注文住宅、土地と施工会社どっちから先に決めるといい？｜永大ハウス工業

注文住宅を土地探しから検討する場合、先に土地を購入してから施工会社を選ぶか、施工会社を決めてから土地を探すかで、迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。どちらにも一長一短あるため、「こっちを決めるのが先」という明確な答えはありません。実際のところ、注文住宅を建てた方の多くが並行して探す傾向にあるようです。

ここで改めて、土地と施工会社のどちらを先に決めた方が失敗しないかを考えてみましょう。

土地を決めるのが先か、施工会社を決めるのが先か。その答えは、「施主の置かれた立場や家づくりの優先順位によって決まる」というのが答えになります。

たとえば、もうすぐ小学校に入学する子どもがいる家庭であれば、学校の近くにある土地を先に決めたほうが安心という方もいらっしゃるでしょう。通勤のしやすさを優先するのであれば駅や会社に近い土地を選ぶでしょうし、子どもの面倒を親にみて欲しい方なら実家の近くで土地を購入した方が良いかもしれません。立地を優先したい人なら、先に土地を購入したほうが進めやすくなります。

しかし、購入する土地を先に決めると、地盤改良が必要なため土地代とは別に費用がかかったり、建築条件などがあって理想の家が建てられなかったりすることもあります。こうした情報は施工会社の方が詳しく知っているため、予算や家づくりのこだわりを優先させたい人なら、先に施工会社を選んだ方が理想を実現できるかもしれません。

このように、それぞれにはメリットとデメリットがありますから、両方を把握したうえで土地が先か施工会社が先かを決めることが失敗を回避する鉄則です。特にデメリットの点もわかっていれば、住み始めてから不便に感じることがあっても悔いはないはずです。具体的なメリット・デメリットについて、以下にまとめました。

●土地を先に決めるメリット・デメリット

●メリット
・希望する土地に家を建てられる
・施工会社を決めるあいだにほかの人に購入されるのを防げる
・利便性の高い土地なら、資産価値を保ちやすい（将来売却しやすい）

●デメリット
・建築規制や条例などによって希望の家が建てられないことがある
・建物にかける予算が限られてくる（予算オーバーしやすい）
・建築条件のついた土地だと、施工会社が選べない

●施工会社を先に決めるメリット・デメリット

●メリット
・建築費用を考慮して建てるので予算オーバーしにくい
・理想に家に適した土地を施工会社が提案してくれることもある
・家づくりにかかる期間が短くなることもある

●デメリット
・希望する土地に住めない可能性がある
・土地探しに時間を要し、家づくりが進まないことがある
・利便性の良くない土地だと、資産価値が崩れやすい（将来売却しにくい）

ベストプランは、「理想の土地に、お気に入りの施工会社で家を建てる」ことです。しかし、先述の通り、ベストプランで家づくりを進めるのは難しいのが現実です。

少しでも理想の家づくりに近づける方法はどちらかを考えると、メリットを最大限に享受でき、デメリットを克服しやすい方でしょう。実は、「施工会社を先に決める」方が恩恵を受ける可能性が高いのです。その理由について説明しましょう。

●建築費用を把握できるので予算オーバーを防げる

注文住宅を検討する際、予算の上限を決めることも重要な項目の一つです。理想の家づくりにかかる建築費用を把握せず、先に土地を購入すると、トータル予算から土地代を差し引いた分が建築費用の上限になってしまいます。

注文住宅の場合、施主の要望やライフスタイルなど、さまざまな要因によって建築費用は変わりますから、施工会社に設計を依頼して見積もりを出してもらわなければコストがわかりません。場合によっては、予算オーバーをする可能性があります。

これを防ぐには、理想の家がいくらで建てられるかを事前に知る必要があります。土地を購入する前に依頼したい施工会社をいくつか決め、希望する土地の図面などをもとに見積もりを依頼することで、予算オーバーを防ぎやすくなります。

また、建築以外にかかる費用について確認しやすいこともポイントです。たとえば、軟弱な地盤の土地だと、改良するためのコストがかかります。擁壁や上下水道の整備が必要な土地もあるでしょう。施工会社を先に決めて相談すれば、こうした費用を事前に把握でき、余計な出費を抑える手助けになります。

●土地を提案してくれる施工会社もある

施工会社の中には、自社物件の土地を紹介してくれるところもあります。その土地は、不動産会社のホームページなどに公開されていない、いわゆる「掘り出し物件」もあるのです。

施工会社は、取引のある不動産会社から土地を紹介され、いい物件は一般の人へ公開する前に購入することがあります。プロの目で選んだ土地ですから、多くの人が求める条件を満たす物件のため将来的な資産価値も期待できますし、理想の物件に巡り会えるチャンスも高いのです。

●希望の家に近づけられる

すべての土地には建ぺい率や容積率などの建築規制があり、その土地で建てられる家の条件が決まっています。先に土地を購入すると、その規制の範囲内でしか家を建てられなくなり、理想を実現できない可能性も出てきます。

建築会社の中には、先述したように自社物件を提案してくれるところもありますし、自社物件がなくても一緒に土地を探してくれるところもあります。施工会社を先に決めておけば、「この土地ならこんな家が建てられる」といったアドバイスを受けることも可能で、理想の家に近づけられます。

●ローン費用も抑えられる

土地が先でも施工会社が先でも、家を建てるには土地を購入しておく必要があります。多くの方がローンを利用して土地を購入されると思いますが、その際は住宅ローンとは別の「つなぎ融資」を金融機関から借りることになります。

住宅ローンは土地や建物を担保に借り入れするため金利は低く抑えられていますが、つなぎ融資は無担保で借りるため住宅ローンよりも金利が高く設定されています。土地を先に購入すると、施工会社が決まるまでの間もつなぎ融資の金利がかかるため、ローンの支払額が高くなります。逆に、施工会社を先に決めていれば、土地を購入次第、工事が始まりますから、余計なコストを抑えられるのです。

●建築条件付きの土地でも施工会社を選べることがある

施工会社が決まって一緒に土地を探していると、「建築条件付き」の物件を目にすることがあると思います。建築条件の付いた土地は、原則、その土地を管理する不動産会社や施工会社で家を建てることになります。ただし、交渉によっては希望する施工会社で建てることも可能です。

たとえば、お気に入りの施工会社に「あの建築条件付きの土地であれば、御社で契約します」と交渉します。施工会社は、その土地を管理する不動産会社と折衝し、条件があえば建築条件を解除してくれることもあるのです。この場合、土地の売値が若干アップすることもありますが、建築条件付きの土地を先に購入すると、施工会社が選べないことに注意しましょう。

注文住宅を検討している方であれば、間取りやデザインなど建物への強いこだわりがあるはずです。そのこだわりを、できる限りかなえてくれるのは施工会社です。もし、土地へのこだわりが強いのであれば、建売の分譲住宅でも希望の家が見つかるかもしれません。
なぜ、注文住宅を建てるのか。それは、建売の分譲住宅では実現できない理想の家をかなえるため、家族みんなで楽しく暮らすため、というのが答えではないでしょうか。

注文住宅を建てると決めたら、お気に入りの施工会社をいくつか巡り、どんな家を実現できるか確認することから始めてみましょう。