありません。
しかし、「周辺環境が良くない」「ご近所トラブルがある」といった理由で売却されている物件を買うと、知らない間にトラブルに巻き込まれ、後悔する可能性があるからです。
事前に売却事情を知っておけば、余計なトラブルに巻き込まれるリスクを避けられます。
また、もし売り主が売却を急いでいれば、価格交渉も可能です。

中古住宅購入時の契約は、「契約不適合責任」といって、引き渡された物件の状態が、事前に書面で説明された物件詳細と違う場合、売り主に責任を追求できるというルールになっています。
たとえば、押入れの雨漏りを報告されていなかった、内覧のときに置いていくと約束してもらったエアコンが撤去されている、修理にお金のかかる不具合が見つかった場合、修理費用等を売り主に請求できるのです。
トラブルが起きたときは、売買契約書の内容に従って対処することになるため、購入時に交わす契約書を隅々まで読み込みましょう。
また、売り主と口約束で決めたことを、書面に起こしてもらうことも大切です。

●購入後すぐに高額なリフォームをすることに

住宅選びや内覧時の確認が不十分で、欠陥のある物件や老朽化の激しい中古戸建てを購入した場合に、起きる失敗例です。
特に、基礎や水回りの大規模なリフォームは、100万円以上かかります。
家を買った時点で予算が尽きている場合、こういったリフォームのお金を用意できず、不便な状態で過ごすことになるため、購入する物件の事前調査は徹底しましょう。
内装がきれいにリフォームしてあっても、建物の内部は劣化しているケースもあるため、できれば購入前にホームインスペクションなどの調査を受けるのがおすすめです。
ホームインスペクションを受ければ、必要なリフォームの予算も大まかにわかるため、中古戸建ての購入に総額でいくらかかるのかも計算できます。

●「安いから」と問題のある住宅を買ってしまった

基本的に、中古不動産市場に掘り出し物はありません。
なぜなら、非常に条件の良い不動産は、不動産業者や情報通の投資家などが即座に買い上げてしまうからです。
相場より安い物件は、何らかの事情があって相場で売れない、または売却を急いでいるからこそ安く出ています。

・シロアリ被害がある
・建て替えや増改築ができない
・耐震改修が必要
といった安い理由を知らずに買うと、購入してから後悔するため、注意が必要です。

また、内装が傷んでいるものの家族が大工なので安く修理できる、墓地が近くにあるが自分も家族も気にしないなど、安さの理由によっては、お得に購入できる場合もあります。
購入する前に安い理由を知っておかないと、自分達に合う住宅かどうかを判断できないので、相場より安い物件は、事情を調べてから購入手続きを進めましょう。

●引っ越してから住みづらさやトラブルに気付いた

勢いで購入する物件を決めた結果、
・夜の騒音に気付かなかった
・ご近所トラブルに巻き込まれた
・意外と不便な立地だった
・断熱性が低く夏や冬過ごしづらい
・無理のあるローンを組んでしまい返済が大変
というケースも少なくありません。

購入前に住宅の全てを知るのは難しいですが、住宅の状態・周辺環境・資金計画の確認不足は事前に解消できます。
特に、資金計画の失敗は取り返すのが大変なので、無理なく返せる借り入れ額を計算してから、購入を申し込みましょう。

中古の戸建住宅は、同じ価格帯・同じ地域でも、一つひとつ建物の状態や強み・弱みが違います。
物件の魅力的な部分だけを見て購入を決めると、後で予想していなかった問題やトラブルが出てきたときに後悔する可能性が高いです。

ただし、資金面・住宅そのもの・周辺環境の注意点を知っていれば、ある程度のリスクやトラブルを回避できます。
予算内で最大限自身の希望に合う住宅を選び、中古戸建て購入後の生活を楽しみましょう。